thuể chuyển quyền sử dụng đất

THUẾ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất bao gồm cả đất có nhà và vật kiến trúc trên đó, khi chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất. Kể từ ngày 1-1-2009 Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất được thay thế bằng Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007.

Thuế nhà đất được xác định qua diện tích trong hạn mức đất

21/08/2014 07:42

Hỏi: Tôi có căn nhà diện tích 43,3m2 tại P.8, Q.10, Tp.HCM. Nhà mua năm 1996 (có hợp đồng mua bán và đã trước bạ), được cấp giấy phép xây dựng ngày 4/6/2004, hợp đồng xây dựng ngày 28/6/2004.

Diện tích trong hạn mức 28,8m2, phần vượt 14,5m2. Năm 2013 tôi xin nộp hồ sơ làm giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà ở. Hiện nhà đã có sổ hồng, đang chờ nhận thông báo từ Phòng thuế Q.10 về việc hướng dẫn đóng thuế sử dụng đất vượt hạn mức quy định.

Nhà do mẹ tôi đứng tên chủ sở hữu, nằm trong hẻm cấp 1, vị trí 2, hẻm nhựa; cách đường Nguyễn Tri Phương khoảng 35m. Theo thông báo nộp thuế đất hàng năm, giá 1m2 đất là 8,8 triệu đồng. Đồng thời, mẹ tôi cũng đứng tên 1 căn nhà khác ở Q.Bình Tân.

Xin tính giúp chúng tôi số tiền phải đóng cụ thể là bao nhiêu? Số lượng nhà mẹ tôi đứng tên có ảnh hưởng đến thuế sử dụng đất phải đóng không?

(cuongmai124@... )

Trả lời

Thuế sử dụng đất có liên quan đến số lượng, diện tích nhà đất đứng tên

Về việc xác định tiền sử dụng đất, hiện Luật đất đai 2013 đã có hiệu lực thi hành, và Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về thu tiền sử dụng đất có hiệu lực 1/7/2014. Do đó, cơ quan thuế sẽ căn cứ vào các quy định mới nêu trên để tính toán tiền sử dụng đất sẽ phải nộp là bao nhiêu căn cứ trên hồ sơ cụ thể của người sử dụng đất đã nộp cho cơ quan thuế.

Hiện tại, nếu cơ quan thuế trả lời cần chờ hướng dẫn của cơ quan nhà nước có thẩm quyền mới có thể tính thuế đối với hồ sơ của ông/bà, thì phải chờ ý kiến của các cơ quan nêu trên, luật sư không thể tính toán tiền sử dụng đất thay cho cho cơ quan thuế có thẩm quyền.

Tuy nhiên, theo Luật đất đai năm 2013 và Nghị định 45/2014/NĐ-CP có một số điểm mới cần lưu ý khi tính tiền sử dụng đất cho trường hợp nêu trên.

Về việc xác định diện tích trong hạn mức đất, căn cứ điểm a, khoản 2 điều 3 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, đối với trường hợp cá nhân sử dụng nhiều thửa đất khác nhau trong cùng một tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thì được cộng dồn diện tích đất của các thửa để xác định diện tích đất trong hạn mức giao đất đất ở.

Sau khi cộng dồn, nếu có phần diện tích vượt hạn mức, người sử dụng đất mới phải đóng tiền sử dụng đất vượt hạn mức theo quy định của pháp luật.

Luật sư Phạm Đình Sơn

(Công ty Luật TNHH Phạm Đình & Cộng Sự)

Đóng thuế khi được anh ruột cho đất?

17/07/2014 09:25

Hỏi: Anh trai ruột cho tôi 1 miếng đất 200m2 tại Thủ Đức. Vậy tôi phải đóng phí thuế là bao nhiêu? Xin chân thành cám ơn!

Trả lời

Theo quy định tại Điều 4 Nghị định số 100/2008/NĐ-CP ngày 8/9/2008 Quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân thì: “Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau” là thu nhập được miễn thuế.

Do vậy, khi tiến hành thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bạn sẽ được miễn thuế đối với bất động sản được tặng cho. Khi đó chỉ còn phải đóng lệ phí trước bạ để sang tên quyền sử dụng ngôi nhà đó là 0,5% giá trị tài sản là quyền sử dụng đất tính theo khung giá do Ủy ban nhân dân Tỉnh công bố tại thời điểm chuyển giao.

(Theo NĐT) 

Làm sổ đỏ lần đầu phải nộp thuế như thế nào?

28/05/2014 08:59

Hỏi: Hiện tôi có mua lại một mảnh đất có diện tích là 64m2. Hồ sơ của chủ cũ gồm có: Giấy xác định đất ở hợp lệ của UBND phường Giếng Đáy cấp năm 2000.

Trong đó ghi rõ nguồn gốc đất được sử dụng từ tháng 2/1993 và không có tranh chấp gì, biên lai thu lệ phí đất đầy đủ. Bây giờ tôi muốn làm sổ đỏ thì phải nộp thuế như thế nào?

vietvv.b12@...

Trả lời:

Căn cứ theo Luật Đất Đai 2003 sửa đổi bổ sung 2009, tại điều 50, khoản 6 về cấp GCNQSD đất, QSH nhà và tài sản khác gắn liền với đất quy định: 6. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này nhưng đất đã được sử dụng từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt đối với nơi đã có quy hoạch sử dụng đất thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ.

Ảnh minh họa

NĐ 198/2004 Điều 4. Căn cứ tính thu tiền sử dụng đất là diện tích đất, giá đất và thời hạn sử dụng đất.

1. Diện tích đất tính thu tiền sử dụng đất là diện tích đất được Nhà nước giao, được phép chuyển mục đích sử dụng, được chuyển từ hình thức thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Theo NĐ 120/2010 điều 2: Trường hợp người sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp GCNQSD Đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đang sử dụng hoặc được chuyển mục đích sử dụng đất thì giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất theo mục đích sử dụng của đất khi được cấp GCNQSD đất hoặc theo mục đích sử dụng của đất sau khi chuyển mục đích sử dụng tại thời điểm kê khai và nộp đủ hồ sơ hợp lệ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, xin chuyển mục đích sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

c) Giá đất tính thu tiền sử dụng đất tại điểm a và điểm b khoản này là giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định;

Điều 8- khoản 2 NĐ 198/2004. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất thuộc trường hợp quy định tại khoản 6 Điều 50 của Luật Đất đai 2003 được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì thu tiền sử dụng đất được tính theo giá bằng 50% giá đất do ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Bạn có thể tham khảo QĐ 3566/2013/QĐ-UB quy định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh năm 2014 để tính tiền sử dụng đất.

Luật sư Phạm Thị Bích Hảo

Công ty luật TNHH Đức An, Thanh Xuân, Hà Nội

Thôi quốc tịch Việt Nam có được tiếp tục sở hữu nhà không?

19/05/2014 09:24

Hỏi: Tôi có mua 1 căn nhà ở Đà Nẵng đứng tên tôi. Hiện nay tôi đã sang nước ngoài làm ăn lâu năm rồi trong lúc này tôi muốn cắt quốc tịch Việt Nam để nhập quốc tịch nơi tôi sinh sống.

Vậy tôi muốn hỏi khi tôi cắt quốc tịch xong thì cái nhà đó tôi còn được đứng tên không? Tôi có phải chịu thêm những loại thuế hay tiền gì khác khi tôi không còn quốc tịch Việt Nam nữa không?

Trả lời:

Trường hợp bạn thôi quốc tịch Việt Nam và nhập quốc tịch nước khác thì bạn sẽ trở thành công dân nước ngoài.

Khi trở thành công dân nước ngoài, theo quy định tại Luật sửa đổi bổ sung Điều 126 Luật nhà ở và Điều 121 Luật đất đai thì quyền sở hữu bị hạn chế, cụ thể:

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các đối tượng sau đây được cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cho phép cư trú tại Việt Nam từ ba tháng trở lên thì có quyền sở hữu nhà ở để bản thân và các thành viên trong gia đình sinh sống tại Việt Nam:

a) Người có quốc tịch Việt Nam;

b) Người gốc Việt Nam thuộc diện người về đầu tư trực tiếp tại Việt Nam theo pháp luật về đầu tư; người có công đóng góp cho đất nước; nhà khoa học, nhà văn hoá, người có kỹ năng đặc biệt mà cơ quan, tổ chức của Việt Nam có nhu cầu và đang làm việc tại Việt Nam; người có vợ hoặc chồng là công dân Việt Nam sinh sống ở trong nước.

2. Người gốc Việt Nam không thuộc các đối tượng quy định tại điểm b khoản 1 Điều này được cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp Giấy miễn thị thực và được phép cư trú tại Việt Nam từ ba tháng trở lên thì có quyền sở hữu một nhà ở riêng lẻ hoặc một căn hộ chung cư tại Việt Nam để bản thân và các thành viên trong gia đình sinh sống tại Việt Nam

Trường hợp được tặng cho hoặc được thừa kế quyền sở hữu nhà ở thì bạn chỉ được hưởng phần giá trị của quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

Ảnh minh họa

Tuy nhiên, trường hợp của bạn là đã đứng tên sở hữu nhà đất tại Việt Nam. Do đó, theo quy định của Luật quốc tịch Việt Nam và các văn bản hướng dẫn thi hành, việc thôi quốc tịch không Việt Nam không buộc phải chấm dứt quyền sở hữu đối với tài sản nhà đất tại Việt Nam. Vì vậy, bạn không buộc phải sang tên nhà đất cho chủ thể khác.

Do đó, trường hợp bạn đang sở hữu căn nhà ở Đà nẵng và hiện tại đang có nhu cầu nhập quốc tịch khác và thôi quốc tịch Việt Nam thì không đương nhiên bị mất quyền sở hữu căn nhà.

Và bạn vẫn phải thực hiện nghĩa vụ nộp thuế cho nhà nước theo quy định của pháp luật: Người nộp thuế là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất thuộc đối tượng chịu thuế theo quy định tại Điều 2 của Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010.

Khi bạn không ở Việt Nam để trực tiếp quản lý, bạn có thể ủy quyền cho người khác quản lý nhà đất để đại diện cho bạn trong các giao dịch liên quan đến nhà đất cũng như thực hiện các quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu, sử dụng nhà đất.

Luật sư Trịnh Cẩm Bình

(Giám đốc Công ty luật Biển Đông)

Người được tặng, cho đất có phải nộp thuế không?

14/05/2014 15:30

Hỏi: Em ruột của tôi có một lô đất thổ cư đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nay em tôi muốn tặng tôi lô đất nói trên. Xin hỏi tôi có phải đóng thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho lô đất nói trên không? Tiền thuế và phí trước bạ khi làm thủ tục cấp giấy sang tên được tính như thế nào?

Tôi xin chân thành cảm ơn.

ptloan10@...

Trả lời:

Căn cứ Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007, Nghị định số 100/2008/NĐ-CP, Nghị định 106/2010/NĐ-CP và các Thông tư hướng dẫn thi hành Luật thuế thu nhập cá nhân thì một trong các trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân đó là:

Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.

Như vậy trường hợp em ruột bạn tặng cho quyền sử dụng đất cho bạn sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân.

Ảnh minh họa

Ngoài ra, căn cứ theo khoản 10 Điều 4 Nghị định 45/2011/NĐ-CP của Chính Phủ hướng dẫn về lệ phí trước bạ có quy định về một trong các trường hợp không phải nộp lệ phí trước bạ đó là:

10. Nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu.

Như vậy nếu bạn thuộc trường hợp được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu thì bạn cũng thuộc trường hợp không phải nộp lệ phí trước bạ. Nếu bạn không thuộc trường hợp không phải đóng lệ phí trước bạ, bạn sẽ phải đóng 0,5 % giá tính lệ phí trước bạ do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có thửa đất toạ lạc ban hành

 Luật sư Nguyễn Thế Truyền

(Công ty Luật Hợp danh Thiên Thanh)

(Theo CafeLand) 

Thu ngân sách từ quyền sử dụng đất tại Thừa Thiên Huế chỉ đạt 20,7%

09/05/2014 08:50

Thu ngân sách từ quyền sử dụng đất toàn tỉnh Thừa Thiên-Huế chỉ đạt 20,7% so với kế hoạch đề ra. Cụ thể, tính đến ngày 8/5, số tiền thu được là 107,5 tỷ đồng.

Theo Sở Tài nguyên và Môi trường, nguyên nhân đạt thu thấp là do vướng mắc trong khâu thủ tục hành chính bổ sung, bên cạnh đó, một số Ban quản lý đầu tư hạ tầng chưa bàn giao quỹ đất kịp thời theo kế hoạch làm ảnh hưởng đến việc lập các thủ tục bán đấu giá. Giá đất tối thiểu tại một số quy hoạch tương đối cao nên tiến độ bán đấu giá đạt thấp… 

Một góc thành phố Huế. Ảnh minh họa

Họp với các sở, ngành, đơn vị và các địa phương để bàn các giải pháp tăng thu nguồn ngân sách từ hoạt động đấu giá và thu tiền sử dụng đất trong năm 2014, ngày 8/5, Chủ tịch UBND tỉnh Thừa Thiên-Huế  Nguyễn Văn Cao yêu cầu các sở, ngành, địa phương khắc phục ngay tư tưởng trông chờ, xin ý kiến chỉ đạo của UBND tỉnh mà phải chủ động triển khai và kịp thời tham mưu hướng giải quyết những vướng mắc, phát sinh trong quá trình thực hiện.

Cụ thể là cần mở rộng kênh thông tin trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất, không chỉ bó hẹp trong tỉnh mà cần thông tin ra toàn quốc bằng nhiều hình thức để kêu gọi nhiều nhà đầu tư tham gia vào hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất.

Chủ trương của tỉnh Thừa Thiên-Huế là tiếp tục kêu gọi nhà đầu tư tiềm năng tham gia đấu giá đất tại khu đất thuộc khu vực kênh đào Nam sông Hương, khu đất nhà Rường truyền thống Huế (phường Thủy Xuân, TP. Huế), khu đất Du lịch-Thương mại Hùng Vương và khu đất Nam Vĩ Dạ (TP. Huế).

(Theo Chinhphu) 

Chuyển mục đích sử dụng đất vườn ao nghĩa vụ nộp thuế ra sao?

05/05/2014 07:39

Hỏi: Tôi có một thửa đất diện tích 500m², trong đó có 100m² đất thổ cư và 400m² đất trồng cây lâu năm đã được cấp sổ đỏ (đã có nhà ở trên đất). Hiện tôi muốn chuyển mục đích sử dụng đất thêm 100m² từ đất trồng cây lâu năm sang đất thổ cư để mở rộng nhà đang ở.

Xin hỏi, trong trường hợp này tôi có được áp dụng mục a khoản 2 điều 6 của Nghị định 198 khi nộp tiền sử dụng đất không? Mong được tư vấn. Cảm ơn.

Tôn Thất Tuấn (tttuan8... @... )

Trả lời:

Điểm a khoản 2 điều 6 của Nghị định 198/2004/NĐ-CP của Chính phủ đã được sửa đổi bởi khoản 2, điều 5 Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/1/2006 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và Nghị định số 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần.

Sửa đổi này đã quy định như sau: "Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở sang làm đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp".

Theo quy định này, người sử dụng đất có các điều kiện như đất vườn, ao phải cùng một thửa với nhà ở, phải nằm trong khu dân cư thì mới thuộc diện nộp tiền sử dụng đất như quy định trên.

Trân trọng.

Luật sư Huỳnh Văn Nông

(www.shlaw.vn)

Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp: thu không đủ chi

03/04/2014 15:14

Luật thuế Sử dụng đất phi nông nghiệp (SDĐPNN) có hiệu lực thi hành từ ngày 1/1/2012 thay thế cho Pháp lệnh Thuế nhà đất, có phạm vi điều chỉnh rộng hơn. Sau hơn 2 năm áp dụng, việc thực hiện luật này đã phát sinh những bất cập, nhiều vấn đề phải được cấp thẩm quyền xem xét hướng dẫn, bổ sung hoặc sửa đổi cho phù hợp.

Theo ông Lê Hoàng Sử, Chi cục trưởng Chi cục thuế TP. Bà Rịa, Luật thuế SDĐPNN cho phép người sử dụng đất có đất ở nhiều nơi (huyện, thị, thành phố trong cùng một tỉnh) được quyền lựa chọn nơi kê khai thuế tổng hợp ở nơi thuận lợi nhất về vị trí đất, hạn mức đất ở, giá đất... để tính nộp thuế. Nhưng vấn đề này cũng không phải dễ, nếu như trên cùng một thửa đất có cả đất thổ cư, đất vườn, đất ở sử dụng vượt hạn mức... thì việc xác định từng loại đất để tính thuế thực sự rối rắm trong khi Luật quy định đến 3 mức thuế suất: 0,03% - 0,07% - 0,15%; riêng đối với đất lấn chiếm là 0,2%. Việc áp dụng mức thuế suất nào, cách tính đất trong hạn mức, ngoài hạn mức ra sao là bài toán khó cho việc tự kê khai thuế, nhất là đối với một bộ phận nông dân chưa đủ khả năng tự tính toán kê khai nộp thuế.

Hiện nay, còn có tình trạng người có đất ở nộp thuế SDĐPNN thay cho thuế nhà đất

Ông Đặng Văn Hùng, Chi cục trưởng Chi cục thuế huyện Tân Thành cho biết, nhiều trường hợp chủ sử dụng đất sang nhượng đất phi nông nghiệp trên địa bàn cho người ở địa phương khác, nhưng hai bên không làm thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất. Tình trạng này gây khó khăn cho công tác xác minh chủ đất, kê khai tính thuế, lập bộ để thu thuế.

Quy định về miễn thuế đối với đất xây dựng nhà tình nghĩa (nhà đại đoàn kết) cũng đang khiến người dân và cơ quan quản lý chưa đồng thuận. Cụ thể, quyết định cấp quyền sử dụng nhà tình nghĩa không ghi diện tích đất ở, nhưng trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có diện tích lớn hơn hạn mức đất ở. Như vậy, vấn đề đặt ra là diện tích miễn thuế có được tính cho toàn bộ thửa đất, hay chỉ trong hạn mức đất ở, hoặc chỉ riêng cho diện tích xây dựng nhà tình nghĩa? Mặt khác, trường hợp người được cấp nhà tình nghĩa đã chết, để lại cho người thừa kế tiếp tục sử dụng nhà và quyền sử dụng đất ở thì người thừa kế có tiếp tục được hưởng chính sách miễn thuế?

Bà Thái Thị Mộng Hoàng, Giám đốc Công ty TNHH Phúc An cho rằng, doanh nghiệp (DN) có dự án đầu tư hiện phải nộp “thuế trùng” cho việc sử dụng đất. Trên cùng một diện tích đất thực hiện dự án, DN đã trả tiền thuê đấthàng năm cho Nhà nước, nhưng vẫn phải nộp thêm khoản thuế SDĐPNN (mặc dù không nhiều) là bất hợp lý. Bà Mộng Hoàng đề nghị sửa đổi, bổ sung quy định các dự án thuê đất và nộp tiền thuê đất hàng năm không thuộc đối tượng điều chỉnh của Luật thuế SDĐPNN, bởi nghĩa vụ tài chính với Nhà nước đã thực hiện theo hợp đồng thuê đất với cơ quan thẩm quyền.

Vấn đề đang gây lãng phí trong quản lý thuế SDĐPNN là chi phí cho công tác tổ chức thu cao hơn số thuế thu được. Theo quy định, mức thu thuế SDĐPNN tính theo bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành. Thực tế cho thấy, nhiều nơi có giá đất thấp từ vài trăm ngàn đồng đến dưới 500 ngàn đồng/m2 (như đất ở khu dân cư nông thôn tại các tuyến đường do xã, huyện quản lý; đất hẻm ở các tuyến đường loại 4, loại 5 thuộc vị trí 4, vị trí 5 khu vực dân cư đô thị).

Với giá đất thấp, cùng với diện tích đất tính thuế nhỏ, đồng thời được hưởng chính sách giảm thuế thì số thuế phải nộp của mỗi thửa có khi chỉ vài ngàn đồng/năm. Trong khi đó, cơ quan thuế phải chi nhiều hơn cho công tác quản lý thu như: Tổ chức việc kê khai thuế, in thông báo thuế, phát hành thông báo thuế, chi trả thù lao thu - nộp, quyết toán thuế... Do đó, đối với ngưỡng có mức thuế phải nộp từ 10 ngàn đồng/năm trở xuống, nên được bổ sung quy định thuộc đối tượng miễn thuế để tránh lãng phí.

(Theo BTC) 

Đất đã chia cho con có cần đóng thuế khi muốn chuyển mục đích sử dụng không?

20/03/2014 13:53

Hỏi: Tôi ở Cần Thơ. Hiện tôi đang sở hữu một miếng đất có diện tích 335m2. Trong đó, 150m2 là đất thổ cư (mức đất thổ cư tối đa quy định) còn lại là đất vườn liền kề diện tích 185m2. Nay tôi muốn cho 2 con tôi sử dụng phần đất trên.

Vậy, nếu các con tôi chuyển mục đích từ đất vườn sang đất thổ cư để cất nhà ở thì có phải đóng tiền chuyển mục đích sử dụng đất hay không? Nếu có thì phải đóng bao nhiêu phần trăm (giá đất thổ cư hiện tại là 4.500.000đ/m2).

Hiện nay các con tôi chưa đứng tên một thửa đất nào tại Quận có đăng ký thường trú.

Tôi xin chân thành cảm ơn.

tangminhdung1961@...

Trả lời:

Việc tặng cho của bạn cho 2 con bạn phải lập hợp đồng tặng cho theo quy định tại Điều 467, Bộ luật Dân sự năm 2005 Điều 467. Tặng cho bất động sản.

1. Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu theo quy định của pháp luật bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu.

2. Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản.

Sau khi đã làm hợp đồng tặng cho, 2 con bạn có quyền đăng ký quyền sở hữu:

Khi con bạn chuyển mục đích từ đất vườn sang đất thổ cư để cất nhà ở thì phải đóng tiền chuyển mục đích sử dụng đất:

Căn cứ vào điểm a khoản 2 Điều 6 Nghị định 198/2004/NĐ-CP của Chính phủ ngày 03/12/2004 về thu tiền sử dụng đất thì thu tiền chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân: “chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở sang làm đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.”

2.  Căn cứ vào Điều 4 Nghị định 198/2004/NĐ-CP của Chính phủ ngày 03/12/2004 về thu tiền sử dụng đất và khoản 1 Điều 2 Nghị định 120/2010/NĐ-CP của Chính phủ ngày 30/12/2010 về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 198/2004/NĐ-CP của Chính phủ ngày 03/12/2004 về thu tiền sử dụng đất thì căn cứ tính thu tiền sử dụng đất gồm: Diện tích đất được phép chuyển mục đích; Giá đất; Thời hạn sử dụng đất.

Trường hợp được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, con bạn sẽ phải đóng tiền sử dụng đất theo mức chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.

Giá đất để tính thu tiền sử dụng đất là giá đất theo mục đích sử dụng (do UBND cấp tỉnh ban hành và công bố vào ngày 1-1 hằng năm) khi được chuyển mục đích sử dụng đất tại thời điểm nộp đủ hồ sơ hợp lệ xin chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của cơ quan tài nguyên và môi trường.

Luật sư Phạm Thị Bích Hảo (Công ty luật TNHH Đức An)

(Theo CafeLand) 

Tính thuế khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp

21/02/2014 14:40

Hỏi: Tôi đã mua 1 lô đất giáp đường lộ 785 thuộc xã Tân Phú, huyện Tân Châu, Tây Ninh. Lô đất có diện tích 7,5 x 50 = 375m2 và là đất nông nghiệp. Hiện tôi muốn chuyển đổi 200m2 lên đất thổ cư, như vậy tôi phải nộp thuế là bao nhiêu?

Còn nếu tôi làm giấy sang nhượng đất cho con tôi (chưa sở hữu đất) rồi mới chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì có phải nộp thuế chuyển đổi mục đích sử dụng đất không?

Xin giải thích cụ thể giúp tôi, phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất là bao nhiêu, làm cách nào có lợi hơn?

thanchidung1992 (Tây Ninh)

Trả lời:

Theo quy định tại khoản 2 Điều 6 Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất, khi được UBND quận, huyện, thị xã cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thì hộ gia đình, cá nhân phải thực hiện nghĩa vụ tài chính như sau:

“Điều 6. Thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất

.....

2. Đối với hộ gia đình, cá nhân:

a) Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở sang làm đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp;

b) Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp;

c) Chuyển mục đích sử dụng đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng của người sử dụng đất hợp pháp sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất như sau:

- Đất nhận chuyển nhượng có nguồn gốc là đất nông nghiệp thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp;

- Đất nhận chuyển nhượng có nguồn gốc là đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp’’

Giá đất được xác định trên bảng giá đất từng địa phương do UBND ban hành tại thời điểm chuyển mục đích sử dụng đất. Do đó, nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích sử dụng đất khác nhau cho từng trường hợp.

Ngoài ra, về việc chuyển nhượng đất nông nghiệp, tại điều 103 và điều 104 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 có quy định như sau:

“Điều 103. Trường hợp không được nhận chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất

1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.

2. Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt.

3. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước.

4. Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó.

Điều 104. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện

1. Hộ gia đình, cá nhân đã được Nhà nước giao đất lần đầu đối với đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất, đất ở được miễn tiền sử dụng đất mà đã chuyển nhượng và không còn đất sản xuất, không còn đất ở, nếu được Nhà nước giao đất lần thứ hai đối với đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất, đất ở được miễn tiền sử dụng đất thì không được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất trong thời hạn 10 năm kể từ ngày được giao đất lần thứ hai.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó.

3. Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó.”

Như vậy, bạn cần xem xét bạn có được chuyển nhượng và con gái bạn có thuộc trường hợp được nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp hay không?

Bạn có thể cân nhắc quyết định dựa trên hiện trạng đất của mình.

Công ty Luật ANT Lawyers

Hà Đông (HN): Làm tốt các công tác đấu giá quyền sử dụng đất

10/02/2014 07:52

Năm 2013 là năm mà quận Hà Đông đã thực hiện khá tốt nhiệm vụ đấu giá quyền sử dụng đất so với các quận, huyện, thị xã trên địa bàn thành phố Hà Nội.

Thành công của Hà Đông là do quận đã xác định được mức giá khởi điểm phù hợp với điều kiện thực tế của thị trường tại khu vực. Đây cũng là việc làm nhằm tạo điều kiện thuận lợi nhất cho người dân có nhu cầu chỗ ở thực sự được tiếp cận một cách công khai.

Năm 2013, quận Hà Đông đặt mục tiêu thu từ đấu giá QSDĐ khoảng 100 tỷ đồng. Chỉ tiêu này là khá phù hợp với quận, đặc biệt trong bối cảnh thị trường bất động sản vẫn đang trong giai đoạn trầm lắng kéo dài. Ông Nguyễn Trường Sơn - Phó Chủ tịch UBND quận Hà Đông cho biết, để đạt được mục tiêu này, ngay từ đầu năm 2013, UBND quận và các đơn vị chức năng đã xây dựng chương trình, kế hoạch cụ thể như lựa chọn đơn vị tư vấn xác định giá khởi điểm phù hợp với thị trường, thời điểm tổ chức đấu giá phù hợp, hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật các khu đấu giá, công khai, minh bạch trong công tác tổ chức đấu giá…

Để đấu giá đất thu hút được những khách hàng có nhu cầu thực sự, quận đã nghiên cứu kỹ lưỡng để xác định mức giá khởi điểm chuẩn xác. Còn về thời điểm đấu giá, quận chọn dịp cuối năm bởi tâm lý người dân thường thích mua nhà đất vào dịp này. Các phiên đấu giá đất được quận triển khai liên tục trong tháng 11 và 12/2013. Theo ông Nguyễn Đình Huệ - Giám đốc Trung tâm Phát triển quỹ đất quận Hà Đông, việc số người tham gia đấu giá cao hơn số thửa đất 3-5 lần là điều vượt ngoài mong đợi của Ban tổ chức, nhất là trong bối cảnh thị trường bất động sản khó khăn như hiện nay. Chênh lệch giữa giá khởi điểm với giá trúng thầu cũng rất đáng kể. Có những thửa đất tái định cư Dương Nội, giá khởi điểm chỉ 22,7 triệu đồng/m2 nhưng giá trúng cao nhất tới 35,7 triệu đồng/m2, giá trúng thấp nhất cũng ở mức 28 triệu đồng/m2. Tại khu tái định cư Kiến Hưng, giá khởi điểm là 19,4 triệu đồng, nhưng giá trúng cao nhất lên tới 35,9 triệu đồng/m2, giá trúng thấp nhất 25,1 triệu đồng/m2. Qua các phiên, Ban tổ chức đã đấu giá được 183 thửa đất với tổng số tiền hơn 308 tỷ đồng.

Phiên đấu giá quyền sử dụng đất thổ cư tại phường Dương Nội (quận Hà Đông). Ảnh: Minh Vũ

Trong số 183 thửa đất trúng đấu giá, đến nay đã có 103 thửa hoàn thành nộp tiền cho ngân sách nhà nước. Trung tâm Phát triển quỹ đất quận phối hợp với Phòng Tài nguyên và Môi trường quận giao đất cho người trúng và hoàn thành việc cấp chứng nhận QSDĐ cho 73 trường hợp. Các trường hợp còn lại đang được quận tập trung cấp nốt để bảo đảm quyền lợi cho người dân.

Năm 2014, UBND quận Hà Đông đăng ký kế hoạch với thành phố sẽ đấu giá QSDĐ 8 khu (tổng diện tích 30.615m2), dự kiến thu khoảng 100 tỷ đồng. Để công tác đấu giá QSDĐ đạt hiệu quả hơn nữa, ông Nguyễn Trường Sơn đề xuất cho rút ngắn thời hạn nộp tiền trúng đấu giá xuống còn 30 ngày (gồm cả thời gian chậm nộp). Bởi lẽ, theo quy định hiện hành của UBND thành phố, trong thời gian 30 ngày kể từ ngày nhận được thông báo nộp tiền nếu hết thời hạn mà người trúng giá chưa nộp hoặc nộp chưa đủ thì phải nộp tiền phạt chậm nộp. Thời hạn chậm nộp tối đa không quá 3 tháng kể từ ngày có quyết định công nhận kết quả trúng giá. Trường hợp vì lý do khách quan, bất khả kháng có thể được gia hạn thêm 3 tháng. Như vậy, nếu người trúng đấu giá nhưng không hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền theo đúng quy định và thửa đất ấy phải tổ chức đấu giá lại thì phải mất 3-6 tháng. Điều này góp phần giảm bớt  những khó khăn, gánh nặng cho người dân.

(Theo HNM) 

Ngăn chặn sang tên quyền sử dụng đất

10/01/2014 13:25

Hỏi: Vừa qua, tôi có mua một số nền đất từ một ngân hàng, đã có hợp đồng công chứng đầy đủ. Đây là các nền đất người bán đã thế chấp ngân hàng để vay tiền.

Nhưng khi tôi tiến hành thủ tục đăng bộ sang tên lại bị Chi cục Thi hành án huyện Bến Lức ra quyết định quản lý giấy tờ nhằm ngăn chặn việc chuyển quyền sử dụng đất sang tên tôi. Việc làm này có phù hợp?

Nguyễn Kim Thảo (Bến Lức, Long An)

Trả lời

Thông tư liên tịch 14 ngày 26/7/2010 của Bộ Tư pháp - TAND Tối cao - VKSND Tối cao quy định: Đối với tài sản đã được cầm cố, thế chấp hợp pháp có giá trị bằng hoặc nhỏ hơn nghĩa vụ phải thanh toán theo hợp đồng cầm cố, thế chấp thì chấp hành viên phải yêu cầu người nhận cầm cố, thế chấp thông báo để cơ quan thi hành án kê biên tài sản đã cầm cố, thế chấp khi người vay thanh toán hợp đồng đã ký hoặc để kê biên phần tiền, tài sản còn lại (nếu có) sau khi tài sản bị bên nhận cầm cố, thế chấp xử lý để thanh toán hợp đồng đã ký.

Căn cứ quy định trên, Chi cục Thi hành án dân sự huyện Bến Lức có quyền đề nghị UBND huyện Bến Lức tạm dừng việc chuyển quyền sử dụng đất. Cơ quan thi hành án huyện cũng có quyền ra quyết định quản lý các giấy tờ quyền sử dụng đất nhằm tránh phát sinh thêm rắc rối trong quá trình thi hành án các bản án còn lại.

Luật gia Nguyễn Văn Khôi

(Theo Eva) 

Có phải đóng thuế thu nhập khi sang nhượng đất tái định cư?

17/12/2013 13:24

Hỏi: Tôi có mua một miếng đất tại lô 77 II đường G 5 khu dân cư Vĩnh Lộc B, Bình Chánh (Tp.HCM) của một người dân được tái định cư từ năm 2007 qua môi giới.

Khi mua đất chưa có số đỏ, chỉ có một bộ hồ sơ bản chính gốm 6 loại giấy tờ: biên bản bào giao mốc nền nhà, biên bản bàn giao mặt bằng và giải quyết diện tích tái định cư, tạm cư, tờ khai hiện trạng, bảng chiết tính chi phí đền bù, biên bản bàn giao nền nhà lần 1, biên bản bốc thăm nền.

Hiện đang có chủ trương làm sổ đỏ, tôi đã gặp môi giới đã bán đất nhờ làm và photo, công chứng hồ sơ nộp theo quy định. Tôi cũng đã gặp chủ lô đất thoản thuận việc làm số đỏ nhưng chưa thỏa thuận về thuế thu nhập vì không biết có phải nộp thuế không, trong khi một số người cùng lô đất nói không phải nộp.

Xin chuyên mục Tư vấn nhà đất cho biết trường hợp của tôi khi sang tên sổ đỏ từ chủ đất thì có phải nộp thuế thu nhập không? Mức thuế tính như thế nào? Cảm ơn.

Chat Dinh Nguyen (nguyendinhchat@... )

Trả lời

Về nguyên tắc, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không thuộc đối tượng phải chịu thuế thu nhập cá nhân do không phải là người phát sinh thu nhập từ việc chuyển nhượng này.

Mặc dù vậy, cần lưu ý, do bạn nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy tay (không tuân thủ đúng quy định của pháp luật về trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất) nên giao dịch của bạn không được pháp luật thừa nhận.

Ngoài ra, do quyền sử dụng đất chuyển nhượng là nền tái định cư (pháp luật hiện hành không cho phép chuyển nhượng nền tái định cư dưới mọi hình thức) nên khi tiến hành thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi là “giấy chứng nhận”) đối với nền tái định cư nêu trên, người chủ đất đầu tiền (được Nhà nước cấp nền tái định cư) mới là người được cấp giấy chứng nhận.

Khi người chủ đầu tiên đã được cấp giấy chứng nhận, thì giữa bạn và người chủ đất phải tiến hành lại thủ tục để chuyển tên sang cho bạn theo đúng quy định của pháp luật hiện hành.

Tùy thuộc vào hình thức chuyển tên (chuyển nhượng hoặc tặng cho), người chủ đầu tiên sẽ phải chịu thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập có được từ việc chuyển nhượng bất động sản này, ngoại trừ trường hợp người chủ đầu tiên thuộc đối tượng được miễn thuế TNCN khi chuyển nhượng QSDĐ này lại cho bạn (ngoài quyền sử dụng đất chuyển nhượng là nền tái định cư ra, người chủ đầu tiên không có bất cứ đất ở hoặc nhà ở nào khác hoặc thuộc trường hợp được miễn thuế do chuyển nhượng bất động sản cho một các đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 4 Luật thuế TNCN).

Cần lưu ý: Tùy thuộc vào thỏa thuận giữa hai bên mà người chủ đất đầu tiên có hay không chấp nhận đóng thuế TNCN (khi đã được cấp giấy chứng nhận) trong quá trình tiến hành giải quyết thủ tục để bạn được cấp giấy chứng nhận đối với nền tái định cư nêu trên.

Theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân hiện hành, thuế suất đối với thu nhập có được từ việc chuyển nhượng bất động sản của cá nhân là là 25% trên thu nhập chuyển nhượng (giá chuyển nhượng - giá vốn).

Trường hợp giá vốn (giá mua và các chi phí liên quan) không có hóa đơn, chứng từ hợp pháp đầy đủ để chứng minh thì áp dụng thuế suất 2% theo giá chuyển nhượng thực tế ghi trên hợp đồng chuyển nhượng; trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá chuyển nhượng hoặc ghi giá chuyển nhượng thấp hơn bảng giá đất, giá tính lệ phí trước bạ nhà do UBND cấp tỉnh quy định thì giá tính thuế lấy theo bảng giá đất, giá tính lệ phí trước bạ nhà do UBND cấp tỉnh quy định.

Luật sư Nguyễn Văn Hậu

(Theo TTO) 

Tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích đất ở trong hạn mức

12/06/2013 15:31

Hỏi: Tôi được bố mẹ cho một mảnh đất đã được UBND TP Uông Bí (Quảng Ninh) cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm 2005, cấp lại tháng 3/2012.

Loại đất trồng cây lâu năm và đã được cho phép chuyển mục đích sử dụng đất với diện tích 120m2 vào tháng 10/2012 (tại nơi có đất xin chuyển mục đích hạn mức đất ở là 120m2).

Khi làm thủ tục nộp tiền sử dụng đất, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đã buộc tôi kê khai toàn bộ diện tích đất trên là đất ngoài hạn mức trong khi bản thân tôi chưa được cấp hay mua bất cứ diện tích đất ở nào. Họ cho rằng tôi đang ở trên đất nhà chồng vì giấy đất mang tên chồng tôi.

Thực tế tôi lấy chồng năm 2007, đất đang ở là của bố mẹ chồng tôi trước đây, khi bố chồng tôi mất, mẹ chồng tôi để chồng tôi đứng tên (được cấp thời điểm trước khi chúng tôi kết hôn). Như vậy đất đó không phải của riêng chồng tôi hay của vợ chồng chúng tôi.

Nghiên cứu các nghị định 198, nghị định 120 và một số văn bản hướng dẫn cho thấy trường hợp của tôi phải được tính trong hạn mức 100% giá đất UBND tỉnh quy định không nhân hệ số (trường hợp chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất ở).

Mong được tư vấn cụ thể trường hợp của tôi thì phải nộp tiền như thế nào? Rất mong được tư vấn sớm. Cảm ơn.

Thu Ha Pham (thuhapham1972@... )

Trả lời

Theo thư của bạn tôi hiểu bạn là người đang tiến hành thủ tục chuyển mục đích sang đất ở với diện tích 120m2 không vượt hạn mức giao đất ở.

Theo quy định hiện hành, người chuyển mục đích sang đất ở không vượt hạn mức giao đất thì nộp tiền sử dụng đất 100% theo bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành hằng năm.

Tuy nhiên, cơ quan nhà nước cho rằng bạn có 2 thửa đất và lần chuyển 120m2 này là vượt hạn mức nên phải chịu nhân thêm hệ số K.

Nếu bạn cho rằng căn nhà mà bạn và chồng đang ở là tài sản riêng của chồng thì phải có xác nhận (có thể do công chứng xác nhận) là tài sản riêng của chồng và thửa đất đang chuyển mục đích là tài sản riêng của em bạn.

Khi có các giấy tờ này bạn nộp vào cơ quan thuế để được xem xét lại cách tính tiền sử dụng đất.

Trân trọng.

Luật sư Huỳnh Văn Nông (www.shlaw.vn)

(Theo TTO) 

Cách tính tiền sử dụng đất vượt hạn mức

04/07/2012 09:12

Hỏi: Tôi có hai lô đất riêng biệt tại quận Bình Tân (TP.HCM). Trong đó lô diện tích 8m x 18m đã được chuyển mục đích sử dụng từ đất lúa sang đất ở, đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chánh và có giấy chứng nhận QSDĐ cấp năm 2011.

Hiện tôi đang làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng lô đất còn lại (diện tích 8m x 16m) nhưng chưa được giải quyết do phải chờ hướng dẫn của UBND TP. Tôi được biết hiện UBND TP đã thông qua tờ trình của liên sở về việc hệ số điều chỉnh tiền sử dụng đất.

Xin hỏi, trường hợp miếng đất của tôi có phải vượt hạn mức sử dụng đất ở? Tôi sẽ phải đóng tiền sử dụng đất theo hệ số K là bao nhiêu?

Xin cảm ơn. Vũ Tiến Dũng (dungvt59@... )

Trả lời

Theo Thông tư 93/2011/TT-BTC, việc xác định diện tích đất trong hạn mức để tính tiền sử dụng đất chỉ tính cho 1 thửa đất. Vì vậy, đối với phần diện tích đất ở 8mx16m của bạn (nếu được chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở) sẽ được xem là phần diện tích đất ở vượt hạn mức.

Theo tờ trình của liên sở về hệ số điều chỉnh tiền sử dụng đất (hệ số K) (được UBND Tp.HCM thông qua vào ngày 14-6-2012) thì hệ số K trong trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất sẽ có ba hệ số điều chỉnh tiền sử dụng đất cho phần diện tích vượt hạn mức đất ở, tương ứng ba khu vực:

+ Khu vực 1 (quận 1, 3, 4, 5, 10, 11, Phú Nhuận, Tân Bình) có hệ số K bằng 4,5.

+ Khu vực 2 (quận 2, 6, 7, 8, 9, 12, Bình Thạnh, Tân Phú, Gò Vấp, Bình Tân) có hệ số K bằng 4.

+ Khu vực 3 gồm các huyện còn lại có hệ số K là 3,5.

Vì vậy, nếu thửa đất xin chuyển mục đích sử dụng đất của bạn có vị trí tại quận Bình Tân, bạn sẽ phải nộp tiền sử dụng đất theo hệ số K bằng 4, tức bằng bốn lần bảng giá đất do UBND TP.HCM ban hành và công bố hằng năm.

Luật sư Nguyễn Văn Hậu

(Theo TTO)

Cách tính tiền thuế sử dụng đất

02/05/2012 09:15

Hỏi: Tôi chuẩn bị mua một miếng đất trên đó có một căn nhà cấp 4 nhỏ, tổng diện tích đất 456m2, trong đó có 300m2 đất nhà ở (đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ năm 2007).

Mức giá tôi định mua là 360 triệu đồng. Hằng năm chủ đất đều nộp các khoản phí, thuế bình thường.

Xin hỏi, nếu mua thửa đất đó tôi phải chịu những khoản thuế và phí nào? Cách tính ra sao? Ba Nguyễn (nguyenxuanbagl@... )

Trả lời

Khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trước tiên ông phải nộp lệ phí trước bạ khi làm thủ tục sang tên sổ đỏ là 0,5% trên giá chuyển nhượng. Trường hợp giá chuyển nhượng thấp hơn giá nhà, đất theo quy định của UBND cấp tỉnh, quy định tại thời điểm chuyển nhượng, thì giá nhà, đất làm căn cứ tính lệ phí trước bạ là giá do UBND cấp tỉnh quy định.

Ngoài ra ông còn phải nộp lệ phí cấp giấy chứng nhận, lệ phí công chứng, chứng thực, tùy vào quy định của UBND tỉnh mà mức phí này được ban hành.

Trong quá trình sử dụng đất, ông có trách nhiệm nộp thuế sử dụng đất như sau:

1. Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp: Áp dụng đối với diện tích đất ở:

Theo điều 5, 6 và 7 Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp (có hiệu lực từ ngày 1/1/2012), căn cứ tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp là giá tính thuế và thuế suất. Trong đó:

• Giá tính thuế: bằng diện tích đất tính thuế nhân với giá của 1m2 đất, với diện tích đất tính thuế là diện tích đất thực tế sử dụng; và giá của 1m2 đất là giá đất theo mục đích sử dụng do UBND cấp tỉnh quy định và được ổn định theo chu kỳ năm năm kể từ ngày 1/1/2012.

• Thuế suất đối với đất ở:

Bậc thuế diện tích đất tính thuế (m2) thuế suất (%)

1 Diện tích trong hạn mức 0,03

2 Phần diện tích vượt không quá ba lần hạn mức 0,07

3 Phần diện tích vượt trên ba lần hạn mức 0,15

Do trong thư ông không nêu rõ đất ở tỉnh nào và toàn bộ diện tích 456m2 có phải là đất ở hay không, nên luật sư không thể xác định chính xác giá tính thuế và diện tích đất của ông có vượt hạn mức hay không, để xác chính xác số tiền thuế sử dụng đất mà ông phải nộp.

2. Thuế sử dụng đất nông nghiệp: Trường hợp trong thửa đất tổng diện tích 456m2 của ông có đất nông nghiệp thì ông phải nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp được tính như sau:

Căn cứ tính thuế sử dụng đất nông nghiệp (điều 5, 6, 7, 8 và 9 Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp):

- Diện tích: là diện tích giao cho hộ sử dụng đất phù hợp với sổ địa chính nhà nước.

- Hạng đất;

- Định suất thuế tính bằng kilôgam thóc trên một đơn vị diện tích của từng hạng đất:

• Đối với đất trồng cây hằng năm và đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản:

Hạng đất Định suất thuế

1 550
2 460
3 370
4 280
5 180
6 50

• Đối với đất trồng cây lâu năm:

Hạng đất Định suất thuế

1 650
2 550
3 400
4 200
5 80

• Đối với cây ăn quả lâu năm trồng trên đất trồng cây hằng năm: bằng 1,3 lần thuế đất trồng cây hằng năm cùng hạng, nếu thuộc đất hạng 1, hạng 2 và hạng 3; bằng thuế đất trồng cây hằng năm cùng hạng, nếu thuộc đất hạng 4, hạng 5 và hạng 6.

• Đối với cây lấy gỗ và các loại cây lâu năm thu hoạch một lần chịu mức thuế bằng 4% giá trị sản lượng khai thác.

Luật sư Huỳnh Văn Nông

(Theo TTO)

Thủ tục ghi nợ tiền sử dụng đất

10/11/2011 09:41

Hỏi: Tôi dự định làm thủ tục xin chuyển mục đích đất vườn của gia đình thành đất xây dựng nhà ở. Nhưng tham khảo thì được biết, số tiền sử dụng đất phải nộp để chuyển mục đích sử dụng đất khá lớn và gia đình khó có thể huy động ngay được.

Đề nghị Quý Báo tư vấn, chúng tôi có thể xin nợ nộp tiền sử dụng đất không, thủ tục nếu có như thế nào (Thanh Thủy, Email: thuyhl88@gmail.com).

Trả lời

Việc ghi nợ tiền sử dụng đất được quy định tại khoản 8 Điều 2 của Nghị định 120/2010/NĐ-CP (ngày 30/12/2010, về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 về thu tiền sử dụng đất), theo đó:

Hộ gia đình, cá nhân được chuyển mục đích sử dụng đất, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định và hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất tái định cư mà chưa có khả năng tài chính để nộp tiền sử dụng đất, có nguyện vọng ghi nợ thì được ghi "nợ tiền sử dụng đất" trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi có đơn đề nghị kèm theo hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận hoặc hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất hoặc hồ sơ giao đất tái định cư. Khi thanh toán nợ, người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo giá đất tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và được trả nợ dần khi có khả năng về tài chính trong thời hạn tối đa là 5 năm; sau 5 năm mà chưa trả hết nợ tiền sử dụng đất thì người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo giá đất tại thời điểm trả nợ.

Đối với trường hợp đã được ghi nợ tiền sử dụng đất trước ngày 01/03/2011 mà chưa thanh toán nợ thì nay được áp dụng quy định về thanh toán nợ theo Nghị định 120/2010/NĐ-CP; trong thời hạn tối đa là 5 năm kể từ ngày 01/03/2011, người sử dụng đất được thanh toán nợ tiền sử dụng đất theo giá đất tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; sau 5 năm mà chưa trả hết nợ tiền sử dụng đất thì người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm trả nợ.

Thông tư 93/2011/TT-BTC của Bộ Tài chính (ngày 29/06/2011, sửa đổi, bổ sung Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất) có hướng dẫn thủ tục ghi nợ tiền sử dụng đất đối với trường hợp nêu trên tại Điều 7, như sau:

Hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng được ghi nợ tiền sử dụng đất theo quy định tại khoản 8 Điều 2 Nghị định số 120/2010/NĐ-CP (nêu trên) có đơn đề nghị ghi nợ tiền sử dụng đất kèm theo hồ sơ có liên quan gửi về Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (hoặc Phòng TN&MT) thuộc UBND cấp huyện nơi có đất.

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (hoặc Phòng TN&MT) thẩm định, trình UBND cấp huyện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trong đó có ghi nợ nghĩa vụ tài chính (bao gồm cả tiền sử dụng đất); sau đó lập và chuyển Phiếu thông tin địa chính kèm theo bản sao một bộ hồ sơ cho Cơ quan Thuế cùng cấp để xác định số tiền sử dụng đất phải nộp của hộ gia đình, cá nhân theo quy định và lập sổ theo dõi việc thanh toán nợ tiền sử dụng đất. Sổ theo dõi nợ được lập chi tiết theo diện tích đất ở trong hạn mức và diện tích đất ở ngoài hạn mức.

LS Phạm Ngọc Minh

(Theo Landtoday)

Có phải đóng tiền sử dụng đất vượt định mức?

13/06/2011 11:55

Hỏi: Tôi muốn chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp 120m2 sang đất ở, nếu tôi đã đứng tên sở hữu một căn nhà thì khi chuyển mục đích miếng đất này, tôi có phải đóng tiền sử dụng đất vượt định mức theo giá thị trường không? (tuong 60@...)

 Trả lời

Theo quy định tại khoản 1 điều 2 Nghị định số 120/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất, thì giá đất tính thu tiền sử dụng đất cho trường hợp được phép chuyển mục đích sử dụng đất là giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.

Nếu giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường để quyết định giá đất cụ thể cho phù hợp.

Đối với diện tích đất được chuyển mục đích sử dụng trong hạn mức sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân thì giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm kê khai và nộp đủ hồ sơ hợp lệ xin chuyển mục đích sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Theo đó, đối với phần diện tích đất được chuyển mục đích sử dụng mà vượt hạn mức sử dụng đất ở, giá đất tính thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất chỉ được Ủy ban nhân dân điều chỉnh khi giá này chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường.

Tuy nhiên, bạn cũng cần lưu ý quy định về hạn mức đất ở tại địa phương do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành, vì hạn mức này có thể khác nhau cho từng khu vực. Nếu ở Tp.HCM, bạn có thể tham khảo quyết định số 64/2001/QĐ-UBND ngày 30/7/2001 của UBND Tp.HCM để biết được hạn mức đất ở quy định cho từng quận, huyện trên địa bàn thành phố.

Tiến sĩ luật Đặng Anh Quân

(Theo TTO)

Những thủ tục chuyển từ đất canh tác sang đất thổ cư

25/05/2011 08:56

Hỏi: Tôi có mua lại một lô đất diện tích 90m2. Đất nằm trong sổ đỏ nhưng thuộc đất canh tác có hạn sử dụng.

Hồ sơ gồm photo công chứng sổ đỏ, giấy chứng minh photo công chứng của chủ hộ, giấy mua bán đất của chủ hộ với bên mua đầu tiên viết tay và giấy mua bán của bên mua đầu tiên với tôi viết tay.

Tôi muốn chuyển quyền sử dụng đất sang đất ở để xây nhà và đứng tên trực tiếp quyền sử dụng đất thì phải làm gì? Tính thuế ra sao? Tôi 27 tuổi, là công dân bình thường. Chân thành cảm ơn!

Trả lời

1. Khoản 1, Điều 106 Luật Đất đai 2003 quy định việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ được thực hiện khi đảm bảo các điều kiện sau đây:

- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

- Đất không có tranh chấp;

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đăm thi hành án;

- Trong thời hạn sử dụng đất.

Điều 134 Bộ Luật Dân sự và Điểm b, Khoản 1, Điều 119 Nghị định 181/2004 ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai (“Nghị định 181”) quy định: Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực bởi cơ quan có thẩm quyền.

Theo đó, nếu các bên giao dịch chuyển nhượng bằng giấy tay thì giao dịch đó sẽ bị xem là vô hiệu (không có giá trị pháp lý). Vì vậy, để có thể tiến hành giao dịch trong trường hợp này, trước hết bạn cần phải yêu cầu bên chuyển nhượng tiến hành thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định.

2. Điều 30 Nghị định 181 quy định về điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở như sau: Đất xin chuyển mục đích sử dụng phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất chi tiết, hoặc kế hoạch sử dụng đất chi tiết, hoặc quy hoạch xây dựng đô thị, hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt. Trường hợp chưa có quy hoạch sử dụng đất chi tiết, hoặc kế hoạch sử dụng đất chi tiết thì căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.

Thủ tục hành chính này được thực hiện tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Phòng tài nguyên môi trường thuộc UBND quận/huyện.

3. Khoản 2, Điều 6, Nghị định 198/2004/NĐ-CP của Chính phủ ngày 03/12/2004 quy định về thu tiền sử dụng đất quy định: Thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất như sau tiền sử dụng đất bằng 100% giá trị chênh lệch giữa giá đất ở trừ đi giá đất nông nghiệp đang sử dụng (giá đất nông nghiệp và giá đất ở để tính tiền sử dụng đất này theo khung giá đất được UBND tỉnh, huyện ban hành hàng năm). Ngoài ra, bạn phải nộp lệ phí trước bạ là 0,5.

Bạn cần liên hệ trực tiếp với UBND quận, huyện nơi mảnh đất tọa lạc để biết thêm chi tiết.

Công ty luật Thiên Bình

(Theo landtoday)

Mức nộp thuế chuyển nhượng đất

12/08/2010 09:18

Hỏi: Khi bán phần đất của ông bà để lại, cha mẹ tôi phải đóng thuế như thế nào? Nghe nói phải nộp 25% đối với khoản chênh lệch giữa giá bán so với giá mua nhưng cha mẹ tôi không xác định được giá mua đất?

nguyettranthianhnguyet@...

- Trả lời:

Theo Điều 22 Nghị định số 100 ngày 8-9-2008 của Chính phủ, thuế suất đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là 25% trên thu nhập tính thuế. Trường hợp không xác định được giá vốn và các chi phí liên quan làm cơ sở xác định thu nhập tính thuế thì áp dụng thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng.

Trường hợp giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng chuyển nhượng và kê khai trên tờ khai thuế thấp hơn giá do UBND tỉnh quy định (đối với quyền sử dụng đất) tại thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực thì áp dụng thuế suất 2% tính trên giá do UBND tỉnh quy định.

Cha mẹ bạn có thể nộp thuế với mức nộp 2% trên giá chuyển nhượng theo quy định nêu trên.

LS NGUYỄN ĐÌNH HÙNG

(Theo PL TPHCM)

Thuế chuyển quyền sử dụng nhà, đất thừa kế

21/07/2010 08:39

Hỏi: Cha tôi mất không để lại di chúc, gia đình tôi gồm có năm người. Mẹ tôi và bốn người con ở chung trên mảnh đất (khoảng 165m2).

Theo tôi được biết nếu cha tôi không để lại di chúc thì theo luật phân chia tài sản mẹ tôi sẽ được hưởng 50% trên giá trị tài sản đó và 50% giá trị tài sản còn lại sẽ được chia đều cho 5 người (kể cả mẹ tôi)

Do diện tích đất nhỏ anh, em chúng tôi thì đông không đủ diện tích xây dựng theo qui định của nhà nước, nên gia đình tôi tự thỏa thuận anh, em chúng tôi sẽ làm thủ tục hiến tặng lại toàn bộ 50% diện tích đất còn lại cho mẹ tôi.

Sau đó, mẹ tôi làm thủ tục tặng lại (chia lại) nhưng chỉ chia đều cho 03 người (đã có sụ thỏa thuận của mọi người). Vậy xin hỏi gia đình tôi làm như vậy có trái với qui định không? Anh em tôi có làm được giấy tờ nhà đất về sau này không? Nếu được thì đóng thuế chuyển quyền sử dụng nhà, đất như thế nào?.

Xin chân thành cảm ơn!

(luu-hong.quan@unilever.com.vn)

-Trả lời:

Theo nội dung bạn đã trình bày trong thư, chúng tôi xin trả lời các câu hỏi của bạn như sau:

1. Việc anh em bạn thỏa thuận tặng 50% diện tích đất được thừa kế từ cha bạn cho mẹ bạn, để sau đó mẹ bạn tiến hành thủ tục tặng cho 3 người con (đồng sở hữu) là hoàn toàn đúng và phù hợp với quy định của Bộ luật dân sự.

Để tiến hành việc này, trước hết các đồng thừa kế phải tiến hành lập văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế hoặc văn bản từ chối nhận di sản thừa kế tại Văn phòng công chứng, để mẹ bạn là người duy nhất được hưởng phần di sản mà ba bạn để lại.

Sau khi mẹ bạn hoàn tất thủ tục xác lập quyền sở hữu đối với mảnh đất nói trên, mẹ bạn sẽ lập hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất cho 3 người con tại Văn phòng công chứng.

2. Về thủ tục đăng ký biến động khi có sự thay đổi về chủ sở hữu, bạn có thể tham khảo Nghị định 88/2009/NĐ-CP hoặc liên hệ với văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tại địa phương.

3. Nghĩa vụ tài chính trong trường hợp này cụ thể như sau:

- Về thuế Thu nhập Cá nhân: Điều 4, Nghị Định 100/2008/NĐ-CP quy định thu nhập từ thừa kế, quà tặng bất động sản giữa mẹ đẻ với con đẻ là thu nhập được miễn thuế.

- Về Lệ phí Trước bạ: Điều 3, Thông tư 68/2010/TT-BTC quy định “nếu chủ tài sản chuyển giao tài sản của mình cho vợ (chồng), cha mẹ (kể cả cha nuôi, mẹ nuôi, cha mẹ chồng, cha mẹ vợ), con (kể cả con nuôi, con dâu, con rể) thì người nhận tài sản không phải nộp lệ phí trước bạ.”

Theo Thanh niên

Bị phạt tiền do chậm nộp tiền thuế?

13/05/2010 08:22

Hỏi: Gia đình tôi mua căn nhà và đất từ năm 2007, đã làm hợp đồng mua bán qua văn phòng công chứng nhà nước nhưng chưa sang tên và nộp lệ phí trước bạ.

Xin được hỏi như vậy có bị coi là trốn thuế?

Bây giờ nếu đi nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất thì có bị phạt? Nếu có mức phạt là bao nhiêu?

Dan Le Quang

- Trả lời:

1. Trong thư bạn không nói rõ đã nộp hồ sơ để làm thủ tục đăng bộ, sang tên hay chưa. Nên:

+ Trong trường hợp bạn đã nộp hồ sơ hợp lệ trước ngày 1-1-2009, nếu số thuế phải nộp tính theo Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất thấp hơn số thuế phải nộp tính theo Luật thuế thu nhập cá nhân thì bạn được nộp thuế theo quy định của Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất.

Nếu số thuế phải nộp tính theo Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất cao hơn tính theo Luật thuế thu nhập cá nhân thì bạn được nộp thuế theo quy định của Luật thuế thu nhập cá nhân.

+ Trường hợp bạn đã nộp tiền thuế trước ngày 26-9-2009 (ngày thông tư số 161 ngày 12-8-2009 của Bộ Tài chính có hiệu lực) mà số thuế đã nộp cao hơn so với số thuế phải nộp sẽ được thoái trả tiền thuế theo quy định.

+ Trường hợp hồ sơ được nộp sau ngày 1-1-2009, bạn không phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất nhưng phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

2. Bạn đã vi phạm pháp luật hành chính trong lĩnh vực thuế với hành vi chậm nộp tiền thuế. Theo đó, bạn có thể bị phạt tiền với mức phạt  0,05% mỗi ngày tính trên số tiền thuế chậm nộp (nghị định số 98 ngày 7-6-2007, nghị định số 13 ngày 13-2-2009 của Chính phủ).

LS ĐOÀN THỊ NGỌC LINH

VP LS Lê Nguyễn

Theo Tuổi trẻ

Tính lệ phí trước bạ, thuế chuyển quyền nhà đất theo mức giá nào?

10/12/2008 08:30

Hỏi: 1) Tôi đang dự tính mua một ngôi nhà ở quận Bình Tân, TP.HCM. Nhà gồm 1 trệt, 1 lửng, 1 lầu đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu đất ở và nhà ở (sổ hồng) cấp năm 2004.

Tôi muốn yêu cầu chủ nhà cung cấp thông tin về ngôi nhà bằng văn bản như: hiện tại nhà không bị ai tranh chấp kiện tụng, không nằm trong diện giải tỏa thu hồi, chỉ có một chủ sở hữu duy nhất (không có nhiều đồng sở hữu), không nằm trong khu vực bị quy hoạch hoặc đã được quy hoạch thành khu dân cư theo tỉ lệ nào đó...

Những yêu cầu của tôi đưa ra là rất chính đáng nhưng vì lý do nào đó chủ nhà không thể cung cấp thì tôi sẽ liên hệ nơi nào để biết thông tin một cách chính xác? Tôi từng biết có người mua nhà dù đã có sổ hồng, giấy tờ đầy đủ nhưng vẫn bị trục trặc do các tranh chấp thưa kiện hoặc rơi vào khu vực bị quy hoạch (năm 2004 chưa quy hoạch nhưng đến năm 2008 có thể đã bị quy hoạch).

2) Lệ phí trước bạ và thuế chuyển quyền sử dụng nhà, đất hiện tại là bao nhiêu phần trăm trên tổng giá trị nhà, đất? Chi cục Thuế quận Bình Tân tính lệ phí trước bạ và thuế chuyển quyền sử dụng cho tôi dựa trên giá trị hợp đồng mua bán giữa hai bên có công chứng hay tự tính theo chỉ tiêu nào đó (người dân có thể tham khảo để biết không)?

Xin chân thành cảm ơn luật sư.

(Tran Van Si - Q.3, TP.HCM)

Trả lời:

Nếu trên giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (QSHNƠ) và quyền sử dụng đất ở (QSDĐƠ) của căn nhà bạn dự định mua có nhiều đồng sở hữu thì các đồng sở hữu sẽ được ghi tên trên giấy chứng nhận QSHNƠ và QSDĐƠ, trừ trường hợp căn nhà đó thuộc quyền sở hữu chung của hai vợ chồng người bán nhưng chỉ ghi tên một trong hai vợ chồng và được tạo lập sau thời kỳ hôn nhân.

Để biết căn nhà được tạo lập sau thời kỳ hôn nhân hay không thì bạn có thể căn cứ vào thời điểm cấp giấy chứng nhận đăng ký kết hôn và thời điểm cấp giấy chứng nhận QSHNƠ và QSDĐƠ của hai vợ chồng chủ nhà.

Để biết được căn nhà trên có bị tranh chấp hay không, bạn có thể liên hệ UBND cấp xã nơi có căn nhà tọa lạc để tìm hiểu thông tin. Đối với việc căn nhà trên có thuộc diện bị quy hoạch, giải tỏa hay đã được quy hoạch thành khu dân cư như thế nào… hay không thì bạn có thể liên hệ UBND cấp huyện nơi căn nhà tọa lạc để được giải đáp.

Về lệ phí trước bạ, bạn có thể tham khảo thông tư 79/2008/TT-BTC ngày 15-9-2008 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện nghị định số 80/2008/NĐ-CP ngày 29-7-2008 sửa đổi, bổ sung một số điều của nghị định số 176/1999/NĐ-CP ngày 21-12-1999 và nghị định số 47/2003/NĐ-CP ngày 12-5-2003 của Chính phủ về lệ phí trước bạ.

Theo đó, mức thu lệ phí trước bạ đối với nhà đất là 0,5%; căn cứ tính lệ phí trước bạ là giá tính lệ phí trước bạ và tỉ lệ (%) lệ phí trước bạ; và giá đất để tính lệ phí trước bạ là giá đất ở do UBND tỉnh ban hành áp dụng tại thời điểm đăng ký nộp lệ phí trước bạ theo quy định tại điểm c khoản 1.2, mục I, phần II thông tư số 95/2005/TT-BTC của Bộ Tài chính. Đối với tài sản là nhà ở thì giá để tính lệ phí trước bạ là giá mua thực tế theo giá thị trường tại thời điểm tính lệ phí trước bạ.

Theo quy đinh tại thông tư 104/2000/TT-BTC ngày 23-10-2000 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành nghị định số 19/2000/NĐ-CP ngày 8-6-2000 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất đã được sửa đổi, bổ sung bởi thông tư 66/2008/TT-BTC ngày 21-7-2008 của Bộ Tài chính thì:

Giá trị diện tích đất chuyển quyền sử dụng được xác định như sau:

Giá trị diện tích đất chuyển quyền sử dụng (đồng) = diện tích chuyển quyền sử dụng (m2) x giá đất (đồng/m2).

Trường hợp trên đất chuyển quyền sử dụng có nhà và các công trình xây dựng trên đó thì thuế CQSDĐ chỉ tính giá trị đất chuyển quyền, không tính giá trị nhà hoặc giá trị các công trình xây dựng trên đó.

Diện tích đất tính thuế CQSDĐ là diện tích đất thực tế ghi trong hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phù hợp với sổ địa chính, bản đồ địa chính của xã, phường, thị trấn. Trường hợp chưa có sổ địa chính, bản đồ địa chính hoặc diện tích ghi trên sổ địa chính, bản đồ địa chính khác với diện tích ghi trong hợp đồng thì phải tổ chức đo đạc, xác định mốc giới và được ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố tỉnh (gọi chung là huyện) nơi có đất chuyển quyền sử dụng xác nhận đối với đất hộ gia đình, cá nhân; sở địa chính xác nhận đối với quyền sử dụng đất của các tổ chức.

Giá đất tính thuế CQSDĐ là giá do ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định theo khung giá các loại đất của Chính phủ và được niêm yết công khai tại cơ quan thuế, cơ quan địa chính.

Thuế suất chuyển quyền đối với đất ở là 4%.

Lưu ý thêm với bạn, Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất sẽ bị bãi bỏ kể từ ngày 1-1-2009 - ngày Luật thuế thu nhập cá nhân có hiệu lực thi hành và các quy định về tính thuế chuyển quyền sử dụng nhà, đất vừa nêu ở trên sẽ được áp dụng theo quy định của Luật thuế thu nhập cá nhân.

Luật sư NGUYỄN VĂN HẬU

Theo Tuổi Trẻ Online

Xây nhà phải thông báo với phường

28/10/2008 15:58

Nhà xây không phép trong khu vực cấm xây dựng, vi phạm hành lang an toàn kỹ thuật thì chưa được cấp số nhà.

1. Chủ nhà phải đóng tiền bảo trì

Chúng tôi mua nhà chung cư từ năm 2007. Tôi muốn biết việc bảo trì nhà do ai chịu trách nhiệm, chủ nhà có phải đóng góp hay công ty bán nhà phải bỏ tiền ra lo liệu?

nglkien@yahoo.com

Ông Lê Văn Pha, Trưởng phòng Quản lý đô thị quận 5:

Theo Điều 53 Nghị định 90 ngày 6-9-2006 của Chính phủ, chủ sở hữu có trách nhiệm bảo trì nhà ở. Đối với phần sở hữu chung của nhà chung cư thì chủ đầu tư có trách nhiệm nộp các khoản kinh phí để phục vụ cho công tác bảo trì nhà chung cư. Đối với diện tích nhà bán, chủ đầu tư phải nộp 2% tiền bán, khoản tiền này được tính vào tiền bán nhà mà người mua phải trả. Đối với phần diện tích nhà mà chủ đầu tư giữ lại, không bán (không tính phần diện tích sử dụng chung) thì phải nộp 2% giá trị của phần diện tích đó (tính theo giá bán căn hộ cao nhất của chung cư đó).

Như vậy, trừ việc bảo trì phần sở hữu chung thuộc trách nhiệm của nhà đầu tư, ông phải chịu trách nhiệm đóng góp vào việc bảo trì phần nhà thuộc sở hữu riêng của ông.

2. Thông báo với phường việc khởi công

Được UBND quận cấp giấy phép xây dựng nhà ở từ tháng 4 nhưng đến nay tôi mới có thể khởi công. Trước khi khởi công, tôi còn phải làm thủ tục gì nữa hay không?

Võ Thị Chúc (Quận 4)

Ông Lương Hữu Hiệp, Trưởng phòng Quản lý đô thị quận 4:

Theo khoản 2 c Điều 68 Luật Xây dựng thì trước khi khởi công xây dựng công trình, chủ đầu tư phải thông báo ngày khởi công xây dựng bằng văn bản cho UBND cấp xã (nơi xây dựng công trình) trong thời hạn bảy ngày làm việc.

Như vậy, ông phải thông báo cho UBND phường về việc khởi công xây nhà.

3. Nhà nào không được cấp số?

Sau khi mua một căn nhà không số trong khu vực Rạch Cụt, phường 12, quận Gò Vấp, tôi đã nhiều lần liên hệ với tổ dân phố để hỏi thủ tục cấp số nhà tạm nhưng tổ trưởng cứ lắc đầu. Theo tổ trưởng, nhà của tôi không được cấp số do xây dựng sau ngày 1-7-2004. Có đúng như vậy không?

Đào Thị Tuyền (Gò Vấp)

Ông Đỗ Anh Khang, Trưởng phòng Quản lý đô thị quận Gò Vấp:

Theo Công văn 5763 ngày 2-8-2007 của Sở Xây dựng TP.HCM, nhà xây dựng không phép sau ngày 1-7-2004 nhưng phù hợp với quy hoạch thì giải quyết cấp số nhà tạm để quản lý. Nhà xây không phép trong khu vực cấm xây dựng, vi phạm hành lang an toàn kỹ thuật thì chưa giải quyết cấp số nhà.

Ông có thể liên hệ trực tiếp với UBND quận để được hướng dẫn cụ thể hơn.

4. Miễn nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất?

Vợ chồng tôi được cha mẹ vợ chuyển quyền sử dụng 200 m² đất. Khi làm thủ tục chuyển nhượng đất, cha mẹ vợ tôi có phải nộp thuế gì hay không?

Nguyễn Văn Nho (Quận 6)

Ông Nguyễn Yểng, Chi cục trưởng Chi cục Thuế quận 6:

Theo Thông tư 66 ngày 21-7-2008 của Bộ Tài chính, việc chuyển nhượng, tặng, cho quyền sử dụng đất giữa cha, mẹ với con dâu, con rể được lập từ ngày 5-5-2008 trở về sau không phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất. Trường hợp việc chuyển nhượng này được thực hiện trước ngày 5-5 nhưng đến ngày này mới nộp hồ sơ kê khai thuế, người chuyển nhượng cũng không phải nộp thuế nếu vẫn trong thời hạn kê khai.

Nếu làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho vợ chồng con gái sau ngày 5-5, cha mẹ vợ của ông không phải nộp thuế.

5. Chưa cấp “giấy hồng” cho nhà xây trái phép?

Cuối năm 2007, tôi mua giấy tay một căn nhà. Nhà đó được chủ cũ xây dựng không phép vào tháng 11-2007. Nay tôi có được cấp “giấy hồng” hay không?

Trần Thị Tâm (Hóc Môn)

Ông Đỗ Văn Phương, Trưởng phòng Quản lý đô thị huyện Hóc Môn:

Theo khoản 4 Điều 15 Quyết định 54 ngày 30-3-2007 của UBND TP.HCM, nhà ở xây dựng không phép, sai phép sau ngày 1-7-2004 sẽ được xử lý theo quy định khác của UBND TP trước khi xét cấp “giấy hồng”.

Do căn nhà mà bà đã mua được xây dựng không phép vào tháng 11-2007 nên bà chưa thể xin cấp “giấy hồng”. Bà cần chờ cho đến khi có hướng dẫn mới.

6. Làm “giấy hồng” nhà mua giấy tay?

Năm 2001, cha mẹ tôi mua giấy tay một căn nhà. Phía người bán cũng chỉ có giấy tay mua nhà với người chủ gốc. Nay cha tôi đã chết, mẹ tôi muốn làm giấy tờ nhà. Gia đình tôi đã nhiều lần tìm kiếm chủ gốc để làm thủ tục sang tên nhà cho mẹ tôi mà không có kết quả. Mẹ tôi phải làm sao để được cấp “giấy hồng”?

vintelecom@gmail.com

Luật sư Trần Công Ly Tao, Đoàn luật sư TP.HCM:

Theo khoản 2.4 Điều 10 Quyết định 54 ngày 30-3-2007 của UBND TP.HCM, trường hợp người đề nghị cấp “giấy hồng” không có một trong những giấy tờ quy định thì phải có tường trình về nguồn gốc, thời điểm tạo lập nhà ở - đất ở, cam kết không có ai tranh chấp, khiếu nại và chịu trách nhiệm trước pháp luật về nội dung khai trình, được UBND cấp phường xác nhận là nhà, đất không có tranh chấp.

Với tư cách đại diện cho các đồng thừa kế nhà, mẹ bạn có thể trực tiếp liên hệ với UBND cấp quận (nơi có căn nhà) để nộp hồ sơ xin cấp “giấy hồng”. Nếu căn nhà không thuộc một trong các trường hợp không được cấp “giấy hồng”, UBND quận sẽ xem xét, giải quyết yêu cầu trên của mẹ bạn. Trên “giấy hồng” sẽ ghi tên người đại diện khai trình và ghi chú “Nhà đất chưa phân chia thừa kế, không được thực hiện các giao dịch”.

7. Đòi lại nhà cũ?

20 năm trước đây, trước khi đi nước ngoài định cư, cậu tôi đã để lại nhà của cậu cho người bạn sử dụng. Sau đó, không rõ bằng cách nào mà người bạn đã làm được giấy chủ quyền nhà. Nay cậu tôi có thể về nước để đòi lại nhà cũ hay không?

nguyenphuoctinh...@yahoo

Luật sư Nguyễn Đình Hùng, Đoàn luật sư TP.HCM:

Do thư bạn không nói rõ người cậu đã để lại nhà cho người bạn sử dụng bằng hình thức nào (cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý hay bán nhà ở...) nên chúng tôi không thể tư vấn chi tiết. Nếu muốn tranh chấp quyền sở hữu nhà với người bạn, người cậu có thể gửi đơn khởi kiện đến TAND cấp tỉnh (nơi có căn nhà) để được xem xét, giải quyết.

Theo Pháp Luật TP

Miễn thuế khi chuyển nhượng đất cho dâu, rể

25/08/2008 09:49

Nhà ở được xây dựng trên đất không đủ điều kiện cấp “giấy đỏ” thì không được cấp “giấy hồng”.

1. Cấp “giấy hồng” nhà thừa kế

Trước kia, ba tôi có mua một căn nhà bằng giấy tay và hiện tôi đang sử dụng. Nay cha tôi đã chết, các anh em không muốn cho tôi đứng tên “giấy hồng”. Tôi phải làm sao?

hongthuan256@gmail.com

Bà Nguyễn Thị La,Phó phòng Tài nguyên và Môi trường quận 3:

Theo Điều 6 Quyết định 54 ngày 30-3-2007 của UBND TP.HCM, trường hợp nhà chưa có giấy tờ hợp lệ, người chủ nhà đã chết thì ghi tên người đại diện khai trình trên “giấy hồng”, sau đó làm thủ tục khai nhận di sản thừa kế.

Trong trường hợp này, bạn có thể để người anh của mình đứng tên đại diện để làm “giấy hồng”. Trong “giấy hồng” sẽ ghi nhận anh ấy chỉ là người đại diện khai trình chứ không phải là chủ sở hữu duy nhất của căn nhà. Sau khi có “giấy hồng”, nếu không muốn đứng tên chung, các anh em có thể làm thủ tục phân chia di sản thừa kế để mỗi người được nhận phần thừa kế của mình.

2. Khiếu nại việc thu tiền sử dụng đất

Tháng 6-2008, tôi được UBND quận cấp “giấy hồng” một căn nhà với diện tích đất ở là hơn 109 m2. Theo phiếu chuyển của UBND quận, tôi chỉ phải đóng 50% tiền sử dụng đất. Song chi cục thuế quận lại yêu cầu tôi đóng 100% tiền sử dụng đất. Tôi phải làm sao?

Nguyễn Ngọc Lam(94 Gò Dầu, quận Tân Phú)

Luật sư Nguyễn Đình Hùng(Đoàn luật sư TP.HCM):

Theo Điều 19 Nghị định 198 ngày 3-12-2004 của Chính phủ, nếu không đồng ý với cách tính tiền sử dụng đất của chi cục thuế quận, bạn có quyền gửi đơn khiếu nại đến cơ quan này trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận được thông báo nộp tiền sử dụng đất. Trong thời gian chờ giải quyết, người khiếu nại phải nộp đúng thời hạn và nộp đủ số tiền sử dụng đất đã thông báo. Sau đó, nếu không đồng ý với quyết định giải quyết khiếu nại của chi cục thuế quận, bạn có thể tiếp tục gửi đơn khiếu nại đến Cục Thuế TP.HCM hoặc khởi kiện ra tòa hành chính.

3. Chuyển nhượng từ trước nên không được miễn thuế

Tôi có làm thủ tục sang tên nhà cho vợ chồng người con gái và đã nhận được giấy báo đóng thuế chuyển quyền sử dụng đất vào tháng 3-2008. Do chưa đủ tiền nên tôi vẫn chưa đóng thuế. Nay tôi được biết Bộ Tài chính vừa miễn thuế này đối với những trường hợp chuyển quyền sử dụng đất giữa cha mẹ với con rể, con dâu. Vậy trường hợp của tôi có được miễn thuế hay không?

Nguyễn Thị Tuệ(Quận 6)

Ông Nguyễn Yểng,Chi cục trưởng Chi cục Thuế quận 6:

Theo Thông tư số 66 ngày 21-7-2008 của Bộ Tài chính, việc chuyển quyền sử dụng đất giữa cha, mẹ và con dâu, con rể không phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất. Nếu văn bản về việc chuyển nhượng, tặng, cho quyền sử dụng đất được lập từ ngày 5-5-2008 trở đi thì không phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất. Nếu việc chuyển nhượng, tặng, cho quyền sử dụng đất được lập trước ngày 5-5-2008 nhưng đến ngày này trở đi mới nộp hồ sơ kê khai thuế và vẫn còn trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày có thông báo thuế thì không phải nộp thuế.

Đối với trường hợp cụ thể của bà, do bà đã có thông báo thuế từ tháng 3-2008 nên nay bà có nghĩa vụ đóng thuế theo thông báo.

4. Được bán 1/2 căn nhà

Đối với nhà đất nằm trong khu quy hoạch “treo” nhưng chưa có quyết định thu hồi đất, chủ nhà có được phép bán 1/2 nhà, đất hay không?

Trần Quốc Dũng(Phường Tân Thới Nhì, quận 12)

Ông Hoàng Mạnh Thắng,Phó phòng Công chứng số 7 TP.HCM:

Theo điểm 1.2 Điều 1 Chỉ thị 30 ngày 24-12-2003 của UBND TP.HCM, nhà, đất nằm trong khu vực quy hoạch phải thu hồi đất để xây dựng các công trình công cộng hoặc giao, cho thuê để các tổ chức, cá nhân thực hiện dự án đầu tư theo quy hoạch nhưng chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan có thẩm quyền, người sử dụng đất vẫn được thực hiện các quyền về sở hữu nhà, sử dụng đất theo quy định.

Muốn bán 1/2 căn nhà, ông cần liên hệ với các tổ chức đo vẽ có thẩm quyền và sau đó là các phòng công chứng để được hướng dẫn thủ tục cụ thể.

5. Làm “giấy hồng” nhà mua giấy tay

Nhà của tôi nằm trong một khu vực gồm toàn nhà mua bán bằng giấy tay. Tôi có được làm giấy tờ nhà hay không?

Phan Thanh Long(Phường 15, quận Gò Vấp)

Luật sư Trần Công Ly Tao(Đoàn luật sư TP.HCM):

Thư ông nêu không cụ thể nên chúng tôi xin cung cấp những nguyên tắc chung để ông tham khảo. Theo Điều 5 Quyết định 54 ngày 30-3-2007 của UBND TP.HCM, các trường hợp sau đây không được cấp “giấy hồng”: Nhà ở, đất ở đã có quyết định hoặc thông báo giải tỏa, phá dỡ hoặc đã có quyết định thu hồi đất của cơ quan thẩm quyền; nhà ở được xây dựng sau thời điểm cơ quan thẩm quyền phê duyệt và công bố quy hoạch, có toàn bộ diện tích không phù hợp quy hoạch; lấn chiếm mốc giới bảo vệ các công trình hạ tầng kỹ thuật...; nhà ở được xây dựng trên đất không đủ điều kiện cấp “giấy đỏ”; các trường hợp không thuộc diện được sở hữu nhà ở hoặc không đủ điều kiện cấp “giấy hồng” theo quy định của pháp luật về nhà ở.

Nếu không thuộc một trong các trường hợp không được cấp “giấy hồng”, ông có thể liên hệ với UBND quận để được hướng dẫn thủ tục cấp “giấy hồng”.

Theo Pháp luật TP

Còn nợ tiền đất, có được giao dich?

18/08/2008 09:33

Nhà nước không thừa nhận việc đòi lại nhà đất mà nhà nước đã quản lý, bố trí sử dụng trong quá trình thực hiện các chính sách trước ngày 1-7-1991.

1. Cá nhân đăng ký thế chấp nhà ở đâu?

Tôi có cho người chị mượn tiền và chị ấy đồng ý thế chấp “giấy hồng” căn nhà của chị ấy cho tôi. Tôi phải liên hệ cơ quan nào để đăng ký việc thế chấp này?

Hoàng Lê Như Ý (Quận 5)

Bà Nguyễn Thị Phấn, Trưởng phòng Tài nguyên và Môi trường quận 5:

Theo điểm 1 Mục II Thông tư liên tịch 05 ngày 16-5-2005 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường thì Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện nơi có đất, tài sản gắn liền với đất thực hiện đăng ký thế chấp, bảo lãnh trong trường hợp bên thế chấp, bên bảo lãnh là hộ gia đình, cá nhân trong nước. Việc đăng ký thế chấp được thực hiện khi có yêu cầu của một bên trong quan hệ thế chấp.

Nếu căn nhà mà bà nhận thế chấp nằm trên địa bàn quận 5, bà có thể liên hệ với Phòng Tài nguyên và Môi trường quận 5 để làm thủ tục đăng ký thế chấp.

2. Có phải đóng tiền sử dụng đất?

Trước năm 1975, cha mẹ tôi có mua miếng đất rộng 200 m2, đến năm 1980 thì xây nhà rộng 100 m² (phần còn lại để trồng rau) rồi sau đó để lại cho tôi ở. Khi làm thủ tục cấp “giấy hồng”, tôi có phải đóng tiền sử dụng đất hay không?

Lan Anh (Quận Thủ Đức)

Ông Đỗ Đăng Tăng, Phó phòng Tuyên truyền hỗ trợ, Cục Thuế TP.HCM:

Theo khoản 1 Điều 50 Luật Đất đai, những hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở ổn định, được UBND cấp xã xác nhận không có tranh chấp và có một trong các loại giấy tờ chứng minh đã sử dụng đất trước ngày 15-10-1993 thì sẽ được cấp “giấy đỏ” và không phải nộp tiền sử dụng đất.

3. Trừ nghĩa vụ tài chính khi nhận tiền bồi thường

Nhà tôi rộng 72 m², xây từ năm 1996 trên đất nông nghiệp đã có “giấy đỏ”. Năm 2000, nhà nước có quy hoạch làm công viên cây xanh. Tôi chưa kịp đi làm “giấy hồng” thì nhà nước đã ra quyết định thu hồi đất. Theo quận thì tôi vẫn được bồi thường theo giá đất ở đối với phần đất có nhà nhưng sẽ bị trừ tiền sử dụng đất chưa đóng. Có đúng vậy không?

Bích Ngọc (Quận 9)

Ông Nguyễn Văn Út, Trưởng Ban bồi thường, giải phóng mặt bằng quận 9:

Theo khoản 3 Điều 6 Quyết định 17 ngày 14-3-2008 của UBND TP.HCM, trường hợp người sử dụng đất được bồi thường khi thu hồi đất nhưng chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định thì phải trừ đi khoản tiền phải thực hiện nghĩa vụ tài chính vào số tiền được bồi thường, hỗ trợ để hoàn trả ngân sách.

Nếu được cấp “giấy hồng”, bà phải đóng tiền sử dụng đất cho phần đất có nhà. Như vậy, khi được UBND quận công nhận phần đất đang sử dụng là đất ở và được tính bồi thường theo giá đất ở, bà phải bị cấn trừ tiền sử dụng đất lẽ ra phải đóng theo quy định trên. Nếu số tiền sử dụng đất phải đóng lớn hoặc bằng tiền bồi thường đất, số tiền bị trừ tối đa bằng số tiền bồi thường đất.

4. Chưa xử lý nhà xây trái phép sau 1-7-2004

Đầu năm 2007, tôi có xây dựng không phép 16 m2 trên miếng đất của tôi (bên trên có đúc giả), không vi phạm lộ giới. Nay tôi có thể xin cấp đổi “giấy hồng” mới cho phần nhà xây dựng thêm đó hay không?

Huỳnh Thắng (Quận 12)

Ông Huỳnh Tấn Việt, Trưởng phòng Quản lý đô thị quận 12:

Theo khoản 4 Điều 15 Quyết định số 54 ngày 30-3-2007 của UBND TP.HCM, trường hợp nhà ở xây dựng không phép, sai phép sau ngày 1-7-2004 được xử lý theo quy định khác của UBND TP trước khi được cấp giấy chứng nhận.

Phải đợi có hướng dẫn ông mới có thể nộp hồ sơ xin cấp “giấy hồng” cho phần diện tích nhà xây dựng không phép nêu trên.

5. Được ghi nợ tiền sử dụng đất

Tôi vừa nộp hồ sơ xin cấp “giấy hồng” cho một căn nhà mua năm 1995. Do chưa có khả năng đóng tiền sử dụng đất nên tôi có thể xin ghi nợ khoản tiền này hay không? Sau khi ghi nợ, tôi có được quyền tặng cho nhà đất đó cho người quen hay không?

Nguyễn Thị Mai (Huyện Bình Chánh)

Ông Nguyễn Yểng, Chi cục trưởng Chi cục Thuế quận 6:

Theo Điều 7 Quyết định 54 ngày 30-3-2007 của UBND TP.HCM, cá nhân có nhu cầu ghi nợ tiền sử dụng đất có thể ghi nguyện vọng tại đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận hoặc có đơn yêu cầu ghi nợ tiền sử dụng đất (có cam kết thực hiện nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật).

Cũng theo khoản 4 Điều 5 Nghị định 17 ngày 27-1-2006 của Chính phủ, khi hộ gia đình, cá nhân thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất (chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất), tặng cho quyền sử dụng đất đối với người ngoài diện thừa kế theo quy định của pháp luật dân sự (trừ một số trường hợp quy định), hoặc được bồi thường về đất khi nhà nước thu hồi thì phải nộp cho nhà nước số tiền còn nợ. Các giao dịch đối với đất có giấy chứng nhận còn ghi nợ tiền phải nộp cho nhà nước đều không có giá trị pháp lý.

6. Không thể đòi lại nhà đã bị quản lý

A. từng là chủ sở hữu một căn nhà ở Việt Nam. Năm 1973, A. đi du học và sau đó đã không quay về Việt Nam. Nay A. có thể về nước lấy lại nhà cũ để có nơi dưỡng già hay không?

(tcktp000@hotmail.com)

Luật sư Trần Công Ly Tao, Đoàn luật sư TP.HCM:

Với một số thông tin mà bạn nêu trong thư, nhiều khả năng căn nhà cũ của A. đã bị chính quyền quản lý, xác lập quyền sở hữu của nhà nước theo diện nhà vắng chủ. Theo Nghị quyết 23 ngày 26-11-2003 của Quốc hội và Nghị quyết 755 ngày 2-4-2005 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, nhà nước không thừa nhận việc đòi lại nhà, đất mà nhà nước đã quản lý, bố trí sử dụng trong quá trình thực hiện các chính sách về quản lý nhà, đất và chính sách cải tạo XHCN liên quan đến nhà, đất đã ban hành trước ngày 1-7-1991.

Theo Pháp luật TP

Một số trường hợp chuyển QSDĐ không phải nộp thuế

13/08/2008 09:19

Bộ Tài chính vừa hướng dẫn việc chuyển quyền sử dụng đất giữa cha, mẹ và con dâu, con rể. Theo đó, nếu cha, mẹ chuyển nhượng, tặng, cho quyền sử dụng đất cho con dâu, con rể bằng văn bản được lập từ ngày 5-5-2008 trở đi thì không phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất (kể cả thừa kế).

Nếu văn bản được lập trước thời điểm này nhưng đến ngày 5-5-2008 trở đi mới nộp hồ sơ kê khai thuế mà vẫn còn trong thời hạn quy định thì không phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất.

Thời hạn kê khai thuế là 10 ngày, tính từ ngày lập xong văn bản chuyển nhượng, tặng, cho quyền sử dụng đất.

Nếu việc chuyển quyền sử dụng đất giữa cha, mẹ với con dâu, con rể trước ngày 5-5-2008 mà người đang sử dụng đất thuộc diện hộ nghèo, gặp khó khăn về kinh tế còn được phép ghi nợ tiền thuế chuyển quyền sử dụng đất thì cũng không phải nộp số thuế còn nợ.

Theo HCM CityWeb

Con rể không phải nộp thuế

05/08/2008 14:29

Vợ chồng tôi được cha mẹ vợ chuyển nhượng quyền sử dụng 200 m2 đất. Khi làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất, chúng tôi có phải nộp thuế không? Nếu có, thuế suất là bao nhiêu? (Nguyễn Văn Nho, Tiền Hải, Thái Bình)

Trả lời:

Theo quy định tại Thông tư số 66/2008/TT-BTC ngày 21/7 của Bộ Tài chính, trường hợp chuyển quyền sử dụng đất giữa cha, mẹ và con dâu, con rể không phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, cần có sự phân biệt:

- Trường hợp văn bản chuyển nhượng, tặng, cho quyền sử dụng đất giữa cha, mẹ với con dâu, con rể được lập từ ngày 5/5 trở đi, không phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất (kể cả chuyển quyền sử dụng đất giữa cha, mẹ với con dâu, con rể theo pháp luật về thừa kế).

- Trường hợp văn bản chuyển nhượng, tặng, cho quyền sử dụng đất giữa cha, mẹ với con dâu, con rể được lập trước ngày 5/5, nhưng đến ngày 5/5 trở đi mới nộp hồ sơ kê khai thuế, nếu vẫn trong thời hạn kê khai không phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất. Thời hạn kê khai thuế là 10 ngày, tính từ ngày lập xong văn bản chuyển nhượng, tặng, cho quyền sử dụng đất đến ngày nộp hồ sơ kê khai cho cơ quan cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

- Trường hợp chuyển quyền sử dụng đất giữa cha, mẹ với con dâu, con rể trước ngày 5/5, người đang sử dụng đất thuộc diện hộ nghèo, gặp khó khăn về kinh tế còn được phép ghi nợ tiền thuế chuyển quyền sử dụng đất thì không phải nộp số thuế còn nợ.

Theo các quy định nói trên, trong trường hợp văn bản chuyển nhượng, tặng, cho quyền sử dụng đất của bạn với giữa cha, mẹ vợ được lập sau ngày 5/5, các bạn không phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất.

Theo Đô Thị

Những trường hợp chuyển quyền sử dụng đất không phải nộp thuế

23/07/2008 08:31

Cùng chủ đề:

Bộ Tài chính vừa ban hành thông tư hướng dẫn (sửa đổi) thi hành Nghị định số 19/2000 của Chính phủ, quy định chi tiết thi hành Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất và Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất.

Theo đó, các trường hợp chuyển quyền sử dụng đất giữa cha, mẹ và con dâu, con rể dưới đây không phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất: Văn bản chuyển nhượng, tặng, cho quyền sử dụng đất giữa cha, mẹ với con dâu, con rể được lập từ ngày 5.5.2008 trở đi (kể cả chuyển quyền sử dụng đất giữa cha, mẹ với con dâu, con rể theo pháp luật về thừa kế); trường hợp văn bản chuyển nhượng, tặng, cho quyền sử dụng đất giữa cha, mẹ với con dâu, con rể được lập trước ngày 5.5.2008 nhưng đến ngày 5.5.2008 trở đi mới nộp hồ sơ kê khai thuế; trường hợp chuyển quyền sử dụng đất giữa cha, mẹ với con dâu, con rể trước ngày 5.5.2008, mà người đang sử dụng đất thuộc diện hộ nghèo, gặp khó khăn về kinh tế. Các trường hợp không phải nộp thuế trên nếu đã nộp vào ngân sách nhà nước từ ngày 5.5.2008 thì được xem xét hoàn trả lại số tiền đã nộp.

Theo Thanh Niên