Cải tạo chung cư cũ: Kỳ vọng đột biến

Hiện nay, dự thảo Nghị định về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ do Bộ Xây dựng soạn thảo đang được kỳ vọng sẽ làm thay đổi tình trạng khó khăn, trì trệ trong lĩnh vực này ở các đô thị lớn.

Cụ thể, dự thảo đã tháo gỡ một số vấn đề quan trọng vốn gây trở ngại trong quá trình cải tạo chung cư cũ những năm qua. Đó là chủ đầu tư dự án được quyền điều chỉnh hệ số sử dụng đất tối thiểu là gấp 3 lần. Đồng thời, chủ đầu tư được tăng chiều cao công trình xây dựng theo hướng không khống chế độ cao, chỉ cần nằm trong quy hoạch của khu vực đó đã cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Vấn đề này thường bị các chủ đầu tư than nhiều vì việc khống chế chiều cao tại nhiều dự án khiến lợi nhuận doanh nghiệp thu được không còn bao nhiêu. Đặc biệt, trong trường hợp khu chung cư có ít nhất 1 khối nhà nằm trong diện phải phá dỡ và đã có quy hoạch xây dựng lại tất cả thì toàn bộ các khối nhà này đều nằm trong diện phải phá dỡ để thực hiện xây dựng lại đồng bộ theo quy hoạch.

Như vậy, quy định này có thể chấm dứt tình trạng bế tắc ở nhiều khu chung cư như Kim Mã Thượng, C8 Giảng Võ (ảnh)... Cụ thể, đó là tình trạng 1 đơn nguyên trong các khu nhà này nằm trong diện phải di dời, các đơn nguyên còn lại vẫn có thể cư trú, làm cho việc cải tạo lại không biết bắt đầu từ đâu.

Bên cạnh đó, nhằm tạo đà mạnh mẽ cho các chủ đầu tư và người dân, rất nhiều ưu đãi về tài chính cũng sẽ được triển khai song song. Theo đó, doanh nghiệp được phép chuyển mục đích sử dụng của một phần diện tích đất trong phạm vi dự án nhằm phục vụ nhu cầu kinh doanh, được miễn tiền thuê đất, tiền sử dụng đất và tiền chuyển mục đích sử dụng đất (nếu có) đối với tất cả phần diện tích đã đất được giao trong phạm vi dự án cải tạo chung cư.

Ngoài ra, các doanh nghiệp này cũng được hưởng hàng loạt cơ chế ưu đãi về tài chính và thuế. Đó là được vay vốn các nguồn vay ưu đãi của các tổ chức tín dụng và tổ chức tài chính, được phép huy động vốn tín dụng hợp pháp theo đúng quy định của pháp luật về hoạt động tín dụng, được áp dụng thuế thu nhập doanh nghiệp và thuế suất thuế giá trị gia tăng như đối với dự án đầu tư xây dựng, phát triển nhà ở xã hội...

Cải tạo chung cư cũ đang được kỳ vọng sẽ có đột biến (ảnh minh họa)

Đặc biệt, các hộ gia đình cũng được quyền tham gia góp vốn cùng doanh nghiệp kinh doanh bất động sản để thực hiện dự án xây dựng lại nhà chung cư dưới hình thức góp vốn bằng tiền hay bằng diện tích nhà ở, đất ở và các tài sản khác gắn liền với đất nằm trong phạm vi dự án...

Thống kê của Bộ Xây dựng cho thấy, hiện nay, cả nước còn gần 1.690 chung cư cũ và tập trung chủ yếu ở 2 đô thị trung tâm là Tp.HCM và Hà Nội. Cụ thể, Hà Nội chiếm số lượng áp đảo với khoảng 10 khu thấp từ 1-3 tầng và 1.155 nhà chung cư cao 4-6 tầng. Trong số này, có hơn 980 nhà chung cư được xây dựng trước năm 1990, tập trung ở các quận nội thành cũ.

Các chung cư này có tổng diện tích lên đến 1,7 triệu m2 và cần được xây dựng, cải tạo lại. Mặc dù trong nhiều năm qua, cơ quan chức năng đã ban hành rất nhiều chính sách để tháo gỡ nhưng số lượng chung cư cũ đã cải tạo được chỉ khiêm tốn với trên dưới 1%.

Các chuyên gia đô thị cho rằng, quy định trong dự thảo nghị định về xây dựng, cải tạo lại nhà chung cư sẽ góp phần tháo gỡ thế vướng mắc trong lĩnh vực này với các cơ chế đồng loạt về tài chính, những quy định cũng nghiêm khắc và cụ thể hơn. Tuy nhiên, một Nghị định chắc chắn sẽ chưa đủ để có thể tạo được sự đột phá.

Theo Trưởng ban Pháp chế HĐND TP. Hà Nội Lê Hoài Nam, vấn đề cải tạo chung cư cũ ở Hà Nội, khó khăn trong mang tính... dây chuyền, từ người dân, chính quyền tới doanh nghiệp, từ lý tới tình. Vì thế, cần phải có sự nỗ lực từ nhiều phía vì nếu chỉ giải quyết được một khâu chắc chắn vẫn chưa đủ.

Ông Nam nhận định, ví dụ về lý, chỉ cần nhà chung cư xếp hạng D khẩn cấp di dời thì Nhà nước có thể cưỡng chế và bắt buộc cư dân phải chuyển đi nhưng tại sao triong nhiều năm qua nước ta không làm được như thế? Thực tế, phải thừa nhận rằng di chuyển hàng trăm con người ra khỏi địa bàn họ đã sinh sống 30-40 năm hoàn toàn không phải là vấn đề đơn giản.

TS. Phạm Sỹ Liêm đánh giá, hiện nay, có 2 bài toán đầy mâu thuẫn trong việc cải tạo chung cư cũ. Đầu tiên, các doanh nghiệp bất động sản không mặn mà đầu tư bởi lợi nhuận ít, lại gặp nhiều khó khăn khi tiếp xúc với cư dân. Thứ hai là cộng đồng chung cư thường ít đồng thuận do chưa bằng lòng với  phương thức tái định cư và mức bồi thường.

Theo ông Liêm, nếu căn cứ vào hai mâu thuẫn chính này thì có thể thấy, hiện chưa thể dung hòa được xung đột vì lợi ích, vai trò của người dân vẫn còn phụ thuộc chủ yếu vào doanh nghiệp. Khi cư dân chưa đóng vai trò chủ đạo, chưa được làm chủ thì việc thúc đẩy quá trình này vẫn sẽ gặp khó.

Các chuyên gia đô thị cũng nhận định rằng, một tín hiệu đáng mừng đối với hàng ngàn khu chung cư đang chờ sập ở Tp.HCM và Hà Nội là những vướng mắc trong cải tạo chung cư cũ đang được tháo dỡ dần. Nhưng để giải được bài toán này thành công, chắc chắn phải cần tới rất nhiều yếu tố mới có thể tạo ra sự đột phá.

(Theo Sài Gòn Đầu tư Tài chính) 

***********************************************************

Quy định mới về bồi thường, hỗ trợ khi cải tạo chung cư cũ

27/02/2015 07:49

Chính phủ vừa đưa ra Dự thảo Nghị định về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư để lấy ý kiến người dân. Điểm đặc biệt đáng quan tâm trong Dự thảo này là quy định các quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Cụ thể, về việc bố trí nhà ở tạm cư, Dự thảo quy định, đối với trường hợp Nhà nước trực tiếp đầu tư xây dựng lại nhà chung cư thì trong thời gian thực hiện dự án, cơ quan, đơn vị được Nhà nước giao làm chủ đầu tư phải chuẩn bị quỹ nhà ở tạm cư hoặc hỗ trợ bằng tiền để các hộ dân tự lo chỗ ở. Chi phí cho công tác này do chủ đầu tư dự án thanh toán cho người dân và được hạch toán vào chi phí thực hiện dự án.

Trong trường hợp nhà chung cư cải tạo lại thuộc diện xuống cấp trầm trọng, có thể gây nguy hiểm cho người dân, phải tổ chức cưỡng chế di dời mà chưa lựa chọn được chủ đầu tư thì UBND cấp tỉnh phải tổ chức bố trí quỹ nhà ở tạm cư hoặc hỗ trợ tiền để các chủ sở hữu có chỗ ở tạm thời trước khi thực hiện cưỡng chế, di dời.

Đối với trường hợp doanh nghiệp kinh doanh BĐS và các chủ sở hữu nhà chung cư thỏa thuận đầu tư xây dựng lại nhà chung cư thì các bên tự thỏa thuận về chỗ ở tạm thời của chủ sở hữu trong thời gian cải tạo, xây dựng lại.

Về vấn đề bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi cải tạo chung cư cũ, Dự thảo Nghị định quy định, chủ đầu tư dự án phải xây dựng phương án tái định cư để trình UBND cấp tỉnh nơi có nhà chung cư phê duyệt theo quy định tại khoản 2 Điều 112 Luật Nhà ở.

Với những nhà chung cư thuộc diện cần phá dỡ để xây dựng lại, việc bố trí tái định cư cho các chủ sở hữu phải bảo đảm tuân thủ quy định tại khoản 1 Điều 116 Luật Nhà ở. Trong đó, phương án tái định cư phải thể hiện rõ mức bồi thường, tái định cư và tạm cư đối với từng chủ sở hữu căn hộ.

Phương án bồi thường, tái định cư khi xây dựng lại chung cư cũ được quy định rất rõ ràng. Ảnh: Đức Huy

Đối với trường hợp chủ sở hữu nhà chung cư muốn được tái định cư tại nơi nhà chung cư được xây dựng lại, Dự thảo Nghị định quy định như sau:

Với trường hợp doanh nghiệp kinh doanh BĐS và chủ sở hữu thỏa thuận đầu tư xây dựng lại nhà chung cư thì hình thức bồi thường được các bên tự thỏa thuận trên cơ sở bảo đảm nguyên tắc người được bồi thường nhà ở mới có diện tích tối thiểu phải bằng hoặc lớn hơn diện tích căn hộ cũ bị phá dỡ hoặc có thể thỏa thuận vừa bồi thường bằng diện tích nhà ở, vừa bồi thường bằng tiền.

Nếu doanh nghiệp và chủ sở hữu nhà chung cư không thỏa thuận được với nhau mà Nhà nước phải trực tiếp đầu tư xây dựng lại nhà chung cư theo quy định tại khoản 2 Điều 113 Luật Nhà ở thì các chủ sở hữu chỉ được bố trí tái định cư với diện tích căn hộ mới bằng diện tích căn hộ cũ mà không phải trả thêm tiền.

Nếu căn hộ cũ có công trình phụ nằm ngoài căn hộ theo thiết kế ban đầu thì phần diện tích phụ đó được tính gộp chung với diện tích căn hộ khi thực hiện bố trí tái định cư.

Những chủ sở hữu nhà chung cư không có nhu cầu tái định cư tại nơi nhà chung cư được xây dựng lại thì việc bố trí tái định cư được Dự thảo Nghị định quy định như sau:

Nếu Nhà nước đầu tư xây dựng lại nhà chung cư thì UBND cấp tỉnh tổ chức thực hiện việc bố trí tái định cư cho chủ sở hữu theo các hình thức quy định tại Điều 36 Luật Nhà ở.

Nếu chủ sở hữu nhận bồi thường bằng tiền thì nếu có nhu cầu sẽ được giải quyết mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở.

Trong trường hợp doanh nghiệp kinh doanh BĐS và chủ sở hữu thỏa thuận đầu tư xây dựng lại nhà chung cư thì hình thức bồi thường được các bên tự thỏa thuận, có thể bồi thường bằng tiền hoặc bồi thường bằng nhà ở, đất ở tại vị trí khác cho chủ sở hữu.

Nếu chủ sở hữu nhận bồi thường bằng tiền thì nếu có nhu cầu sẽ được giải quyết mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở.

Các công trình hạ tầng xã hội nằm trong dự án (nếu có) thì việc bồi thường, hỗ trợ thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.

Những chủ sở hữu tự cơi nới, xây dựng nhà ở, công trình xây dựng trên đất lấn chiếm trái phép thì không được bồi thường mà chỉ được hỗ trợ theo quy định của pháp luật về đất đai. Nếu đủ điều kiện mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội, họ có thể được giải quyết theo quy định của pháp luật về nhà ở.

(Theo VnMedia)