Mua bán nhà, đất ( P3)

Người thu nhập thấp sẽ có cơ hội mua nhà ở xã hội

10/04/2014 07:34

Dự kiến, người thu nhập thấp mua nhà ở xã hội, nhà thương mại giá thấp (căn hộ diện tích dưới 70m2, giá bán dưới 15 triệu đồng/m2) được thế chấp chính căn nhà hình thành từ vốn vay, để vay gói 30.000 tỷ đồng.

Tìm cách gỡ khó

Hiện, Bộ Xây dựng và Ngân hàng Nhà nước (NHNN), Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tư pháp đang hoàn thành những khâu cuối cùng để ban hành Thông tư liên tịch, nhằm hỗ trợ giải ngân gói 30.000 tỷ đồng.

Quy định mới này, giúp tháo gỡ khó khăn cho người mua nhà và đẩy nhanh giải ngân gói 30.000 tỷ đồng. Bởi trước nay, để được vay gói 30.000 tỷ đồng, các ngân hàng yêu cầu người vay phải chứng minh được khả năng trả nợ hoặc phải có tài sản khác thế chấp, điều mà không phải ai muốn vay cũng đáp ứng được.

Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Cục phó Quản lý nhà và Thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết: “Hiện vẫn đang lấy ý kiến các bên liên quan”. Trong khi đó, một cán bộ NHNN cho biết, thông tư liên tịch trên không chỉ quy định riêng cho thế chấp vay gói 30.000 tỷ đồng.

“Thông tư quy định chung với tài sản thế chấp hình thành trong tương lai, trong đó có nhà ở vay gói 30.000 tỷ đồng”, vị cán bộ này cho biết. Hiện các bộ đã ký thông qua về nguyên tắc.

Tuy vậy, các chuyên gia ngân hàng cho rằng: Vướng mắc lớn nhất với việc thế chấp nhà hình thành trong tương lai là tính giá trị tòa nhà để không định giá sai; đảm bảo thu hồi vốn vì chồng chéo tài sản thế chấp giữa chủ đầu tư (thế chấp tòa nhà) và người mua nhà (thế chấp căn hộ trong tòa nhà).

Thực tế là, thế chấp cùng một tài sản. Về khúc mắc này, theo cán bộ NHNN, thông tư sẽ có quy định cụ thể để xử lý vấn đề này. Ví như có thể hạ giá trị tòa nhà thế chấp của chủ đầu tư; đảm bảo thu hồi được vốn vay khi người mua nhà cũng thế chấp căn hộ trong tòa nhà đó…

Không nên ép người thu nhập thấp

Trao đổi với ông Nguyễn Ngọc Thành-Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, về mặt pháp lý, đây là một trong những giải pháp đẩy nhanh giải ngân gói 30.000 tỷ đồng. Tuy vậy, theo ông Thành, quy định trên vẫn chưa đủ. Bởi, theo quy định hiện hành, người vay vẫn phải chứng minh thu nhập và khả năng trả nợ.

“Đây mới là điểm khó. Cán bộ, công chức có bảng lương, thu nhập ổn định chứng minh được; còn những người lao động tự do, người về hưu chứng minh sao được. Không nên ép người thu nhập thấp bằng những quy định họ không thực hiện được”, ông Thành nói. Theo ông, NHNN nên có ý kiến về vấn đề này, để gỡ khó cho người vay.

Ngoài ra, theo ông Thành, việc chứng minh thu nhập đang có mâu thuẫn khi quy định: Chỉ người thu nhập không phải nộp thuế (dưới 9 triệu đồng/tháng) mới được mua nhà ở xã hội và được vay gói 30.000 tỷ đồng. Tuy nhiên, với mức thu nhập đó, khó có khả năng trả nợ (chưa kể chi phí cho sinh hoạt), họ vẫn phải tìm cách chứng minh khả năng trả để được xét cho vay.

“Vì vậy, người chứng minh được có khi cũng là giả dối”, ông Thành nói. Ông dẫn chứng chính dự án nhà ở xã hội của mình ở Hải Phòng: Trong số hàng chục khách hàng, nhiều người muốn vay gói 30.000 tỷ, nhưng tới nay mới có 3 người được vay, đều là công chức (chứng minh được thu nhập, khả năng trả nợ); còn lao động tự do, công nhân, người về hưu không vay được.

Vị Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng đề xuất, NHNN nên cho phép các ngân hàng có hệ số rủi ro khi cho vay gói 30.000 tỷ đồng. Do không có hệ số rủi ro nên các ngân hàng thương mại sợ nợ xấu, trách nhiệm và quay ra “siết” điều kiện cho vay.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HOREA) cho rằng, không nên quá lo lắng với rủi ro khi cho thế chấp nhà hình thành từ vốn vay.

Ông Châu lý giải, với doanh nghiệp vay gói 30.000 tỷ đồng, tiền được giải ngân theo tiến độ, ngân hàng giám sát chặt chẽ. Với khách hàng, tiền được ngân hàng giải ngân trực tiếp cho chủ đầu tư, người vay không được cầm.

“Như vậy, tiền sẽ không bị chiếm dụng, sử dụng sai mục đích”, ông Châu nói. Chưa kể, để được vay gói 30.000 tỷ đồng, người vay phải bỏ tiền túi ít nhất bằng 30% giá trị căn hộ trả, sau đó mới được ngân hàng giải ngân phần 70% còn lại. Việc dùng toàn bộ căn hộ và 30% tiền tự có để đảm bảo cho khoản vay 70% là khả thi.

Tuy vậy, ông Châu cũng nhìn nhận, tiến độ giải ngân gói 30.000 tỷ đồng chậm, ngoài lý do điều kiện vay, thực tế đang thiếu nhà ở xã hội, và nhà giá rẻ cho người dân vay tiền mua. “Làm việc với Tp.HCM sáng 1/4, Bộ trưởng Xây dựng Trịnh Đình Dũng có đề nghị: Các địa phương cần quyết liệt hơn nữa trong việc cho phép chuyển đổi nhà thương mại sang nhà ở xã hội, chia nhỏ căn hộ. Nhiều địa phương làm quá chậm”, ông Châu nói.

Theo Bộ Xây dựng, tới nay Hà Nội đã cho phép chuyển đổi 3 dự án nhà thương mại sang nhà ở xã hội, 10 dự án được điều chỉnh cơ cấu căn hộ; Tp.HCM cho 5 dự án chuyển đổi sang nhà ở xã hội, 4 dự án điều chỉnh cơ cấu căn hộ.

Theo NHNN, tính đến tháng 2/2014, các ngân hàng đã cam kết cho 2.687 khách hàng cá nhân vay số tiền là 1.013 tỷ đồng (đã giải ngân cho 2.661 khách hàng, số dư nợ 640 tỷ đồng). Với khách hàng doanh nghiệp, các ngân hàng đã ký hợp đồng cho vay với 19 dự án, tổng tiền cam kết 1.701 tỷ đồng (đã giải ngân cho 12 doanh nghiệp số tiền 566,5 tỷ đồng).

(Theo TPO) 

Có được hủy hợp đồng mua bán căn hộ chậm giao?

02/04/2014 09:18

TAND Tp.HCM vừa xử phúc thẩm, sửa án sơ thẩm, bác yêu cầu của bà Nguyễn Thị Hồng trong việc hủy hợp đồng mua bán căn hộ đã ký với Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng Bình Chánh (gọi tắt BCCI).

Kiện vì chậm được giao căn hộ

Theo đơn khởi kiện của bà Hồng, tháng 6/2011, bà ký hợp đồng mua căn hộ trị giá sau thuế hơn 1,27 tỉ đồng của BCCI. Phía BCCI cam kết giao nhà vào cuối năm 2011. Nếu giao nhà không đúng hạn, BCCI sẽ chịu phạt (0,05%/ngày x số ngày trễ hạn x số tiền đã đóng).

Bà Hồng đã đóng cho BCCI hơn 877 triệu đồng (70% giá trị căn hộ). Tuy nhiên, quá thời hạn giao nhà mà BCCI vẫn chưa giao căn hộ. Do tuổi cao, bà Hồng không thể đợi thêm nên tháng 1/2013 đã khởi kiện yêu cầu TAND quận Bình Tân hủy việc mua bán này và buộc BCCI trả lại tiền đã đóng cùng tiền phạt chậm giao nhà như đã thỏa thuận, tổng cộng hơn 1 tỉ đồng. Bà cũng không đồng ý cho BCCI gia hạn thêm thời hạn giao nhà nữa.

Tại tòa, phía BCCI không đồng ý hủy hợp đồng mà xin gia hạn thêm đến ngày 30/9/2013 sẽ giao nhà. Công ty cũng đồng ý trả lãi phạt theo thỏa thuận giữa hai bên cho đến khi giao nhà. Theo BCCI, hợp đồng không quy định bà Hồng có quyền đơn phương chấm dứt hay hủy bỏ hợp đồng.

Mỗi cấp tòa một quan điểm

Xử sơ thẩm hồi tháng 8/2013, TAND quận Bình Tân nhận định phía BCCI đã không giao nhà cho bà Hồng như thỏa thuận là vi phạm hợp đồng. Hợp đồng giữa hai bên là loại hợp đồng dân sự theo mẫu. Khi ký kết, BCCI đã không đưa vào hợp đồng điều khoản về việc hợp đồng sẽ chấm dứt khi bên bán chậm giao căn hộ cho bên mua trong thời hạn thỏa thuận. Trong khi đó, khoản 3 Điều 407 BLDS quy định: Trong trường hợp hợp đồng theo mẫu có điều khoản miễn trách nhiệm của bên đưa ra hợp đồng theo mẫu, tăng trách nhiệm hoặc loại bỏ quyền lợi chính đáng của bên kia thì điều khoản này không có hiệu lực, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Ở đây, BCCI đã cố tình loại bỏ quyền được yêu cầu đơn phương chấm dứt hợp đồng của bà Hồng khi BCCI giao nhà trễ nhưng BCCI lại được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng nếu bà Hồng chậm trễ thanh toán tiền mua. Như vậy điều khoản này của hợp đồng không dựa trên quy định pháp luật và quan hệ bình đẳng giữa hai bên.

Mặt khác, khoản 8 Điều 409 BLDS quy định: Trong trường hợp bên mạnh thế đưa vào hợp đồng nội dung bất lợi cho bên yếu thế thì khi giải thích hợp đồng phải theo hướng có lợi cho bên yếu thế. Nay phía BCCI vi phạm hợp đồng nên bà Hồng yêu cầu hủy là có căn cứ. Phía BCCI xin gia hạn thêm thời gian giao nhà đến ngày 30/9/2013 nhưng thẩm định tại chỗ giữa tháng 7/2013 thì BCCI chưa hoàn thành căn hộ. Toàn chung cư chỉ mới hoàn thành phần thô... Bà Hồng cũng không đồng ý gia hạn.

Vì thế TAND quận Bình Tân đã chấp nhận yêu cầu của bà Hồng, hủy hợp đồng mua bán căn hộ và buộc BCCI trả lại tiền đóng lẫn lãi chậm giao nhà là hơn 1 tỉ đồng.

Phía BCCI kháng cáo, chấp nhận chịu lãi phạt chậm giao nhà nhưng không hủy hợp đồng vì đã giao căn hộ vào ngày 27/12/2013 nhưng bà Hồng không nhận.

Tại phiên phúc thẩm mới đây, TAND TP cho rằng trong hợp đồng không có điều khoản nào để bà Hồng có thể hủy hợp đồng khi BCCI chậm giao căn hộ. Nhận định của cấp sơ thẩm là phía nguyên đơn yếu thế trong hợp đồng theo mẫu là không chính xác bởi có sự thỏa thuận của các bên, có chế tài khi vi phạm (BCCI phải chịu phạt). Việc cấp sơ thẩm giải thích có lợi cho bà Hồng là chưa thỏa đáng. Từ đó tòa đã sửa án, không chấp nhận yêu cầu hủy hợp đồng và đòi lại tiền của bà Hồng. Tòa chỉ buộc phía BCCI trả phạt chậm giao nhà tính đến ngày 27/12/2013 là khoảng 273 triệu đồng.

Cần tổng kết, hướng dẫn thống nhất

Thời gian qua, mâu thuẫn giữa khách hàng với chủ đầu tư các dự án chung cư vì chậm giao căn hộ đã diễn ra khá phổ biến. Theo nhiều thẩm phán, trường hợp của bà Hồng là loại tranh chấp phức tạp, có những quan điểm giải quyết khác nhau.

Quan điểm thứ nhất cho rằng khách hàng luôn bị yếu thế. Trong hợp đồng của các chủ đầu tư với khách hàng thường có điều khoản quy định nếu chủ đầu tư chậm thi công, chậm giao nhà thì phải chịu phạt. Nhưng thực tế số tiền chủ đầu tư chịu phạt rất “bèo” nên họ sẵn sàng chịu phạt trong thời gian dài, bất chấp quyền lợi của khách hàng.

Tuy nhiên, cũng có quan điểm thông cảm với ngành bất động sản. Nhiều chủ đầu tư hết vốn, kẹt vốn để thi công tiếp, thậm chí không ít trường hợp khi bị kiện ra tòa phải tuyên bố phá sản. Như vậy một khi chủ đầu tư đã cố gắng để giao nhà cũng như chịu phạt thì bắt họ hủy hợp đồng, trả lại tiền là không ổn. Do đó cần căn cứ theo hợp đồng đã ký mà phân xử.

Trước hai luồng quan điểm trên, các thẩm phán đề nghị TAND Tối cao nên có tổng kết, đánh giá và có hướng dẫn để các tòa cấp dưới vận dụng thống nhất.

Phải tìm hiểu kỹ hợp đồng Vì quyền lợi của mình, khách hàng khi ký hợp đồng mua căn hộ nên cố gắng tìm hiểu kỹ các điều khoản của hợp đồng, các thỏa thuận và chế tài mà hai bên phải chịu nếu vi phạm hợp đồng. Nếu đồng ý thì ký, không thì thôi. Cần thiết thì có thể nhờ người có kiến thức pháp luật tìm hiểu. Việc ký hợp đồng là do hai bên tự nguyện, không ai ép buộc ai thì không nên lý giải ai yếu thế hơn ai. Một thẩm phán Tòa Dân sự TAND Tp.HCM

(Theo PLTP) 

Có thể kiện khi mua nhầm đất quy hoạch

26/03/2014 08:34

Theo Điều 132 Bộ luật Dân sự, khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối hoặc bị đe dọa thì có quyền yêu cầu toà án tuyên bố giao dịch vô hiệu.

Theo khoản 2 Điều 29 Luật Đất đai, trường hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố có diện tích đất phải thu hồi mà Nhà nước chưa thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng theo mục đích đã xác định trước khi công bố quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; nếu người sử dụng đất không còn nhu cầu sử dụng thì nhà nước thu hồi đất và bồi thường hoặc hỗ trợ theo quy định của pháp luật. Nhà nước nghiêm cấm mọi hoạt động tự ý xây dựng, đầu tư bất động sản trong khu vực đất phải thu hồi để thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Trường hợp có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình gắn liền với đất phải thu hồi mà làm thay đổi quy mô, cấp công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.

Điều này có nghĩa là, trong trường hợp nhà đất đã có quyết định thu hồi để thực hiện quy hoạch thì chủ sở hữu nhà đất không được phép thực hiện việc chuyển nhượng nhà và đất mà phải tiếp tục sử dụng theo mục đích đã xác định trước khi công bố quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

Theo Điều 132 Bộ luật Dân sự, khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối hoặc bị đe dọa thì có quyền yêu cầu toà án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu. Lừa dối trong giao dịch là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó.

Điều 410 Bộ luật Dân sự về hợp đồng dân sự vô hiệu cũng nêu rõ: "Các quy định về giao dịch dân sự vô hiệu từ Điều 127 đến Điều 138 của Bộ luật này cũng được áp dụng đối với hợp đồng vô hiệu".

Như vậy, trường hợp căn nhà bạn định mua đã có quyết định thu hồi đất để thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nhưng chủ nhà cố ý che giấu thông tin để bạn đặt cọc thì việc chủ nhà nhận đặt cọc bán nhà trong khi đất đã có quyết định thu hồi là vi phạm pháp luật đất đai. Theo các quy định vừa viện dẫn thì giao dịch đặt cọc mà bạn đã thực hiện sẽ bị vô hiệu. Bạn có thể khởi kiện yêu cầu tòa án tuyên bố hợp đồng đặt cọc vô hiệu do bị lừa dối. Trong trường hợp việc đặt cọc bị tòa án tuyên vô hiệu thì bạn sẽ lấy lại được khoản tiền cọc.

Ngược lại, trường hợp căn nhà bạn định mua tuy vướng quy hoạch nhưng chưa có quyết định thu hồi đất thì quyền chuyền nhượng nhà và đất của chủ sở hữu nhà chưa bị hạn chế, miễn là việc chuyển nhượng đó được thực hiện theo trình tự, thủ tục luật định. Lúc này, mong muốn lấy lại tiền cọc của bạn sẽ phụ thuộc vào việc thỏa thuận, thương lượng giải quyết vụ việc của hai bên.

Thạc sĩ, luật sư Phạm Thanh Bình

Công ty Luật Bảo Ngọc, Hà Nội

Có được nhờ người khác mua nhà đứng tên mình không?

11/03/2014 11:37

Hỏi: Tôi là kỹ sư dầu khí. Đặc thù công việc buộc tôi phải thường xuyên xa nhà do làm việc chủ yếu ở giàn khoan. Hiện nay tôi muốn mua một căn nhà...

Tôi có thể chuyển tiền cho bố tôi để nhờ ông ấy đứng ra mua giúp nhà cho mình. Nhưng người đứng tên chủ quyền và sở hữu ngôi nhà đó là tôi thì có được không? Nếu được thì thủ tục hợp thức hóa như thế nào?

Xin chân thành cảm ơn luật sư đã giành thời gian tư vấn giúp tôi.

minhtran6186@...

Ảnh minh họa

Trả lời:

Để thực hiện việc mua bán nhà và đăng ký quyền sở hữu căn nhà theo yêu cầu của anh/chị có hai phương án như sau:

Phương án thứ nhất, anh/chị có thể đến phòng công chứng để chứng giấy ủy quyền với nội dung ủy quyền cho bố của anh/chị đại diện anh/chị ký kết hợp đồng mua bán căn nhà, đồng thời thực hiện các thủ tục pháp lý và các nghĩa vụ tài chính có liên quan để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở (Giấy Chứng Nhận). Khi đó, bố của anh/chị có thể thực hiện thủ tục mua bán và đăng ký quyền sở hữu nhà ở thay cho anh/chị, và anh/chị vẫn là người đứng tên trên Giấy Chứng Nhận.

Phương án thứ hai, bố của anh/chị trực tiếp thực hiện giao dịch mua bán căn nhà và đăng ký quyền sở hữu căn nhà. Sau đó, khi có điều kiện trở về thì anh/chị và bố của anh/chị ký hợp đồng tặng cho nhà và anh/chị thực hiện thủ tục để sang tên Giấy Chứng Nhận cho anh/chị.

Tùy theo điều kiện thực tế, anh/chị có thể áp dụng một trong hai phương án trên, tuy nhiên chúng tôi cho rằng việc thực hiện theo ủy quyền thực hiện giao dịch sẽ đơn giản hơn về thủ tục, tiết kiệm chi phí, cũng như sẽ hạn chế được tối đa các tranh chấp có thể phát sinh.

Ls Lê Văn Huyên – Công ty Luật TNHH Đất Luật

(Theo Cafeland)

Nhà đất liền kề giá mềm tiếp tục đắt khách

05/03/2014 07:36

Nhiều dự án nhà đất liền kề, biệt thự vừa công bố bán ở các thành phố lớn như Hà Nội, Tp.HCM, Đà Nẵng chỉ dao động từ 300 triệu đồng đến hơn 1 tỷ đồng mỗi căn, đã thu hút được đông đảo lượng khách hàng trong thời buổi kinh tế khó khăn như hiện nay.

Đất nền biệt thự, liền kề giá mềm ở Tp.HCM, Hà Nội hay Đà Nẵng đang có những bước chuyển mình tích cực, nhiều dự án mới được công bố tung ra thị trường khiến phân khúc này thêm phần sôi động vào đầu năm 2014.

Người mua thường quan tâm giao dịch ở những sản phẩm tại những dự án có vị trí tốt, mức giá mềm, chất lượng đảm bảo, chủ đầu tư uy tín và đặc biệt có thể vào ở ngay. Tuy nhiên, số lượng dự án đáp ứng được những tiêu chí trên thì lại còn khan hiếm, chưa đáp ứng được nhu cầu ở thực hiện nay.

Nhằm đón đầu thị trường đang có bước chuyển biến này, một số chủ đầu tư đã tung hàng phân khúc này vào những tháng đầu năm, trong khi đó ở thời điểm này năm ngoái gần như phân khúc này “đóng băng”. Nhiều dự án vừa công bố chào bán ở mức giá khá hợp lý như Mega Residence của Khang Điền tại quận 9, Tp.HCM với giá từ giá từ 13,5 triệu/m2 đã bao gồm VAT diện tích từ 135m2, thậm chí dự án này còn được chủ đầu tư hợp tác với Siêu Thị Dự Án công bố và chào bán tại thị trường Hà Nội vào 6/3 tới đây.

Đây được xem như sản phẩm khá mới mẻ, làm thay đổi “khẩu vị” của giới đầu tư địa ốc tại Hà Nội. Được biết, Mega Residence nằm trong quần thể khu dân cư hiện hữu, tiếp giáp một số khu dân cư cao cấp như Villa Park, Topia Garden, Eden, Riviera Cove. Dự án này có quy mô 3,2ha với 160 căn liền kề, Khang Điền đã xây xong 80 căn nhà và đưa vào sử dụng tất cả các tiện ích, cơ sở hạ tầng, cảnh quan như hồ bơi, sân cầu lông, mini-mart, … từ trước Tết Nguyên đán.

Cũng ở thị trường BĐS Tp.HCM, Cityland cũng vừa công bố tung ra thị trường hàng loạt biệt thự, liền kề tại dự án Cityland Garden Hills, dự án có quy mô 231 căn nhà phố và 99 căn biệt thự với diện tích từ 114 - 429m2 trên đường Phan Văn Trị, quận Gò Vấp. Hay mới đây, Sacomreal cũng vừa công bố mở bán đợt 2 dự án đất nền Khu biệt thự ven sông Arista Villas tại đường 12, phường Hiệp Bình Phước, Quận Thủ Đức, Tp.HCM với giá bán từ 9,9triệu/m2.

Nhà liền kề giá mềm hút khách

Thị trường đất nền khu đô thị Đà Nẵng cũng vừa ghi nhận nhiều dự án tung hàng ra thị trường như Ngân Câu Ngân Giang do Đất Xanh Miền Trung phân phối hay khu Bắc Sơn Trà do Tâm Quang Minh phân phối.

Theo ông Trần Ngọc Thành, TGĐ của Đất Xanh Miền Trung thì phân khúc đất nền đô thị tại thị trường BĐS Đà Nẵng đang có xu hướng tăng giá nhẹ, có nhiều dự án có thanh khoản tốt. Đa phần đất nền liền kề, biệt thự tại khu Nam Đà Nẵng hiện đang chào bán khoảng từ 2 – 2,5 triệu đồng/m2, mỗi nền đất dao động khoảng trên dưới 300 triệu đồng, như nhà phố thương mại Nam Đà Nẵng (Ngân Câu –Ngân Giang) có giá 290 triệu đồng mỗi căn, dự án Bắc Sơn Trà có giá trung bình từ 500 triệu đồng/lô diện tích từ 100-150m2,…

Hay tại Mỹ Phước, Bình Dương thị trường đất nền đã có sự tham gia mạnh mẽ của phân khúc này, mới đây là Spring City quy mô 38ha, với diện tích các lô đất dao động từ 100-150m2, giá bán từ 1,3 triệu đồng/m2.

Theo báo cáo của các công ty nghiên cứu, trong quý IV-2013, phân khúc biệt thự, nhà liền kề tại Tp.HCM đã đạt được những con số ấn tượng khi lượng giao dịch tăng 11% và tỷ lệ hấp thụ tăng 2% so với quý trước. Dự báo trong năm 2014 sẽ có khoảng 1.200 căn biệt thự, nhà liền kề từ 8 dự án sẽ gia nhập thị trường càng làm cho phân khúc này thêm sôi động.

Việc bán đất cho ngân hàng vô hiệu là vì sao?

04/03/2014 10:59

Hỏi: Tháng 1/2011 tôi có vay ngân hàng 3 tỉ đồng, được thế chấp bằng sổ đỏ quyền sử dụng đất 1.000 m2. Đến tháng 11/2011, do không có tiền trả nợ cho ngân hàng nên tôi đã đồng ý bán lại cho ngân hàng tôi vay tiền.

Năm 2012 tôi đã bán doanh nghiệp cho người khác, và thống nhất các công nợ phát sinh của doanh nghiệp A. trước thời điểm hai bên mua bán doanh nghiệp A. tôi chịu. Đầu năm 2013, các khách hàng của doanh nghiệp A. do tôi làm chủ doanh nghiệp đã không thu được nợ, nên kiện ra tòa và tòa buộc tôi phải thanh toán.

Trong quá trình cơ quan thi hành án xác minh tài sản, họ xác minh được tôi có thửa đất mà năm 2011 tôi đã bán cho ngân hàng, lý do họ yêu cầu kê biên là vì ngân hàng chưa sang tên tại cơ quan đăng bộ nên tài sản vẫn là sở hữu của tôi (theo Luật đất đai).

Xin hỏi, thời điểm chúng tôi thực hiện ký hợp đồng mua bán đất tại phòng công chứng là tháng 11-2011, tức là trước thời điểm bản án của tòa tuyên tôi phải trả nợ có hiệu lực, có đúng là thời điểm thực hiện mua bán theo quy định tại thông tư 14 hay không (thông tư này quy định thời điểm trước và sau khi bản án sơ thẩm có hiệu lực thi hành)?

Với ý kiến của ngân hàng và quyết tâm của ngân hàng thì phải như thế nào khi đối chứng trước tòa xử tranh chấp (vì tuy mua bán có công chứng nhưng theo luật đất đai, tại thời điểm cơ quan thi hành án xác minh và tiến hành kê biên tài sản, ngân hàng vẫn chưa đăng ký sở hữu tại văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất và đây là lý do mà cơ quan thi hành án vẫn tiến hành kê biên tài sản)?

(hoangtuanpts@... )

Trả lời

* Về thời điểm có hiệu lực của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Căn cứ điều 692 Bộ Luật Dân sự, việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Theo quy định nêu trên, toàn bộ quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất (bên bán) sẽ được chuyển cho bên mua kể từ thời điểm hoàn tất việc đăng ký quyền sử dụng đất.

Theo quy định của pháp luật về đất đai, việc đăng ký quyền sử dụng đất trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất là việc cập nhật tên của bên nhận chuyển nhượng trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Thủ tục này trước đây thường gọi là đăng bộ.

Cũng theo ý nghĩa của quy định nêu trên, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ được hoàn tất khi đã hoàn tất thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất, lúc đó bên mua mới là người sử dụng đất và bên bán chấm dứt mọi quyền và nghĩa vụ liên quan đến thửa đất với tư cách là người sử dụng đất.

Nếu thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất chưa hoàn tất, ông/bà vẫn là người sử dụng đất đối với thửa đất nêu trên, khi ông/bà có nghĩa vụ phải trả một khoản nợ nào đó, tài sản là quyền sử dụng đất mà ông/bà đang đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ là đối tượng để thi hành nghĩa vụ trả nợ dựa trên một quyết định của bản án có hiệu lực pháp luật.

* Về việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của ngân hàng

Theo thư trình bày, ngân hàng cho rằng, chưa thể tiến hành đăng ký quyền sử dụng đất được là do tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp.

Nếu thông tin này chính xác thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông/bà và ngân hàng sẽ bị vô hiệu, do ngân hàng không phải là đối tượng được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Căn cứ vào các quy định nêu trên, cơ quan thi hành án tiến hành kê biên quyền sử dụng đất của ông/bà nêu trên là có căn cứ.

Trân trọng,

Luật sư Phạm Đình Sơn (Công ty Luật TNHH Phạm Đình và Cộng sự)

(Theo TTO) 

Giao dịch tăng, giá nhà vẫn tiếp tục giảm

04/03/2014 08:25

Chỉ số giá bất động sản phân khúc nhà ở tại Hà Nội và Tp.HCM được Savill công bố chiều 3/3, bổ sung cách tính diện tích căn hộ thay Thông tư 16 trước đây của Bộ Xây dựng, có hiệu lực từ 8/4/2014.

Tại Hà Nội, từ quý I-2009 tới quý II-2011, chỉ số giá căn hộ tăng 38,7 điểm và sau đó giảm liên tục cho tới hiện tại. Trong quý IV-2013, chỉ số hiện ở mức 100,7 điểm, giảm -2,6 điểm theo quý và -14 điểm theo năm.

Năm 2013, tỷ lệ căn hộ tồn của Hà Nội giảm liên tục. Tỷ lệ này vào quý IV-2013 là 89%, giảm -2 điểm theo quý. So với thời kỳ cao nhất vào quý IV-2012, tỷ lệ căn hộ tồn đã giảm -7 điểm phần trăm nhưng vẫn cao hơn 69 điểm phần trăm so với quý IV-2010. Điều này cho thấy thị trường đang dần phục hồi kể từ quý IV-2012 nhưng vẫn không thể thấp như thời điểm quý IV-2010.

Giá nhà ở vẫn giảm dù giao dịch tăng

Giá trung bình đã giảm -34% kể từ quý II-2011 do việc giảm giá nhằm kích thích hoạt động bán hàng trước Tết Nguyên đán. Tới quý IV-2013, giá trung bình tính cả những dự án mới là 24.927.000 VNĐ/m2.

Theo Savills, chỉ số giá theo kỳ cơ bản có xu hướng trùng với chỉ số giá theo quý. Điều này cho thấy xu hướng giá của các dự án cho dần vào rổ nghiên cứu chuyển động cùng chiều với xu hướng giá của những dự án nằm trong rổ gốc.

Theo tính toán của Savills, sau khi chỉ số giá theo kỳ cơ bản đạt mức cao vào quý II-2011, chỉ số giảm liên tục qua các quý do yếu tố đầu cơ đã mất dần. Đây cũng là dấu hiệu cho thấy thị trường đang hướng tới người mua có nhu cầu ở thực. Tới quý IV-2013, chỉ số ở mức 88 điểm, giảm -38% so với quý II-2011.

Tại thị trường bất động sản Tp.HCM, chỉ số giá nhà ở quý IV-2013 đứng ở mức 88,7; giảm nhẹ -0,1 điểm so với quý trước và -0,9 điểm so với cùng kỳ năm trước. Tỷ lệ hấp thụ quý này đạt 11%, giảm nhẹ -1 điểm phần trăm so với quý trước nhưng tăng 3 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước, do lượng giao dịch giảm nhẹ 7% so với quý trước và tăng đáng kể 48% so với cùng kỳ năm trước.

Sau thời kỳ “bong bóng bất động sản” 2008-2009, giá nhà ở có xu hướng giảm. Uy tín của chủ đầu tư và cam kết tiến độ xây dựng đã giúp củng cố niềm tin cho người mua nhà.

Hỗ trợ tài chính từ các ngân hàng đối tác và lãi suất ổn định cũng góp phần khuyến khích người mua, giúp làm tăng lượng giao dịch và thanh khoản thị trường.

Savills dự báo, trong những quý sau, lượng giao dịch được dự đoán sẽ tiếp tục tăng và chỉ số giá nhà ở sẽ trở nên ổn định.

(Theo DNSG) 

Làm sao để đòi lại được 33% tiền mua căn hộ?

25/02/2014 13:34

Hỏi: Tôi có mua căn hộ chung cư ở Linh Đông (Q.Thủ Đức, Tp.HCM) từ một chủ đầu tư vào tháng 8/2013. Lúc tôi mua công trình chưa hoàn thành phần móng, đến nay kiểm tra lại thì phần móng vẫn chưa xong, chỉ mới dìm cọc.

Tôi không rõ cụ thể thế nào là làm xong phần móng, nhưng đến nay tôi đã góp được hơn 33% giá trị căn hộ mà vẫn chưa thấy phần móng hoàn thành.

Xin hỏi, như vậy phía bán nhà có vi phạm quy định về điền kiện huy động vốn thông qua việc bán nhà ở hình thành trong tương lai không? Tôi có thể khởi kiện để đòi lại số tiền hơn 33% giá trị căn hộ mà mình đã đóng?

Mong được tư vấn. Cảm ơn.

Nguyen Thanh

Trả lời

Về nguyên tắc theo quy định của Luật nhà ở thì điều kiện để nhà ở được phép mua bán, giao dịch là có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của pháp luật; không có tranh chấp về quyền sở hữu; không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Tuy nhiên, hiện nay theo quy định của nghị định số 71/2010/NĐ-CP và thông tư số 16/2010/TT-BXD hướng dẫn thi hành Luật nhà ở thì trường hợp chủ đầu tư dự án phát triển khu nhà ở, dự án khu đô thị mới có nhu cầu huy động vốn để đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật đối với phần diện tích xây dựng nhà ở và đầu tư xây dựng nhà ở trong khu nhà ở, khu đô thị đó thì được huy động vốn từ tiền mua nhà ứng trước của các đối tượng được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật nhà ở thông qua hình thức ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Khi huy động vốn theo hình thức này chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng mua bán nhà ở sau khi đã có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt, đã xây dựng xong phần móng của nhà ở, đã hoàn thành thủ tục mua bán qua sàn giao dịch bất động sản theo đúng quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản và đã thông báo cho sở xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở theo quy định.

Quy định xây dựng xong phần móng của công trình nhà ở nêu trên được áp dụng cho các loại nhà ở (bao gồm nhà biệt thự, nhà ở riêng lẻ, căn hộ chung cư, kể cả công trình nhà ở có mục đích sử dụng hỗn hợp).

Trong trường hợp chủ đầu tư áp dụng biện pháp thi công top-down (thi công các sàn trên của công trình nhà ở trước khi thi công phần đài giằng móng hoặc trước khi thi công mặt bằng sàn của tầng thấp nhất của công trình) theo phương án thiết kế đã được phê duyệt thì chủ đầu tư chỉ được bán nhà ở sau khi đã thi công xong mặt bằng sàn đầu tiên của công trình nhà ở nhưng phải có biên bản nghiệm thu kỹ thuật về việc xây dựng xong mặt bằng sàn này theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Như vậy, đối chiếu với các quy định chúng tôi nêu trên, nếu trường hợp của bạn thể hiện chủ đầu tư chưa hoàn thành phần móng theo quy định thì việc giao kết hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai với bạn là trái luật và từ đó bạn có thể yêu cầu chủ đầu tư đã nhận tiền trả lại tiền cho bạn hoặc bạn có thể khởi kiện đến Tòa án có thẩm quyền để được giải quyết việc đòi lại tiền đã nộp.

Luật sư Lê Cao (www.fdvn.vn)

Người mua dài cổ chờ nhận nhà

22/02/2014 08:47

Thời gian qua, những dự án đình trệ do nhiều vấn đề khác nhau liên tục xảy ra khiến người mua cứ ngồi chờ nhận nhà mà mãi không được bàn giao. Khách hàng vẫn luôn nắm dao đằng chuôi và ở vào thế bị động so với chủ đầu tư.

Chờ dài cổ

Gọi điện đến đường dây nóng Báo ANTĐ, bà Nguyễn Thu T cho biết, cuối năm 2011, bà T có mua một căn hộ diện tích gần 100 m2 với giá 1,9 tỷ đồng tại tòa nhà 15 tầng CT-09A, Khu đô thị mới Việt Hưng, quận Long Biên. Sau khi nộp số tiền 1,6 tỉ đồng cho đơn vị chủ đầu tư, bà T đinh ninh đến tháng 6/2012 sẽ được bàn giao nhà. Sau nhiều lần hứa hẹn và chậm bàn giao đã gần 2 năm nay, câu trả lời mà bà T nhận được từ đơn vị chủ đầu tư cho đến thời điểm này chỉ là “chờ đợi”. Cũng theo bà T, căn hộ trên hiện có giá chào bán chưa tới 14 triệu đồng/m2, trong khi đó thời điểm bà T mua lại từ chủ sở hữu khác có giá hơn 18 triệu đồng/m2. Trong hợp đồng mua bán có điều khoản nếu đơn vị chủ đầu tư chậm giao nhà thì sẽ phải trả cho bên mua một khoản lãi tính từ thời điểm dự kiến bàn giao cho đến khi bên mua nhận được nhà. Tuy nhiên, khoản lãi này được tính như thế nào, thời gian trong bao lâu thì lại không được quy định rõ trong hợp đồng nên bà T khó mà biết được mức đền bù có thỏa đáng hay không.

Gần đây, bà T được biết có thể sớm nhận được nhà, với điều kiện phải điền vào đơn yêu cầu bàn giao nhà trước thời hạn, đồng thời ký vào bản hợp đồng sẽ không nhận được khoản lãi suất mà đơn vị chủ đầu tư trả cho người mua vì chậm bàn giao nhà.

Không chỉ bà T mà khá nhiều người trót mua căn hộ tại một số khu đô thị trong thời gian gần đây cũng đang phải sống trong cảnh chờ đợi từ việc chậm bàn giao nhà. Nhiều khách hàng mua căn hộ cho biết, họ muốn tiến cũng không được, lùi cũng chẳng xong bởi đã trả cho đơn vị đầu tư một khoản tiền lớn trước đó. Nếu có muốn nhượng lại cho ai thì họ cũng khó mà bán được mức giá bằng hoặc cao hơn giá mà họ đã mua ban đầu. Vì vậy, người mua chỉ còn cách dài cổ chờ đợi. Liên hệ với đại điện của Ban quản lý số 11 thuộc Tổng công ty HUD về trường hợp của bà T, chúng tôi được biết cho đến thời điểm này công ty đã có quyết định bàn giao nhà cho các hộ dân. Hiện đã có gần 20 gia đình nhận nhà và dọn đến ở. Các hộ dân chỉ cần nộp số tiền còn lại cho công ty là sẽ nhận được chìa khoá bàn giao nhà và hoàn tất các thủ tục cần thiết. Còn về khoản lãi mà chủ đầu tư phải trả cho người dân do chậm bàn giao nhà không thuộc thẩm quyền giải quyết của Ban quản lý.

Rủi ro luôn thuộc về phía người mua

Được biết, tại các nước có thị trường bất động sản phát triển, một số điều luật có quy định về việc bồi hoàn thiệt hại cho nhà đầu tư khi xảy ra sự cố sụt giảm giá trị nhà ở. Thậm chí, có doanh nghiệp còn đưa các cam kết này vào phụ lục hợp đồng. Tuy nhiên, ở Việt Nam trường hợp chủ đầu tư bồi thường cho khách hàng khi giá trên thị trường sụt giảm là rất hiếm. Luật sư Nguyễn Thị Thu - Đoàn Luật sư TP Hà Nội cho rằng, nếu chủ đầu tư cố tình trì hoãn, kéo dài thời gian  xây dựng thì khách hàng luôn phải chịu thiệt thòi. Chủ đầu tư thường thỏa thuận “thời gian dự kiến thi công” hoặc “tổng thời gian thi công” nhưng không bao giờ nêu ra một cách chính xác thời điểm bàn giao căn hộ. Khách hàng do không xem xét kỹ, cứ nghĩ rằng hết “tổng thời gian thi công” là được nhận nhà song thỏa thuận này gần như không có sự ràng buộc gì. Do đó, để tránh tình trạng này, khách hàng phải đề nghị chủ đầu tư làm rõ thời hạn bàn giao nhà chậm nhất là ngày nào. Mặt khác, trong hợp đồng cũng nên có điều khoản quy định về cách xử lý khi chủ đầu tư chậm thi công, chậm giao nhà. 

Theo Luật Kinh doanh bất động sản thì chủ đầu tư chậm giao nhà phải chịu trả lãi theo lãi suất ngân hàng. Do vậy, người mua cần đề nghị chủ đầu tư làm rõ thời hạn dự kiến giao nhà, thời điểm giao nhà cụ thể, nếu quá hạn mà chủ đầu tư vẫn không giao nhà thì khách hàng có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng hay không, chủ đầu tư sẽ phải chịu phạt bao nhiêu phần trăm trên giá trị hợp đồng. Trường hợp chủ đầu tư chậm giao căn hộ thì khoản lãi phạt khi chậm giao nhà là bao nhiêu,…

Cũng theo luật sư Nguyễn Thị Thu, ngay cả khi hợp đồng có đủ các điều khoản hết sức công bằng cho cả chủ đầu tư lẫn khách hàng thì vẫn tiềm ẩn rủi ro. Do vậy, khách hàng nên tìm hiểu rõ dự án, tính hợp pháp trong việc huy động vốn góp, về điều kiện huy động vốn góp, đồng thời ghi rõ trách nhiệm của các bên trong trường hợp vi phạm hợp đồng, mức đền bù,… để tránh thiệt thòi cho mình khi có sự cố xảy ra.

(Theo ANTĐ) 

Muốn bán nhà trên giấy phải "mượn tay" ngân hàng?

18/02/2014 07:47

Quy định bán nhà hình thành trong tương lai phải có đơn vị tài chính hoặc ngân hàng bảo đảm đang bị một số chủ đầu tư phản đối vì cho rằng quy định này thiếu thực tế, vô hình chung lại "đẩy" giá nhà lên cao hơn...

Một trong những điều kiện bắt buộc đối với chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại là chỉ được phép ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai khi có hợp đồng bảo đảm giao dịch nhà ở ký với tổ chức tài chính hoặc ngân hàng thương mại.

Đây là điểm mới của dự thảo lần thứ 11 Luật Nhà ở sửa đổi vừa được Bộ Xây dựng hoàn thành và sắp trình Chính phủ. Theo đó, chủ đầu tư dự án phải đóng phí bảo đảm giao dịch nhà ở cho bên bảo đảm. Phí bảo đảm giao dịch nhà ở được tính trên tổng giá bán các căn hộ hình thành trong tương lai mà chủ đầu tư có nhu cầu bán.

Trong trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà đúng hạn theo thoả thuận trong hợp đồng mua bán hoặc giải thể, phá sản khi đang thực hiện dự án thì bên nhận bảo đảm có trách nhiệm giải quyết quyền lợi của người mua nhà ở. Cụ thể: Hoàn lại cho người mua số tiền đã đóng trước cho chủ đầu tư, thay chủ đầu tư tiếp tục tổ chức triển khai thực hiện dự án để bàn giao nhà ở.

Trao đổi với PV về quy định mới trên tại dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi, một số chủ đầu tư từng “tung” nhiều dự án ra thị trường đã lên tiếng phản đối.

Một số chủ đầu tư cho rằng khoản phí phải trả cho đơn vị bảo lãnh khi giao dịch nhà ở sẽ khiến giá nhà "đội" lên cao hơn.

Ông Phạm Đức Thành, Giám đốc đầu tư Tập đoàn Hà Đô cho hay: Người bán nhà phải có chứng nhận đầu tư, tức là phải có năng lực rồi thì không cần thiết phải cam kết với bên thứ 3. Điều đó là không hợp lý, rườm rà và mất thời gian.

Theo ông Thành, việc chủ đầu tư dự án phải đóng phí bảo đảm giao dịch nhà ở cho bên bảo đảm và phí bảo đảm giao dịch nhà ở được tính trên tổng giá bán các căn hộ hình thành trong tương lai mà chủ đầu tư có nhu cầu bán… sẽ chỉ làm “đội” giá nhà lên khi phải chi tiền phí cho một bên trung gian mà không giải quyết được vấn đề gì, còn khách hàng lại là người chịu “đòn”.

“Nếu cứ bắt buộc phải thực hiện, chủ đầu tư nào cũng thực hiện được thôi, có điều ngân hàng sẽ thành người khó xử. Chưa có luật nào để ngân hàng có thể thay được chủ đầu tư thực hiện dự án nhà ở, cũng chẳng có ngân hàng nào tự dưng lại “gánh” trách nhiệm, thay chủ đầu tư triển khai tiếp dự án nhà ở nếu xảy ra sự cố”, ông Thành cho hay.

Cũng không đồng tình với quy định mới trên tại dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi, ông Nguyễn Quốc Hiệp, TGĐ Công ty CP Đầu tư Dầu khí Toàn cầu (GP-Invest) nói thẳng: Đây không phải sáng kiến mà chỉ là việc làm tăng thêm chi phí cho chủ đầu tư một cách không cần thiết, nhất là đối với những chủ đầu tư uy tín. Ngân hàng tự dưng được thu thêm một khoản phí, còn chủ đầu tư thêm mệt mỏi.

Sở dĩ có đề xuất này, theo ông Hiệp do trên thị trường bất động sản thời gian qua xuất hiện nhiều đơn vị bán nhà xong không xây dựng gì cả, trong xã hội có những trường hợp làm ăn thật – giả lẫn lộn sẽ khiến những đơn vị làm ăn thật thêm khó khi tự dưng bị tăng thêm chi phí.

 “Có những ngân hàng không làm sẽ khiến chủ đầu tư phải “chạy vạy”, nhất là những chủ đầu tư kém, không đủ uy tín lắm, phát sinh tiền lệ không đáng có. Điều này khiến chi phí của chủ đầu tư lại tăng lên trong khi chúng ta đang muốn giảm giá thành bán nhà mà lại tăng chi phí lên cho chủ đầu tư, vô hình chung sẽ làm giá nhà không những không giảm được mà còn bị “đẩy” giá lên cao hơn”, ông Hiệp nói.

Trước vấn đề này, ông Hiệp đề xuất: Nên chăng, ràng buộc tất cả hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai yêu cầu pháp luật phải đảm bảo cho người mua được chủ đầu tư trả lãi suất ít nhất bằng mức lãi suất gửi tiết kiệm nếu chủ đầu tư không giao nhà đúng thời điểm quy định tại hợp đồng. Như thế sẽ khách quan và công bằng hơn cho cả bên mua lẫn bên bán nhà.

Còn với trong trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà đúng hạn hoặc giải thể, phá sản khi đang thực hiện dự án mà đưa bên nhận bảo đảm có trách nhiệm hoàn lại cho người mua số tiền đã đóng trước cho chủ đầu tư, thay chủ đầu tư tiếp tục tổ chức triển khai thực hiện dự án để bàn giao nhà ở… lại mâu thuẫn với Luật phá sản.

“Khi một doanh nghiệp phá sản, ngân hàng không được quyền xử lý tài sản của doanh nghiệp mà là tòa án. Khi đưa ra vấn đề này mà lại mâu thuẫn, chồng chéo với luật khác thì không nên.

Thực ra, chúng ta “mất bò mới lo làm chuồng”, khi thị trường qua giai đoạn sốt, đến lúc khủng hoảng mới “lòi” ra những người mua nhà từ trước quá dại dột, còn bây giờ người mua nhà đã quá “tỉnh táo” rồi, không ai góp vốn mua nhà khi dự án mới chỉ là bãi đất trống, thậm chí dự án xây xong tới 80% rồi người mua còn e dè, tìm hiểu kỹ xem chủ đầu tư có uy tín như thế nào… Thế nên, đưa điều khoản phải có đơn vị bảo đảm giao dịch nhà ở vào dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi là thiếu tính thực tiễn”, ông Hiệp bày tỏ quan điểm.

Ông Nguyễn Viết Hải, Tổng giám đốc Cty CP Đầu tư VIC cũng cho rằng, nếu triển khai quy định này sẽ gặp một số bất cập, rõ nhất là: Ngân hàng chưa có kinh nghiệm trong việc phát triển dự án nên muốn đảm bảo việc phát hành cam kết về tiến độ thì phải kiểm tra được các công đoạn: thiết kế, thi công, quản lý, hoàn thiện… mà ngân hàng chưa có nghiệp vụ về vấn đề này thì buộc phải phát sinh thêm một bộ phận để kiểm soát nên cũng rắc rối.

(Theo infonet) 

Giá nhà tại khu vực trung tâm Singapore sẽ giảm trong năm nay

15/02/2014 07:58

Theo số liệu thống kê từ cơ quan nghiên cứu thị trường BĐS Singapore, các khu vực trung tâm Singapore đang phải trải qua tình trạng giá bán nhà ở mức tồi tệ nhất tại thị trường bán thứ cấp.

Một trong những cổng thông tin BĐS hàng đầu Singapore, PropertyGuru đã tiết lộ những dữ liệu thống kê chính xác của chính phủ về thị trường và cho biết giá bán trung bình tại khu vực trung tâm giảm nhanh chạm tới mức giảm 2 con số chỉ trong vòng 1 tháng. 

Nhiều người dân cảm thấy lo ngại và hoài nghi về tính xác thực của những con số này và họ tự hỏi tại sao sự thật này lại không được các cơ quan truyền thông khác tại Singapore hé mở. 

Trong suốt năm 2013, số lượng giao dịch BĐS có nhích lên chút ít và trở thành một kim chỉ nam để tạo đà tăng trưởng cho thị trường giá BĐS 2014.
Khi quan sát bảng biểu dưới đây, chúng ta có thể thấy được xu hướng của cả giá nhà , mức giao dịch BĐS cũng như mối quan hệ tương quan lẫn nhau. 

Trên thực tế, lượng giao dịch thường có trước để đẩy giá lên cao. Và điều này thì thường xảy ra ở hầu hết các thị trường BĐS trên toàn thế giới.  

Hong Kong cũng cung cấp một số hình ảnh minh họa khá tốt về mối quan hệ giữa lượng giao dịch và giá cả. Tại Hong Kong, khối lượng giao dịch BĐS giảm đáng kể từ giữa năm 2013 nhưng chỉ 7 tháng sau đó, tức là tháng 1/2014 thì thị trường giá đã ở mức giảm 2 con số. 

Thú vị hơn là vào thời điểm giữa năm 2013, một số nhà báo đã tỏ ra rất tự tin về suy đoán của mình khi chỉ cần  đơn thuần dựa trên số liệu về lượng giao dịch để suy đoán rằng khối lượng giao dịch giảm là tín hiệu cho thấy giá bán cũng giảm theo đáng kể. 

Cũng có vài điểm tương liên đối với thị trường BĐS Singapore được lưu ý ở đây:

1.    Mối quan hệ giữa giao dịch và giá cả là đặc điểm phổ biến của thị trường BĐS thế giới. Điều này có nghĩa là khả năng giá bán tại Singapore sẽ bị ảnh hưởng nhiều trong năm 2014 này.
2.    Mối quan hệ giữa giao dịch và giá có thể xem là thước đo chuẩn để dự đoán giá bán.
3.    Khối lượng giao dịch và giá bán luôn luôn tỉ lệ thuận với nhau và có thể dựa vào thời gian từ 5-9 tháng để tiên đoán được xu hướng thị trường BĐS. 

Chính vì vậy mà theo nhiều nghiên cứu, phân tích của các chuyên gia BĐS thì thị trường khu vực trung tâm Singapore sẽ phải trải qua các đợt giá bán giảm mạnh trong thời gian tới của năm Giáp Ngọ 2014. 

Thu Nga (lược dịch)

Được phép mua bán nhà có thời hạn

10/02/2014 08:37

Khi hết thời hạn sở hữu nhà theo thỏa thuận thì nhà ở được chuyển lại cho bên bán là nội dung đáng chú ý tại Dự thảo Luật Nhà ở vừa được Bộ Xây dựng chỉnh sửa sau khi có ý kiến của các bộ liên quan.

Theo đó, trong hợp đồng mua bán nhà ở, bên bán có thể thực hiện bán nhà ở trong một thời hạn nhất định cho bên mua. Trong thời hạn này, bên mua được quyền sở hữu nhà ở và được cấp giấy chứng nhận đối với nhà ở đó. Khi hết thời hạn sở hữu thì quyền sở hữu nhà ở được chuyển lại cho bên bán.

Dự thảo Luật Nhà ở cũng quy định rõ về thời hạn sử dụng nhà chung cư. Theo dự thảo lần này, nhà chung cư có thời hạn sử dụng theo phân cấp công trình xây dựng. Khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng theo quy định thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm kiểm định lại chất lượng. Trường hợp nhà ở chung cư còn bảo đảm chất lượng và an toàn cho người sử dụng thì chủ sở hữu được tiếp tục sử dụng theo thời hạn ghi trong kết quả kiểm định chất lượng nhà chung cư.

Chung cư Cô Giang, quận 1, Tp.HCM là một trong những chung cư lâu đời đã xuống cấp, không còn đảm bảo chất lượng

Trường hợp khi hết hạn sử dụng mà nhà chung cư không còn bảo đảm chất lượng và không an toàn cho người sử dụng theo kết quả kiểm định chất lượng của cơ quan có thẩm quyền thì chủ sở hữu phải có trách nhiệm phá dỡ để xây dựng lại theo đúng quy hoạch xây dựng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Nếu chủ sở hữu không phá dỡ thì Nhà nước thực hiện cưỡng chế phá dỡ.

Nhìn nhận về việc này, ông Trần Ngọc Hùng, Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, cho rằng việc Bộ Xây dựng bỏ phương án quy định sở hữu nhà chung cư 70 năm là hợp lý. Vì tâm lý của người dân ta là muốn sở hữu nhà vĩnh viễn. Nếu quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn như trên thì sẽ gây tâm lý bất ổn cho người dân. “Trong khi đó, nhà ở lại có tuổi thọ của nó. Quy định về sử dụng nhà chung cư có thời hạn như vậy là phù hợp, thuận lợi cho việc phá bỏ nhà chung cư khi nó không còn đảm bảo chất lượng và an toàn cho người dân” - ông Hùng phân tích.

Trước đó, góp ý cho quy định này trong dự thảo, nhiều ý kiến của người dân, doanh nghiệp và chuyên gia đã bày tỏ sự không đồng tình vì cho rằng quy định này sẽ làm ảnh hưởng không nhỏ đến tâm lý khách hàng, khi lấy đi quyền sở hữu của người dân một cách không công bằng như thế. Dự kiến Luật Nhà ở sửa đổi sẽ được trình Quốc hội cho ý kiến và thông qua trong năm 2014.

Về sở hữu nhà ở, đối với trường hợp mua bán, tặng cho, đổi nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ khi hợp đồng được công chứng hoặc chứng thực và bên bán, bên tặng cho đã bàn giao nhà ở, bên mua đã thanh toán đủ tiền mua nhà ở. Đối với trường hợp mua bán nhà ở giữa chủ đầu tư với người mua thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ khi chủ đầu tư đã bàn giao nhà ở và người mua đã thanh toán đủ tiền.

(Theo PLTP) 

Vụ lừa đảo bán đất khống tại KĐT Vân Canh được đưa ra xét xử

23/01/2014 16:13

Vừa qua, TAND TP Hà Nội đã đưa ra xét xử 3 bị cáo về hành vi bán đất khống chiếm đoạt hơn 150 tỷ đồng của 60 bị hại tại dự án Khu đô thị mới Vân Canh.

Theo Đầu Tư Chứng Khoán - Hoàng Duy

Theo đó các bị cáo Lê Thị Kim Oanh (SN 1968, Đống Đa, Hà Nội); Đinh Xuân Hưng (SN 1966, Đống Đa Hà Nội); Đặng Quang Long (SN 1971, Hoàn Kiếm Hà Nội) bị truy tố vì đã có hành vi bán đất khống chiếm đoạt 156 tỷ đồng của 60 bị hại.

Cụ thể, Lê Thị Kim Oanh và chồng là Đinh Xuân Hưng thành lập Công ty TNHH Đầu tư kinh doanh bất động sản O&H trụ sở tại phường Nam Đồng, Đống Đa, HN. Hưng làm Giám đốc, Oanh làm Phó giám đốc.

Kết quả điều tra xác định, đầu năm 2010, giá nhà đất ở Hà Nội tăng cao, nhiều người có nhu cầu mua căn hộ chung cư, nhà liền kề chia lô nên Oanh đã móc nối, bàn bạc với Đặng Quang Long, Chủ tịch HĐQT, Giám đốc Công ty Han Hud 8 để lừa tiền người mua đất.

Cụ thể, Đặng Quang Long lấy danh nghĩa là Chủ tịch HĐQT Công ty Han Hud 8 ra 2 thông báo thể hiện nội dung Công ty Han Hud 8 được Tập đoàn HUD giao triển khai thực hiện đầu tư Dự án khu đô thị mới Vân Canh và Công ty Han Hud 8 giao lại cho Lê Thị Kim Oanh thực hiện đầu tư dự án.

Sau đó, Oanh tiếp thị, quảng cáo về việc Công ty O&H có quan hệ với các Tập đoàn, công ty xây dựng hàng đầu ở Hà Nội, có thể mua các ô đất liền kề, ô đất biệt thự do Tập đoàn HUD làm chủ đầu tư với giá ưu đãi, giá gốc. Nhiều người tưởng là thật nên đã ký hợp đồng đặt cọc, hợp đồng mua đất và giao tiền cho Oanh.

Dựa vào các thông báo này, Oanh, Long và Hưng đã quảng cáo tiếp thị làm cho khách hàng tưởng là thật và đến Công ty O&H ký kết hợp đồng đặt cọc, mua bán các lô đất tại Khu đô thị mới Vân Canh, Dự án Khu đô thị Thanh Hà B, Ki ốt chợ Hàng Da. Đến nay, còn 60 bị hại đã đưa tiền cho Oanh và đồng phạm để mua đất và mua vé máy bay giá rẻ bị chiếm đoạt tổng cộng 156,4 tỷ đồng.

Số tiền đã nhận của các bị hại, Oanh đã chuyển cho Đặng Quang Long, Phạm Văn Hoàng (Phó Giám đốc Công ty HanHud8) số tiền 68,2 tỷ đồng để đầu tư vào Khu đô thị mới Vân Canh. Chuyển cho Long, Hoàng số tiền 24 tỷ đồng để đầu tư vào Tòa nhà chung cư cao cấp ở số 264 Khuất Duy Tiến, Thanh Xuân, HN do Tập đoàn Bảo Tín Sơn Tùng làm chủ đầu tư.

Cơ quan điều tra xác định các hợp đồng giữa Oanh và khách hàng đều phát sinh sau thời điểm Đặng Quang Long ký thông báo để Oanh sử dụng làm phương tiện lừa các bị hại. Đặng Quang Long phạm vào tội Lừa đảo chiếm đoạt tài sản với vai trò đồng phạm giúp sức. Đinh Xuân Hưng đã trực tiếp ký một số hợp đồng mua bán với khách hàng dù không sở hữu bất cứ ô đất nào do đó Hưng bị xác định là đồng phạm.

Tại phiên tòa sơ thẩm, trong phần xét hỏi, lời khai của một số bị hại cho thấy số tiền mà Oanh và các đồng phạm chiếm đoạt lớn hơn con số mà Viện kiểm sát đã xác định khoảng 5 tỷ đồng. Do đó, HĐXX đã trả hồ sơ yêu cầu điều tra bổ sung làm rõ về số tiền này.

(Theo NDHMoney)

Làm sao "xử lý" chủ đầu tư "nuốt lời"?

05/12/2012 13:38

Gần như không có cơ quan nào đứng ra bảo vệ quyền lợi của khách hàng khi xảy ra kiện cáo, tranh chấp giữa khách hàng với chủ đầu tư vì dự án chậm tiến độ, sai phạm trong hợp đồng góp vốn, thu tiền không triển khai xây dựng...

Phần thua thiệt đương nhiên vẫn thuộc về khách hàng, còn chủ đầu tư thì vẫn thoải mái như người "vô can" trước pháp luật, không cơ quan nào xử lý…

Vậy người mua nhà/góp vốn cần làm gì để bảo vệ quyền lợi?

Trao đổi với PV báo điện tử Infonet, ông Trần Văn Huynh, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, Chủ tịch Hội Vật liệu xây dựng cho rằng, trước hết để xảy ra tình trạng tranh chấp, kiện cáo quá nhiều như hiện nay là hệ quả của việc cấp đất, cấp giấy phép xây dựng, quy hoạch… tràn lan, không theo quy định, bài bản nào cả. Ngoài ra, đây cũng là hệ quả của việc phát triển thị trường bất động sản quá nhanh trong thời gian quan, trong đó, chính sách, công tác quản lý thị trường này không theo kịp.

Hầu hết các vụ việc kiện cáo xảy ra vừa qua, với cơ chế Luật hiện nay, chúng ta rất khó có chế tài nào để xử phạt, xử lý chủ đầu tư, vì DN làm ăn kiểu vậy “lách luật” rất tài. Bên cạnh đó, đây là tranh chấp dân sự, thỏa thuận hai bên mua bán, chưa đến mức hình sự để cơ quan chức năng vào cuộc… Tuy nhiên danh giới này cũng rất mong manh. Chính vì như vậy, các vụ tranh chấp, kiện cáo om xòm hiện nay giữa chủ đầu tư và khách hàng, thì phần lớn chủ đầu tư vẫn “nhởn nhơ” không ai vào điều tra, xử phạt gì cả…
 

Nhiều vụ việc tranh chấp, kiện cáo của người mua nhà đã diễn ra nhưng chưa đi đến đâu

Vì vậy, để hạn chế tình trạng tranh chấp kiện cáo này, trước hết phải hoàn thiện văn bản quy phạm pháp luật về hợp đồng mua bán, hợp đồng góp vốn… giữa chủ đầu tư và khách hàng mua nhà. Trong đó, mẫu quy định trong hợp đồng này phải thống nhất chung cho các chủ đầu tư và theo một quy định, điều khoản nhất định…, đảm bảo quyền lợi cho cả đôi bên khách hàng và chủ đầu tư, nếu bên nào vi phạm điều khoản trong hợp đồng thì có chế tài xử lý riêng…

Cần quy định sử dụng loại hợp đồng do một cơ quan quản lý Nhà nước nào đó quản lý, soạn thảo, phát hành, chứ không để chủ đầu tư tự soạn, bởi như vậy, nhiều điều khoản trong hợp đồng sẽ có lợi cho chủ đầu tư, thua thiệt thuộc về khách hàng… Điều này là điều kiện tiên quyết để tránh tình trạng xảy ra những vụ tranh chấp, kiện cáo…

Thứ nữa, những trường hợp chủ đầu tư chậm tiến độ, để xảy ra kiện cáo của khách hàng, cơ quan quản lý phải đứng ra xử lý ngay. Có nhiều hướng xử lý và nhiều dạng dự án, có dự án xin đất xong bỏ hoang, dự án xây xong móng, dự án được vài ba tầng, có dự án xây xong thô rồi bỏ hoang… Đối với các dự án kiểu này, cần có từng biện pháp xử lý riêng…

Đặc biệt, những dự án chung cư đang xây dở, để xảy ra kiện cáo, lại không có biện pháp xử lý, hay thu hồi… Cơ quan chức năng cũng cần phải có chế tài xử lý đối với các dự án này, quy định trong bao lâu phải triển khai tiếp tục dự án, nếu không tiếp tục thực hiện sẽ có biện pháp thu hồi, hoặc chuyển nhượng cho đơn vị khác có tiềm lực tài chính, chuyên ngành…  thực hiện.

Luật sư Ngô Văn Hiệp – Văn phòng Luật sư Hiệp và Liên danh cho rằng, phần lớn các vụ việc kiện cáo giữa khách hàng và chủ đầu tư hiện nay là tranh chấp dân sự, hai bên tự thỏa thuận mua bán, thỏa thuận giải quyết vụ việc, sự việc đến cao trào thì mới đưa ra pháp luật giải quyết, phân giải…

Nhưng lại rất khó có chế tài nào để phạt chủ đầu tư, nếu chủ đầu tư để chậm tiến độ dự án, gây thiệt thòi cho khách hàng, nhưng nếu DN lại nhún nhường chấp nhận một số yêu cầu của khách hàng… thì sự việc lại êm thấm. "Vì vậy, theo tôi cơ quan chức năng cần ban hành Luật Chung cư, trong đó quy định các điều khoản sở hữu chung cư, sở hữu chung riêng, hợp đồng mua bán, hợp đồng góp vốn, chế tài xử phạt chủ đầu tư nếu để xảy ra thiệt hại cho khách hàng…".

Luật sư Hiệp đưa ra một số giải pháp để hạn chế tình trạng xảy ra kiện cáo, tranh chấp khách hàng nên yêu cầu cơ quan pháp luật can thiệp bằng biện pháp mạnh. Trong trường hợp chủ đầu tư có dấu hiệu lừa đảo chiếm đoạt tài sản, khách hàng có quyền làm đơn tố cáo, yêu cầu cơ quan chức năng vào cuộc.

Với hành vi của chủ đầu tư chậm triển khai dự án, khi gần hết thời hạn bàn giao nhà mà chủ đầu tư mới làm xong phần móng, có thể họ thu tiền của dự án này chi cho dự án khác hoặc sử dụng vào mục đích khác cho thấy có dấu hiệu cấu thành tội “Lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản” khách hàng có thể làm đơn tố cáo... Vì vậy, trước khi ký hợp đồng mua bán hay góp vốn, để tránh những rủi ro sau này, khách hàng cần tìm hiểu kỹ tiềm năng, năng lực tài chính, quản lý của chủ đầu tư…

(Theo Infonet) 

Thủ tục mua nhà đang thế chấp ngân hàng

05/12/2012 08:56

Hỏi: Khi quyết định mua một căn nhà thì phải làm sao để biết giá trị thực của căn nhà? Phải làm hợp đồng như thế nào? Nếu người bán đã thế chấp căn nhà ở ngân hàng thì có cần cùng chủ căn nhà đến ngân hàng xác minh lại?

Nếu tôi làm hợp đồng mua bán, sau đó mang hợp đồng mua bán đến một ngân hàng khác vay mua nhà thì có được không? Nếu đem lại ngân hàng nơi người bán thế chấp căn nhà trước đó vay mua nhà thì sao? Sau khi ngân hàng giải ngân, tôi trả hết số tiền còn lại cho người bán và sang tên thì có được không khi giấy tờ vẫn đang ở ngân hàng?

Mong được giải đáp. Cảm ơn.

bao bao (ngtbaovl@... )

Trả lời

1. Về việc xác định giá của bất động sản:

Rất khó xác định được giá trị thực của bất động sản, bởi trên thực tế giá của bất động sản phụ thuộc vào nhu cầu của bên mua và bên bán. Luật nhà ở cũng ghi nhận giá mua bán nhà ở tùy thuộc vào sự thỏa thuận của các bên (trừ các trường hợp nhà ở pháp luật có quy định khung giá mua bán).

Trên thực tế, có nhiều cách để xác định giá bất động sản, phương pháp thường dùng là phương pháp so sánh. Phương pháp này dựa trên cơ sở giá đã được bán trên thị trường của các bất động sản có nhiều đặc điểm tương đối giống so với bất động sản đang xem xét, để ước tính giá trị của bất động sản đó.

Theo đó, để biết giá trị của căn nhà mà bạn định mua, bạn có thể so sánh giá mua bán trên thị trường của các căn nhà có cùng đặc điểm và trong cùng khu vực với căn nhà bạn định mua.

2. Thủ tục mua bán nhà:

Việc mua bán nhà phải được lập thành văn bản, thường được gọi là hợp đồng mua bán nhà. Hợp đồng mua bán nhà phải có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của UBND cấp huyện đối với nhà ở tại đô thị, chứng thực của UBND cấp xã đối với nhà ở tại nông thôn.

Ví dụ, nếu bạn mua nhà ở quận Bình Thạnh, Tp.HCM, hợp đồng mua bán nhà có thể được công chứng tại bất kỳ cơ quan công chứng nào trên địa bàn Tp.HCM hoặc được chứng thực bởi UBND quận Bình Thạnh.

Hợp đồng mua bán nhà ở phải thể hiện các nội dung sau:

- Tên và địa chỉ của các bên mua và bán

- Mô tả đặc điểm của nhà ở

- Giá và phương thức thanh toán nếu trong hợp đồng có thỏa thuận về giá

- Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành (nếu có); thời hạn cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ; ủy quyền quản lý

- Quyền và nghĩa vụ của các bên mua và bán

- Cam kết của các bên mua và bán

- Các thỏa thuận khác

- Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng hoặc ký văn bản

- Chữ ký của các bên mua và bán (nếu là tổ chức thì phải đóng dấu và ghi rõ chức vụ của người ký).

3. Việc mua bán nhà đang được thế chấp tại ngân hàng:

Theo quy định, bên nhận thế chấp được giữ giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở trong thời gian nhận thế chấp, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Trên thực tế, khi mua nhà đang được thế chấp tại ngân hàng, bên mua nộp thay cho bên bán phần tiền mà bên bán còn nợ ngân hàng và giải chấp, sau đó nhận giấy chủ quyền để tiến hành thủ tục mua bán sang tên theo quy định. Tuy nhiên, cách này tiềm ẩn nhiều rủi ro cho người mua.

Bạn có thể tham khảo một gợi ý dưới đây, theo tôi ít rủi ro hơn.

Theo quy định tại khoản 4 Điều 718 Bộ luật dân sự, đối với nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng, bên thế chấp có quyền chuyển nhượng, nếu được sự đồng ý của bên nhận thế chấp. Theo đó, đối với căn nhà định mua bán đang được thế chấp tại ngân hàng, nếu được sự đồng ý của ngân hàng, bên mua và bên bán được thực hiện việc mua bán này.

Theo cách này, bên mua và bên bán cùng với ngân hàng nhận thế chấp tài sản lập một thỏa thuận ba bên liên quan đến việc thanh toán tiền mua nhà giữa bên bán và bên mua cũng như việc thanh toán tiền nợ vay của bên bán đối với ngân hàng. Theo thỏa thuận này, bạn sẽ nộp một khoản tiền bằng với tiền mua nhà vào một tài khoản tại ngân hàng nhận thế chấp (loại tài khoản không tự ý rút tiền).

Ngay khi bạn và bên bán đã thực hiện thủ tục công chứng mua bán nhà theo quy định thì ngân hàng, nơi nhận thế chấp tài sản, sẽ trích từ tài khoản của bạn như đã nói trên một khoản tiền bằng với số tiền bên bán nợ ngân hàng (khoản này được xem là bên mua thanh toán tiền mua nhà cho bên bán).

Sau khi đã hoàn tất việc thanh toán nợ cho ngân hàng, các bên sẽ thỏa thuận tiến độ thanh toán đối với số tiền mua bán nhà còn lại. Các bên có thể thỏa thuận việc thanh toán số tiền này ngay khi các bên đã hoàn tất thủ tục nộp thuế như thuế thu nhập cá nhân đối với bên bán (nếu có), lệ phí trước bạ đối với bên mua hoặc ngay sau khi bên mua đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà.

Trân trọng!

Luật sư Đoàn Thị Ngọc Linh

(Theo TTO)