MUA NHÀ, ĐẤT BẰNG GIẤY TAY

Chủ đề bao gồm các bài viết phản ánh những rủi ro khi mua bán nhà, đất bằng giấy tay. Quyền sở hữu đối với nhà, đất khi các bên mua bán nhà, đất bằng giấy tay. Thủ tục hoàn thiện việc mua bán nhà đất trong trường hợp các bên mua bán bằng giấy tay...

Mua nhà bằng giấy viết tay rủi ro thế nào?

29/10/2014 16:56

Hỏi: Tôi muốn biết mua nhà bằng giấy viết tay rủi ro như thế nào. Cụ thể, hiện gia đình tôi đang rất cần nhà để ở.

Vì thế, khi có một người quen muốn bán căn nhà cấp 4 thì gia đình tôi định hùn tiền để mua căn nhà này. Nhưng chủ nhà đề nghị mua bán bằng giấy viết tay vì lý do khách quan. Gia đình tôi khá băn khoăn. Tôi không biết nếu mua nhà bằng giấy viết tay, sau này sẽ làm giấy chứng nhận quyền sử dụng sau có được không?

phihoecv654@...

Hiện nay, pháp luật không công nhận giao dịch mua bán nhà bằng giấy tay

Trả lời:

Theo quy định tại Điều 127 Khoản 1 Điểm b Luật Đất đai 2003 (Sửa đổi, bổ sung 2009), các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của cơ quan có thẩm quyền; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng Nhà nước hoặc chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất.

Do đó, tất cả các hợp đồng chuyển nhượng bằng giấy viết tay đều không được công nhận kể từ thời điểm 1/7/2004.

Điều 167 Khoản 3 Điểm a Luật Đất đai 2013 có quy định, hợp đồng chuyển nhượng, thế chấp, tăng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được chứng thực hoặc công chứng, trừ một số trường hợp pháp luật quy định khác.

Pháp luật không công nhận việc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng bất động sản là nhà, đất bằng giấy viết tay. Vì thế, bạn sẽ không có sơ sở để thực hiện việc đăng ký đất đai, xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hay nói cách khác, nhà ở nêu trên không được coi là tài sản của thuộc quyền sở hữu hợp pháp của bạn.

Luật sư Phạm Thị Bích Hảo

(Công ty luật TNHH Đức An, Thanh Xuân, Hà Nội)

Tp.HCM: Dân khổ vì nhà chung giấy phép

16/07/2014 10:23

Tình trạng “một giấy phép xây chục căn nhà” trên địa bàn huyện Hóc Môn, Tp.HCM đã giảm. Tuy nhiên, hiện phát sinh nhiều hệ lụy từ việc mua bán giấy tay những căn nhà này.

Sống trong những căn nhà chung giấy phép xây dựng, các hộ dân không thể đăng ký hộ khẩu, không được cấp sổ KT3... Rắc rối lớn nhất khiến chính quyền địa phương lo ngại là chủ đầu tư sau khi bán nhà cho người dân lại tiếp tục mang giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở thế chấp ngân hàng.

Bỗng dưng bị phát mãi

Chị Trương Thị Kim Huệ, 1 trong 5 hộ dân mua dãy nhà của ông Tr.C.Đ và bà H.T.T.L (nhà số 40/60/9 ấp 3, xã Đông Thạnh, huyện Hóc Môn), chua xót kể: “Tôi mua nhà của vợ chồng bà L. từ năm 2010, hai bên chỉ làm giấy tờ tay. Bà L. hứa khi bán hết 5 căn nhà sẽ giao sổ hồng cho mọi người nhưng chờ mãi vẫn không thấy. Sốt ruột, chúng tôi hỏi thì bà L. nói: “Cứ chờ, không lẽ 5 hộ lại giao cho 1 hộ?”.

Đầu năm 2013, một nhân viên ngân hàng đến thông báo khu nhà này đã bị bà L. gán nợ, chuẩn bị phát mãi. Theo nhân viên này, 5 căn nhà của chúng tôi được bà L. thế chấp 800 triệu đồng. Hiện chúng tôi đang vay nợ, dự kiến mỗi hộ gần 50 triệu đồng để cùng vợ chồng bà L. chuộc lại sổ hồng”.

Những dãy nhà của bà H.T.T.L chung giấy phép xây dựng và được mua bán bằng giấy tờ tay, nay người mua phải lãnh hậu quả.

Cùng tình cảnh, chị Phan Thị Chiêu Ly cho biết khi biết tin, mọi người viết đơn khiếu nại lên UBND xã nhưng hòa giải không thành. Người dân gửi đơn lên tòa án, nơi đây yêu cầu đóng án phí 12 triệu đồng/hộ. “Do án phí cao, nhiều hộ không có tiền. Hơn nữa, nếu kiện ra tòa mà bà L. không có khả năng trả nợ thì cũng không giải quyết được gì nên đành phải chạy nợ để phụ bà ta chuộc sổ hồng. Trong khi chúng tôi đều có thu nhập thấp, nhiều người mua nhà đến giờ vẫn mắc nợ ngân hàng” - chị Ly bức xúc.

Ngoài thế chấp 5 căn nhà này, bà L. còn thế chấp thêm 4 căn nhà khác. Tại khu nhà không số tổ 12, ấp 2, xã Đông Thạnh cũng có 4 hộ dân sống trong tình cảnh nơm nớp lo sợ vì không rõ số phận căn nhà mình đang ở sẽ thế nào. Họ mua nhà bằng giấy tờ tay, đến khi yêu cầu chủ đầu tư (ông V.V.H) giao giấy tờ nhà thì mới phát hiện ông này đã mang cầm cố ngân hàng.

Cùng đứng tên sở hữu

Theo UBND huyện Hóc Môn, tính đến cuối năm 2013, toàn huyện có 81 trường hợp “một giấy phép xây nhiều căn nhà”, với hàng trăm căn được bán giấy tay không thông qua chính quyền địa phương, gây khó khăn cho quản lý nhà nước về trật tự xã hội, dân sinh. Tình trạng này tập trung nhiều ở các xã Thới Tam Thôn, Đông Thạnh, Xuân Thới Thượng… Nguyên nhân là do thiếu cơ sở pháp lý để xử lý hành vi trên.

Cụ thể, công trình không tăng diện tích xây dựng, không tăng tầng cao, không vi phạm khoảng lùi và mật độ xây dựng nên chiếu theo khoản 1, điều 4 của Thông tư 24 Bộ Xây dựng quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng, kinh doanh bất động sản; khai thác; sản xuất; kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật… thì không sai giấy phép. Trong Thông tư 24 cũng không quy định phải xử phạt chủ đầu tư thay đổi kết cấu bên trong công trình mà không ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực.

Để giải quyết hậu quả của hàng trăm căn nhà với hàng ngàn người dân đang sinh sống, ông Hà Ngọc Hùng, Trưởng Phòng Quản lý đô thị huyện Hóc Môn, cho biết: “UBND huyện đang rà soát các trường hợp chủ đầu tư không vi phạm diện tích xây dựng để hợp thức hóa nhà đất cho họ, khi đó các hộ dân có thể cùng đứng tên sở hữu trong giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và đất ở. Như vậy, nhà nước dễ quản lý đất đai, hạn chế tranh chấp giữa chủ đầu tư và người dân”.

Có nhà cũng như không Đó là tình cảnh chung của hàng trăm hộ dân đang sống trong những căn nhà chung giấy phép xây dựng. Người dân không thể đăng ký hộ khẩu do nhà không được cấp số (chủ đầu tư chưa hoàn công, chưa hợp thức hóa giấy tờ nhà). Họ cũng không được cấp sổ KT3 vì không có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở; không thể đăng ký tạm trú theo dạng thuê, mượn hoặc ở nhờ của cá nhân nào. “Việc học hành của con cái phải cậy chỗ này chỗ nọ, đến giấy tờ tùy thân của mình muốn làm gì cũng quay về quê mới được. Có nhà mà cũng như không!” - chị Nguyễn Thanh Thủy (ấp Tam Đông 1, xã Thới Tam Thôn) than thở.

(Theo NLĐ) 

Phải có bảo lãnh khi mua bán nhà trên giấy

23/06/2014 09:28

Theo dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), bên nhận bảo lãnh phải hoàn trả lại tiền của khách hàng trong trường hợp dự án hình thành trong tương lai không thể tiếp tục triển khai.

Bộ Xây dựng vừa có ý kiến tiếp thu, chỉnh lý dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) trước ý kiến của các vị đại biểu Quốc hội. Thông tin dự thảo cho phép các chủ đầu tư kinh doanh bất động sản được bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai gây nhiều tranh cãi. Theo đó, nhiều đại biểu tán thành với quy định phải có bảo lãnh trước khi bán nhà ở hình thành trong tương lai để bảo vệ bên mua, đồng thời “ép” chủ đầu tư sử dụng đúng mục đích dòng tiền, phù hợp với tiến độ của dự án. Tuy nhiên, có ý kiến lo ngại quy định này sẽ khó khả thi vì thực tế ngân hàng sẽ chịu nhiều rủi ro nếu dự án không thực hiện được.

Bộ Xây dựng bảo lưu quan điểm Nhà nước cần can thiệp khi thị trường bất động sản biến động

Mặt khác, quy định trong trường hợp dự án không thực hiện được, ngân hàng tiếp tục tổ chức việc đầu tư xây dựng để bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng là khó thực hiện.

Bộ trưởng Xây dựng Trịnh Đình Dũng, Tưởng ban soạn thảo cho rằng, dự thảo Luật đã quy định về việc chủ đầu tư bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng đã có sẵn. Trường hợp chủ đầu tư muốn bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, thì mới bắt buộc phải có bảo lãnh. Khoản 2, điều 16 quy định, việc bảo lãnh do chủ đầu tư và bên nhận bảo lãnh thỏa thuận. "Như vậy, dự thảo Luật không bắt buộc ngân hàng phải bảo lãnh. Nếu chủ đầu tư không đủ uy tín, không được ngân hàng bảo lãnh thì phải đầu tư xây dựng xong mới được bán”, ông Dũng khẳng định.

Trước quan điểm quy định ngân hàng tiếp tục tổ chức đầu tư xây dựng để bàn giao nhà, công trình cho khách hàng khi chủ đầu tư không thực hiện là khó khả thi, ban soạn thảo cho hay sẽ tiếp thu ý kiến. Bộ Xây dựng cho biết, dự kiến sẽ chỉnh sửa theo hướng bỏ nội dung này và chỉ quy định về trách nhiệm của bên nhận bảo lãnh là trả tiền cho khách hàng.

Thị trường bất động sản vừa qua xuất hiện nhiều trường hợp dự án nhà ở chưa đủ điều kiện nhưng chủ đầu tư đã bán, thu tiền của khách hàng dưới dạng góp vốn bị chậm tiến độ. Do đó, Bộ Xây dựng bảo lưu quan điểm chủ đầu tư bán nhà hình thành trong tương lai phải có văn bản cho phép của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh để bảo đảm quyền lợi của người mua.

Ngoài ra, một số đại biểu cho rằng nên để bất động sản tự điều tiết theo quy luật thị trường thay vì quy định “Nhà nước có cơ chế, chính sách bình ổn thị trường bất động sản khi có biến động”. Tuy nhiên, ban soạn thảo cho rằng quy định này là cần thiết vì thực tế cho thấy thị trường bất động sản nước ta trong những năm vừa qua phát triển thiếu ổn định, “lúc nóng, lúc lạnh”, cung - cầu bất cập, phân khúc cao cấp dư thừa  trong khi phân khúc bình dân rất cần cho nhu cầu của số đông người dân lại rất thiếu. Nhà nước đã và đang phải can thiệp, đưa ra nhiều chính sách để điều tiết giữ cho thị trường ổn định.

Ở các nước có nền kinh tế thị trường phát triển như Mỹ, Anh, Pháp, Đức... thì thị trường bất động sản cũng thường xuyên xảy ra tình trạng nóng lạnh và Nhà nước đều phải can thiệp bằng cơ chế, chính sách, thậm chí phải bỏ ra rất nhiều tiền để giữ ổn định thị trường. Do vậy, cơ quan soạn thảo đề nghị cho giữ nguyên nội dung trong dự thảo Luật.

(Theo Vnexpress)

Thủ tục làm sổ đỏ cho đất mua giấy tay

02/06/2014 13:47

Hỏi: Cuối năm 2010, tôi mua giấy tay một mảnh đất để cất nhà ở Bình Dương, diện tích 70m2, hiện vẫn chung sổ đỏ của chủ đất. Khi tôi muốn tách sổ, chủ đất bảo ông không làm được do phải làm thủ tục lên thổ cư cho mảnh đất đó.

Trong trường hợp này tôi cần làm thủ tục gì để tiến hành hợp thức hóa mảnh đất?

ngochuynh1957@yahoo.com

Trả lời

 Điều 17 Nghị định 84/2007 của Chính phủ quy định diện tích tối thiểu được tách thửa do UBND cấp tỉnh quy định với từng loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương. Ở Bình Dương, theo Quyết định 36/2011 của UBND tỉnh, diện tích tối thiểu đối với đất ở, đất nông nghiệp được phép tách thửa, như sau: Tại các phường ở thị xã, đất ở là 60m2, đất nông nghiệp là 100m2; tại các xã ở thị xã lần lượt là 100m2 và 400m2; tại các thị trấn của huyện thì đất ở là 80m2, đất nông nghiệp là 500m2; tại các xã ở huyện lần lượt là 100m2 và 1.000m2.

Ngoài quy định về diện tích tối thiểu nói trên, Quyết định 36 còn có những quy định khác về điều kiện để được tách thửa là các thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại sau khi được tách thửa phải có diện tích không được nhỏ hơn diện tích tối thiểu được quy định tại quyết định này. Thửa đất sau khi được tách thửa phải có chiều rộng mặt tiền từ 4m trở lên.

Đối với đất nông nghiệp, sau khi tách thửa phải sử dụng đúng mục đích. Việc chuyển mục đích sử dụng đất sang mục đích khác phải căn cứ vào quy hoạch-kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch chung xây dựng đô thị hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị đã được phê duyệt.

Do ông không nói rõ phần diện tích đất ông mua ở đâu thuộc tỉnh Bình Dương, tổng diện tích đất của thửa đất trước khi chuyển nhượng cho ông là bao nhiêu, quy hoạch-kế hoạch sử dụng đất tại địa phương đó như thế nào, nên chúng tôi chưa thể tư vấn cụ thể là phần diện tích này có đủ điều kiện để tách thửa và chuyển mục đích qua đất ở được hay không.

Do vậy, ông cần tham khảo thêm tại Quyết định 36/2011 của UBND tỉnh Bình Dương và liên hệ với chính quyền cấp huyện tại nơi có đất để được trả lời cụ thể. Trường hợp phần diện tích đất ông mua đủ điều kiện chuyển mục đích qua đất ở và được tách thửa, sau khi đã làm xong thủ tục này, chủ đất và ông cần đến cơ quan công chứng để làm hợp đồng chuyển nhượng đất.

Sau đó, ông liên hệ với Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên-Môi trường cấp huyện và cơ quan thuế nơi có đất để làm thủ tục trước bạ sang tên, thực hiện các nghĩa vụ thuế, lệ phí cho Nhà nước.

Luật gia Nguyễn Văn Khôi

(Theo SG ĐTTC) 

"Dở khóc dở cười" vì mua nhà đất giấy tay

01/04/2014 08:30

Nhiều hộ dân ở phường Lĩnh Nam, quận Hoàng Mai, Hà Nội đang lâm vào cảnh dở khóc dở cười vì mua nhà đất giấy tay, trong khi đó chính quyền thu hồi đất không đúng trình tự, thẩm quyền gây bức xúc.

Theo anh Nguyễn Đình Phi (32 tuổi, tổ 5, phường Lĩnh Nam), năm 2010 anh mua mảnh đất 52m2 giá 320 triệu đồng. Khi mua chỉ có giấy tờ viết tay, một số giấy nộp thuế nhà đất của nhiều đời chủ cũ hơn chục năm trước. Sau đó anh Phi dựng nhà ở ổn định đến nay. Ngoài anh Phi, tại tổ 5 còn có sáu gia đình cũng mua đất giấy tay.

Phá dỡ nhà không báo trước

Khi được hỏi về việc hộ anh Phi đã năn nỉ dừng phá nhà nhưng cán bộ phường vẫn tiếp tục, ông Thọ cho biết: “Phường tưởng nhà đó không có ai ở nên phá dỡ, khi ông Phi về yêu cầu đừng phá dỡ thì phường đã dừng lại”.

Theo anh Phi, chiều 27-2-2014, khi anh đang đi làm thì nhận được tin cán bộ phường đang phá dỡ nhà của anh. Anh về nhà thì thấy ông Lê Hải Quang, phó chủ tịch UBND phường Lĩnh Nam, cùng một số cán bộ phường đang phá dỡ nhà cửa, đồ đạc của anh và nhà ông Nguyễn Văn Cường (hộ dân sống ở gần đó). Anh Phi cho biết đã yêu cầu cán bộ phường dừng việc phá dỡ, cung cấp quyết định cưỡng chế thu hồi đất. Khi cán bộ phường dừng phá dỡ thì ngôi nhà của anh Phi chỉ còn lại một bức tường.

Anh Nguyễn Đình Phi trước ngôi nhà đã bị phá gần hết

Sau khi hộ anh Phi và ông Cường bị phá nhà, các hộ dân khác đã nộp đơn kiến nghị, đơn kêu cứu đến UBND quận Hoàng Mai và UBND phường Lĩnh Nam.

Ngày 4-3, tại buổi làm việc của UBND phường Lĩnh Nam với các hộ dân, người dân yêu cầu nếu UBND phường có quyết định cưỡng chế thu hồi đất để làm dự án sân chơi cho trẻ em thì phải có đầy đủ các quyết định cưỡng chế, bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, tuy nhiên UBND phường cương quyết không cung cấp khiến buổi làm việc trở nên căng thẳng.

Theo đại diện UBND phường Lĩnh Nam, trước Tết Nguyên đán phường đã thông báo trên loa phát thanh về việc cưỡng chế đất, dân nghe thì phải thông tin lại cho phường biết khi nào cưỡng chế được. Ý kiến này lập tức gặp phải sự phản đối của người dân. Ông Nguyễn Văn Cường cho biết: “Trước tết nghe xôn xao đất sẽ bị thu hồi, ra tết chúng tôi đã làm đơn gửi UBND phường mong được tái sử dụng đất nhưng chúng tôi không nhận được bất cứ trả lời nào. Rồi giờ đây chúng tôi bị đẩy ra đường, con cái nheo nhóc”.

Ông Nguyễn Đức Thọ (chủ tịch UBND phường Lĩnh Nam) khẳng định mảnh đất mà bảy hộ dân đang ở trước đây là ao công, sau đó các hộ dân tự ý san lấp thành đất nông nghiệp rồi bán qua tay nhiều lần. “Tôi khẳng định không phải cưỡng chế, không phải thu hồi đất mà là hỗ trợ thu dọn để trả lại mặt bằng đất do phường quản lý. Cũng không có việc phường tự ý tháo dỡ nhà mà các gia đình tự thi hành” - ông Thọ nói.

Theo ông Thọ, phường thu hồi đất để quản lý cho Nhà nước theo đúng Luật đất đai, sau đó thực hiện dự án nào thì sẽ đề nghị với quận. Trước mắt, phường sẽ truy tìm người bán đất cho bảy hộ dân để bắt họ trả tiền cho dân vì họ là những người bán đất trái phép. Theo ông Thọ: “Họ mua bán qua tay nhiều lần, nhiều người nhưng họ giấu thì phường không thể biết được”.

Cấp xã, phường không có thẩm quyền thu hồi đất

Về việc UBND phường Lĩnh Nam nói họ không thu hồi đất mà chỉ đơn thuần yêu cầu các hộ dân thu dọn vật dụng tài sản trên đất để trả lại mặt bằng cho UBND phường, luật sư Ngô Ngọc Trai nhận định: “Đây là xảo thuật ngôn từ nhằm tránh né trách nhiệm”.

Luật sư Trai phân tích “vật dụng trên đất” ở đây không phải đồ dùng cá nhân mà là những căn nhà cấp 4 đã được xây sửa, sử dụng trong hàng chục năm, đầy đủ tiện nghi sinh hoạt. Với những căn nhà đó làm sao dùng từ “thu dọn” được? Đây là cách để UBND phường Lĩnh Nam tránh né trách nhiệm, vì nếu cho đó là đất công thì trách nhiệm của chính quyền phường như thế nào khi để người dân sinh sống sử dụng suốt mấy chục năm?

Ở đây cũng cần nhìn nhận thực tế là các hộ dân mua nhà đất chỉ có giấy tờ viết tay. Đối chiếu với các quy định tại Luật đất đai năm 2003, Bộ luật dân sự năm 2005 thì việc mua bán không đáp ứng yêu cầu của pháp luật về hình thức thủ tục mua bán nhà đất. Tuy nhiên, đất này có nguồn gốc là đất nông nghiệp, theo thời gian các hộ dân đã san lấp dựng chuồng trại chăn nuôi và sau này sửa thành nhà cấp 4 để cho thuê rồi bán cho người mua. Nguồn gốc đất và quá trình sử dụng như vậy thì khi chính quyền thu hồi cần thiết phải lên phương án bồi thường hỗ trợ người dân. Cũng cần lưu ý là theo điều 44 Luật đất đai năm 2003 thì cấp xã, phường không có thẩm quyền thu hồi đất mà thuộc UBND quận.

Sau khi phá dỡ nhà hai hộ dân nói trên, chính quyền phường mới tổ chức làm việc với từng hộ dân. Tại cuộc họp, phường mới hỏi về nguồn gốc nhà đất và quá trình mua bán, sử dụng... Đúng ra việc này phải được thực hiện trước khi phường “cưỡng chế”.

(Theo TTO) 

Tp.HCM: Gỡ rối nhà đất mua bán giấy tay

22/01/2014 07:51

UBND Tp.HCM đã kiến nghị xem xét cấp chủ quyền nhà đất cho một số trường hợp mua bán giấy tay từ trước ngày 1/5/2009 và nhận được sự đồng thuận của các quận - huyện, sở - ngành.

Sở Tài nguyên và Môi trường (TN-MT) Tp.HCM vừa chủ trì cuộc họp với các sở - ngành, quận - huyện bàn giải pháp tháo gỡ việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và các tài sản khác gắn liền với đất (GCN) cho các trường hợp mua bán giấy tay (từ ngày 1-7-2004 đối với đất và từ 1/7/2006 với nhà).

Lấn cấn giữa luật cũ - mới

Theo UBND Tp.HCM, các trường hợp nêu trên nếu không có tranh chấp và phù hợp quy hoạch thì xem xét cấp GCN, đồng thời yêu cầu người mua nhà đất bất hợp pháp nộp phạt nghĩa vụ tài chính, trình UBND TP xem xét. Việc cấp GCN phải được niêm yết công khai để tránh tranh chấp, khiếu nại.

Đại diện Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất Tp.HCM cho biết điều 50 Luật Đất đai hiện tại chỉ xem xét cấp GCN cho trường hợp mua bán giấy tay trước ngày 1-6-2004, còn sau thời điểm này thì chưa đề cập việc xử lý ra sao. Bên cạnh đó, Nghị định 105/2009 về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai quy định phạt 200.000 - 10 triệu đồng với hành vi chuyển nhượng nhà đất không đúng quy định pháp luật; buộc khôi phục lại tình trạng của đất, trả lại diện tích đất đã nhận chuyển nhượng…, hoàn toàn không có biện pháp cấp GCN.

Tuy nhiên, điều 100 Luật Đất đai 2013 lại quy định người đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định mà trên đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên liên quan nhưng đến trước ngày luật có hiệu lực thi hành (1-7-2014) chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định và đất đó không có tranh chấp thì được cấp GCN, không phải nộp tiền sử dụng đất. Tuy nhiên, luật mới vẫn chưa có hiệu lực và chưa có các văn bản hướng dẫn.

Theo Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất Tp.HCM, hiện còn 123.000 hồ sơ không đủ điều kiện cấp GCN lần đầu. Trong đó, khoảng 28% rơi vào trường hợp mua bán nhà đất giấy tay.

Người mua chịu thuế chuyển nhượng

Ông Nguyễn Hoài Nam, Phó Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường  Tp.HCM, cho rằng cần thông cảm với người thu nhập thấp phải chấp nhận mua bán nhà đất giấy tay với giá rẻ. Theo ông, đó là nhu cầu chính đáng nên cần tạo điều kiện cho họ được hợp pháp hóa tài sản.

Vả lại, lỗi cũng không hoàn toàn từ phía người dân khi chính sách pháp luật và quản lý nhà nước còn yếu kém, lỗi thời. Các dự án tái định cư An Sương (quận 12), 67/6 Trần Kế Xương (Bình Thạnh)… đã hơn 10 năm vẫn chưa được cấp GCN, trong khi những suất tái định cư đã được người dân chuyển nhượng gần hết. Tuy nhiên, theo tinh thần chỉ đạo của UBND Tp.HCM, chỉ nghiên cứu tháo gỡ các trường hợp đã có nhà ở hiện tại, không xem xét trường hợp mua bán đất.

Theo ông Nam, cần phân loại các trường hợp mua bán giấy tay để có cách xử lý phù hợp: mua bán đất nông nghiệp tự chuyển mục đích sử dụng sau ngày 1/7/2004, người đã có nhà nhưng bán lại sau ngày 1/7/2004, nhà đất đã có chủ quyền nhưng vẫn mua bán giấy tay, mua bán suất tái định cư sau ngày 1/7/2004. Người được cấp GCN cũng phải chịu phạt một khoản tiền vì vi phạm pháp luật.

Đại diện Cục Thuế Tp.HCM cho biết chỉ cần phía Tài nguyên và Môi trường chuyển hồ sơ qua, ngành thuế đã có những hướng dẫn để tính nghĩa vụ tài chính trong trường hợp này theo tinh thần người mua phải chịu thuế chuyển nhượng thay cho người bán. Ông Đoàn Thành, Phó Giám đốc Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất TP, đề xuất bên cạnh việc xử phạt hành vi mua bán không tuân thủ quy định, thời gian tính nghĩa vụ tài chính đối với các trường hợp mua bán giấy tay là thời điểm hiện tại nộp hồ sơ xin cấp GCN để tránh sự so bì với những người đã chấp hành pháp luật, mua bán đúng thủ tục từ trước.

Đại diện các quận - huyện đề xuất nên mở thời hạn cho các trường hợp mua bán nhà đất giấy tay được cấp GCN đến trước ngày 1/5/2009 - thời điểm bắt đầu áp dụng Nghị định 23 (xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng, kinh doanh bất động sản...), thay vì trước ngày 1/7/2006 như chỉ đạo của UBND Tp.HCM.

(Theo NLĐ) 

Đất mua giấy tay làm sao hợp thức hóa?

04/01/2014 07:57

Hỏi: Khoảng tháng 3/2010, qua người quen giới thiệu, tôi có mua một lô đất vườn ở sau chùa Khánh An, An Phú Đông, Q.12 (Tp.HCM) diện tích 52m2 (4mx13m) dạng giấy tay. Đất trồng cây lâu năm, thời hạn sử dụng đã lâu, không dính qui hoạch hay dự án.

Rất nhiều lần tôi đi tìm hiểu để hợp thức hóa nhưng cán bộ phường không giải thích cụ thể. Trong khi đó, cạnh lô đất của tôi có hai lô đất cũng mua giống tôi, cùng một chủ đất nhưng đã hợp thức hóa năm 2012 và đang chào bán có giấy tờ hợp lệ.

Tôi rất băn khoăn, không biết phải làm thế nào để hợp thức hóa mảnh đất cũng như các bước thủ tục ra sao? Mong được chuyên mục tư vấn. Cám ơn.

Hung Dung (bachhdung@... )

Trả lời

Theo quy định của pháp luật về đất đai, để quyền sử dụng đất được tham gia thị trường bất động sản (người sử dụng đất được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất), người sử dụng đất phải có đủ các điều kiện: có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; đất không có tranh chấp; quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; trong thời hạn sử dụng đất.

Bên cạnh đó, trong quá trình thực hiện quyền của người sử dụng đất, người sử dụng đất phải tuân thủ đúng trình tự, thủ tục luật định.

Như vậy, việc nhận chuyển nhượng bằng giấy tay (không tuân thủ về mặt hình thức - phải được công chứng tại Phòng công chứng) đối với thửa đất tại quận 12, thửa đất nhận chuyển nhượng cũng không đủ điều kiện để được tham gia thị trường bất động sản nên giao dịch của bạn sẽ không được pháp luật thừa nhận và bảo vệ.

Theo đó, với thông tin đã cung cấp, bạn sẽ không được cơ quan có thẩm quyền giải quyết thủ tục cấp chứng nhận quyền sử dụng đối với thửa đất nêu trên theo quy định của pháp luật về đất đai hiện hành.

Cần lưu ý, pháp luật đất đai hiện hành cũng vẫn có những quy định giải quyết cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với những thừa đất không có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 50 Luật đất đai nhưng có nguồn gốc sử dụng từ trước ngày 1/7/2004, đồng thời thỏa mãn một số điều kiện nhất định theo quy định của pháp luật.

Vì vậy, đối với thắc mắc tại sao hai thửa đất liền kề được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, bạn có thể liên hệ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc UBND quận 12 để có câu trả lời cụ thể.

Luật sư - ThS. Nguyễn Thị Thúy Hường

(Văn phòng luật sư Nguyễn Văn Hậu và cộng sự)

(Theo TTO) 

 

Thủ tục mua nhà giấy tay trước khi người bán có giấy chứng nhận

02/01/2014 07:50

Hỏi: Năm 1997, mẹ tôi mua nhà của một cán bộ quân đội. Ngôi nhà do bên quân đội cấp, chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Mẹ tôi và ông ấy chỉ làm giấy tay và hẹn khi có giấy chứng nhận ông ấy sẽ làm thủ tục sang tên cho mẹ tôi. Mẹ tôi đã trả hết tiền theo thỏa thuận trên giấy mua bán.

Năm 1999, mẹ tôi có làm giấy kê khai, sau đó gọi ông ấy làm thủ tục sang tên (lúc này ông ấy đã làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) nhưng ông ta không chịu sang tên và đòi thêm tiền.

Hiện tại chúng tôi chỉ có tờ kê khai năm 1999. Từ năm 1997 đến nay gia đình tôi ở tại căn nhà này (có KT3), giấy mua bán tay thì đã nộp cho cơ quan Nhà nước khi làm tờ khai năm 1999. Bây giờ mẹ tôi phải làm sao để làm giấy chứng nhận cho căn nhà? Nếu được thủ tục như thế nào?

Mong chuyên mục Tư vấn nhà đất và luật sư tư vấn giúp. Cảm ơn.

Tuan Quoc Doan (dqtuan@... )

Trả lời

Theo quy định của Luật Dân sự, hình thức của việc mua bán nhà ở phải lập bằng văn bản và được công chứng chứng nhận. Do vậy, trường hợp mua bán giấy tay của gia đình bạn về nguyên tắc là vô hiệu.

Tuy nhiên, nếu tranh chấp được tòa án giải quyết thì tòa án sẽ cho các bên 30 ngày để tiến hành công chứng hợp đồng mua bán (giấy tay). Nếu trong thời hạn này, một trong các bên hoặc cả hai bên không đến công chứng hợp đồng mua bán thì tòa án sẽ tuyên việc mua bán là vô hiệu.

Hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu là gia đình bạn trả nhà cho người bán, và người bán trả lại tiền cho gia đình bạn. Trường hợp có thiệt hại thì bên có lỗi phải bồi thường.

Bên có lỗi có thể là bên không đến công chứng trong thời hạn 30 ngày nêu trên. Mức thiệt hại được xác định theo hướng tòa án sẽ định giá căn nhà hiện tại theo giá thị trường trừ đi giá trị mà các bên đã mua bán đã ghi nhận.

Trân trọng.

Luật sư Huỳnh Văn Nông (www.shlaw.vn)

(Theo TTO) 

 

Thủ tục tách thửa đất mua giấy tay chưa lên thổ cư

25/12/2013 07:46

Hỏi: Năm 2007 tôi mua một miếng đất (chưa lên thổ cư) diện tích 6x25m tại phường Đông Hòa, thị xã Dĩ An (Bình Dương) bằng giấy tay, sau đó tôi có xây một căn nhà cấp 4 diện tích 80m2. Nay tôi muốn tách thửa diện tích trên thì điều kiện và thủ tục như thế nào?

Thửa đất chung có diện tích 500m2, trong đó lên thổ cư 200m2 nhưng không nằm trong vị trí tôi mua. Xin cảm ơn.

Huy Canh.Phan Huy (Canh.Phan@... )

Trả lời

Nếu chỉ có diện tích 500m2, trong đó phần diện tích thổ cư chỉ là 200m2 và phần diện tích đất có mục đích sử dụng đất nông nghiệp là 300m2 thì thửa đất mà bạn đang sử dụng sẽ không đủ điều kiện về diện tích tối thiểu để được phép tách thửa theo quy định tại quyết định 28/2013/QĐ-UBND ngày 27-9-2013 của UBND tỉnh Bình Dương về việc quy định về diện tích tối thiểu các loại đất được phép tách thửa trên địa bàn tỉnh Bình Dương.

Cụ thể, theo quyết định 28 nêu trên, do thửa đất có vị trí tọa lạc tại phường Đông Hòa, thị xã Dĩ An nên trong trường hợp tách thửa, ngoài một số điều kiện bắt buộc như: thửa đất ở sau khi được tách thửa phải tiếp giáp đường hoặc lối đi công cộng và có kích thước bề rộng và chiều sâu tối thiểu là 4m; thửa đất không thuộc khu vực phải thu hồi đất đã được công bố hoặc đã có quyết định thu hồi đất… thì thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại phải bảo đảm diện tích tối thiểu 60m2 đối với đất ở và 300m2 đối với đất nông nghiệp (thực tế phần diện tích đất nông nghiệp mà bạn sử dụng chỉ có tổng diện 6x25 = 150m2).

Cũng theo quyết định 28 nêu trên, trong trường hợp thửa đất mà bạn đang sử dụng được hình thành trước ngày 1-7-2007 (ngày có hiệu lực thi hành Nghị định 84/2007/NĐ-CP) thì được cấp giấy chứng nhận nếu đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai.

Trong trường hợp này để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi là “giấy chứng nhận”) đối với quyền sử dụng đất trên, bạn cần liên hệ UBND thị xã Dĩ An để được hướng dẫn.

Tuy nhiên cần lưu ý, trường hợp bạn là người trực tiếp xin cấp giấy chứng nhận thì giao dịch chuyển nhượng bằng giấy tay của bạn phải được thực hiện trước ngày 1-7-2004 và không phát sinh tranh chấp đối với chủ đất cũ. Ngoài ra, cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ giải quyết hồ sơ xin cấp chứng nhận quyền sở hữu đối với công trình xây dựng là nhà ở của bạn nếu việc xây dựng nhà không phép nêu trên được thực hiện trước ngày 1-7-2006.

Như vậy, để có thể tách thửa đối với thửa đất trên thì trước hết chủ đất (người có quyền sử dụng đất đối với toàn bộ thửa đất 500m2 nêu trên) phải trực tiếp thực hiện thủ tục tách thửa theo hướng hoặc là tiến hành chuyển đổi mục đích sử dụng đất thành đất ở đối với toàn bộ phần diện tích nông nghiệp còn lại hoặc là tiến hành thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng từ nông nghiệp thành thổ cư đối phần diện tích đất nông nghiệp mà bạn đang sử dụng trước khi tiến hành thủ tục tách thửa (do thửa đất có đất ở gắn liền với đất nông nghiệp chỉ áp dụng diện tích đất tối thiểu đối với một loại đất đủ điều kiện tách thửa).

Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành, để được tách thửa đối với thửa đất trên, người sử dụng cần nộp hồ sơ xin tách thửa tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện gồm có: đơn xin tách thửa; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (trình tự, thủ tục cụ thể bạn có thể liên hệ UBND thị xã Dĩ An để được hướng dẫn).

Luật sư - ThS. Nguyễn Thị Thúy Hường (Văn phòng luật sư Nguyễn Văn Hậu và cộng sự)

(Theo TTO) 

 

Tranh chấp đất mua bằng giấy tay

20/03/2013 13:29

Hỏi: Năm 1992, ông A có mua nửa công đất nền nhà của ông B, nửa phần còn lại ông B bán cho ông C. Trong lúc mua bán, có nhân chứng ở ấp, xã chứng.

Năm 1997 ông A hỏi ông B đưa sổ đỏ để tách ra, ông B nói đất chưa có sổ đỏ và bảo cứ ở đi khi nào có sổ đỏ sẽ đưa. Sau đó, khi ông A đi làm sổ đỏ thì ở xã cho biết miếng đất đã có sổ đỏ, do ông C đứng tên.

Ông A đã yêu cầu ông C đưa sổ đỏ để tách ra nhưng ông C không chịu. Ông đã làm tờ tường trình nhờ chính quyền giải quyết nhưng tới nay vẫn chưa nhận được lời giải thích nào từ chính quyền. Bây giờ ông A phải làm sao? Mong được luật sư tư vấn.

Nguyễn Thị Út (hellomylove953@...)

Trả lời

 

Về việc tranh chấp đất đai:

Căn cứ Điều 136 Luật Đất Đai, khi tranh chấp về quyền sử dụng đất, nếu đương sự đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì do Tòa án giải quyết.

Căn cứ Điều 135 Luật Đai, khi các bên có tranh chấp về đất đai, nếu không tự hòa giải được, thì gởi đơn đến UBND cấp xã, phường nơi có đất tranh chấp để tiến hành hòa giải. Thời hạn hòa giải là 30 ngày làm việc, kể từ ngày UBND cấp xã nhận được đơn.

Như vậy, thẩm quyền giải quyết tranh chấp sẽ thuộc về tòa án nhân dân nơi có đất bị tranh chấp, nhưng trước khi tòa án thụ lý giải quyết tranh chấp, các bên phải thông qua thủ tục hòa giải tại UBND cấp xã. Do đó, bà có thể liên hệ với UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp để yêu cầu địa phương tiến hành thủ tục hòa giải cho các bên.

Kết quả hòa giải phải được lập thành biên bản và cấp cho các bên liên quan, để các bên liên quan có căn cứ yêu cầu tòa án giải quyết tranh chấp. Sau khi có kết quả hòa giải giải quyết tranh chấp, nếu các bên không tự giải quyết được, bà có thể nộp đơn khởi kiện tại tòa án nhân dân có thẩm quyền nơi có đất để xem xét giải quyết tranh chấp.

Về yêu cầu khởi kiện, bà có thể yêu cầu tòa án hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho ông C do cấp giấy chứng nhận không đúng với người sử dụng đất hoặc có thể làm đơn đề nghị cơ quan cấp giấy chứng nhận thu hồi giấy chứng nhận đã cấp nếu việc cấp giấy chứng chứng nhận cho ông C là trái pháp luật.

Trân trọng,

 

Luật sư Phạm Đình Sơn

(Theo TTO) 

Mua bán đất giấy tay có được pháp luật công nhận?

06/10/2012 08:54

Hỏi: Trước gia đình khó khăn, vì không có nhà ở nên tôi mới dành dụm được 100 triệu đồng mua một miếng đất khoảng 30m2 bằng giấy tay. Sau đó tôi xây dựng nhà cấp 4.

Tôi đã sinh sống ở ngôi nhà đó được 6 năm, nhưng giờ chủ đất tranh chấp muốn lấy lại. Xin hỏi trường hợp của tôi giải quyết cách nào là tốt nhất? Tôi có tham khảo các trang về nhà đất, thấy mua bán giấy tay nếu xảy ra tranh chấp thì phải trả lại cho nhau những gì đã nhận, vậy tiền tôi xây dựng căn nhà phải tính sao? Tôi không rành về luật nên mong chuyên mục giúp tư vấn một cách thật chi tiết. Chân thành cảm ơn.

celano bin (bincelano@... )

Trả lời

1. Đất có GCN QSDĐ nhưng mua bán bằng giấy tay:

Theo quy định của pháp luật hiện hành, người sử dụng đất chỉ được thực hiện các quyền của người sử dụng đất như: chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế... khi đất đã được cấp GCN QSDĐ.

Ngoài ra, khi thực hiện giao dịch phải tuân thủ quy định về mặt hình thức của giao dịch, cụ thể như việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản có chứng nhận của cơ quan công chứng hoặc chứng thực của UBND cấp có thẩm quyền.

Việc mua bán đất không được lập thành văn bản có chứng nhận của cơ quan công chứng hoặc chứng thực của UBND cấp có thẩm quyền (còn gọi là mua bán đất bằng giấy tay), nếu có tranh chấp, theo yêu cầu của một hoặc các bên, tòa án quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu.

Trên thực tế, khi giải quyết những tranh chấp liên quan đến yêu cầu tuyên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu do vi phạm về mặt hình thức, các tòa thường buộc các bên trong giao dịch phải thực hiện việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chứng nhận của cơ quan công chứng hoặc chứng thực của UBND cấp có thẩm quyền trong thời hạn 30 ngày, quá thời hạn trên mà không thực hiện thì tuyên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất này vô hiệu.

Khi giao dịch dân sự vô hiệu, các bên khôi phục tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.

Theo hướng dẫn tại nghị quyết số 02 ngày 10-8-2004 của hội đồng thẩm phán TAND tối cao: khi tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu thì toà án sẽ xác định lỗi, trách nhiệm bồi thường thiệt hại và xác định thiệt hại.

Thiệt hại có thể bao gồm: khoản tiền mà bên chuyển nhượng phải bỏ ra để khôi phục tình trạng ban đầu của diện tích đất do bên nhận chuyển nhượng đã làm huỷ hoại đất; khoản tiền mà bên nhận chuyển nhượng đã đầu tư để cải tạo làm tăng giá trị quyền sử dụng đất, giá trị công trình, tài sản, cây lâu năm... trên đất.

Trong trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có thỏa thuận khác về việc áp dụng biện pháp phạt vi phạm hợp đồng và bồi thường thiệt hại để bảo đảm thực hiện hợp đồng thì thiệt hại còn bao gồm khoản tiền chênh lệch giá trị quyền sử dụng đất do các bên thoả thuận với giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm xét xử sơ thẩm hoặc các thiệt hại khác, nếu có.

2. Mua bán đất giấy tay và đất chưa có GCN QSDĐ:

Đối với việc mua bán đất bằng giấy tay được thực hiện từ sau ngày 15-10-1993 đến trước ngày 1-7-2004 (ngày Luật đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành) và đất chuyển nhượng chưa có GCN QSDĐ, nhưng sau khi nhận chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng đã trồng cây lâu năm, đã làm nhà kiên cố... và bên chuyển nhượng (bên bán) không phản đối và cũng không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính theo các quy định về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, tòa án sẽ xem xét công nhận hợp đồng mua bán đất giấy tay này.

Nếu bên nhận chuyển nhượng chỉ làm nhà trên một phần đất thì tòa án xem xét công nhận phần hợp đồng mua bán phần đất có nhà ở và hủy phần hợp đồng đối với diện tích đất còn lại, buộc bạn giao trả phần đất đó cho bên chuyển nhượng, trừ trường hợp việc giao trả không bảo đảm mục đích sử dụng cho cả hai bên, đồng thời buộc các bên thanh toán cho nhau phần chênh lệch (Nghị quyết số 02 ngày 10-8-2004, Hội đồng thẩm phán TAND Tối cao).

Trân trọng.

Luật sư Đoàn Thị Ngọc Linh

(Theo Tuổi trẻ)

Mua đất chuyển nhượng giấy tay chưa tách thửa

27/09/2012 15:40

Hỏi: Tôi đang dự định mua thửa đất nhưng được biết đất khu ấy chỉ có một sổ đỏ chung, giao dịch giấy tờ tay và không công chứng.

Vậy nếu mua một miếng đất trong một sổ đỏ chung, tôi phải chú ý và hoàn tất giấy tờ như thế nào để tránh những tranh chấp về sau?

Tân (tan@vegatec... )

Trả lời

Mua bán đất qua giấy tay, hình thức mua bán nhiều rủi ro.

Theo điểm a khoản 1 điều 106 của Luật đất đai, giao dịch về đất đai được pháp luật công nhận khi đáp ứng đủ các điều kiện sau: có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; đất không có tranh chấp; quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án và còn trong thời hạn sử dụng đất. Ngoài ra, đối với giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì hợp đồng chuyển nhượng phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định.

Theo đó, để giao dịch được pháp luật công nhận, bạn nên ký hợp đồng công chứng để nhận chuyển nhượng trực tiếp từ người đang đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (tạm gọi là người A).

Trường hợp thửa đất mà bạn dự định nhận chuyển nhượng đã được người A chuyển nhượng bằng giấy tay cho người khác (tạm gọi là người B) thì người A cần hủy bỏ việc mua bán với người B trước, rồi mới chuyển nhượng cho bạn. Việc hủy bỏ giao dịch mua bán giữa người A và người B nên lập thành văn bản và được chứng nhận bởi công chứng viên hoặc thừa phát lại để có giá trị chứng cứ, hạn chế tranh chấp về sau.

Bạn cũng cần lưu ý về mục đích sử dụng đất và điều kiện tách thửa trước khi nhận chuyển nhượng. Cụ thể, trường hợp bạn dự định nhận chuyển nhượng để xây nhà ở, bạn cần xem xét các nội dung sau:

- Thứ nhất, mục đích sử dụng của thửa đất đang thể hiện trong sổ đỏ có phải là đất ở hay không.

- Thứ hai, bạn nên liên hệ với UBND huyện Bình Chánh để biết tại vị trí đất có được quy hoạch là đất ở hay không (riêng trường hợp đất thuộc khu vực đã được cơ quan cấp có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng tỉ̉ lệ 1/500 có thể không được giải quyết tách thửa nếu không phù hợp quy hoạch chi tiết).

- Thứ ba, diện tích đất nhận chuyển nhượng có đáp ứng quy định về điều kiện tách thửa hay không.

Theo Điểm b khoản 1 điều 3 Quyết định 19/2008/QĐ-UBND của UBND TP.HCM, điều kiện được phép tách thửa tại huyện Bình Chánh là thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại, sau khi trừ lộ giới, diện tích tối thiểu là 120m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 7m đối với đất ở chưa có nhà hiện hữu; và đối với đất ở đã có nhà hiện hữu thì diện tích tối thiểu là 80m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 5m.

Trân trọng.

Luật sư HUỲNH VĂN NÔNG

(Theo Tuổi trẻ)