Nhà đầu tư sẽ không được phép "bán nhà trên giấy"

Nhà đầu tư sẽ không được phép bán nhà là một trong những nội dung tại Dự thảo Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở hiện đang được Bộ Xây dựng chủ trì soạn thảo, và sẽ có hiệu lực vào ngày 1/7/2015 tới.

Theo đó, vị trí và quyền của nhà đầu tư trong thị trường bất động sản sẽ được cụ thể hóa trong một nghị định hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở mà hiện nay Bộ Xây dựng đang chủ trì soạn thảo.

Thực tế cho thấy, đã từng phát sinh nhiều tranh chấp giữa nhà đầu tư với chủ đầu tư dự án bất động sản liên quan đến hợp đồng góp vốn. Thời điểm “cơm lành, canh ngọt”, nhà đầu tư sẽ góp vốn vào dự án và hợp đồng góp vốn sẽ trở thành vật đảm bảo để mua nhà, và là “phần tiếp theo” của cả quá trình hợp tác. Thế nhưng nếu chẳng may "cơm không lành, canh chẳng ngọt", chủ đầu tư lại trở mặt hoàn trả tiền cho người góp vốn vì cho rằng: “Góp tiền thì lại trả tiền, làm gì có giao kèo pháp lý nào yêu cầu phải dành nhà cho nhà đầu tư?…”

Bộ Xây dựng cho rằng, “Hợp đồng góp vốn” không thể coi là “căn nhà” để nhà đầu tư có thể mua bán. Góp tiền mua nhà và mua nhà là hai việc khác biệt. Ảnh minh họa

Trường hợp khác, nhà đầu tư lại cầm hợp đồng góp vốn (tức "bằng chứng" để được nhận suất nhà nào đó trong dự án) để sang nhượng cho bên thứ ba chính là khách hàng. Thế nhưng, nếu nhà đầu tư không hoàn thành nghĩa vụ tài chính với chủ đầu tư hoặc dự án nảy sinh vấn đề, khách hàng khi đó chỉ còn biết đến đòi nhà của nhà đầu tư thì họ lại không được quyền bán nhà. Nếu muốn đòi chủ đầu tư thì càng khó vì họ không bán trực tiếp cho khách hàng, không cầm tiền của người mua thì không thể có cơ sở để xử lý.

Để khắc phục những bất cập trên, Dự thảo Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở mà Bộ Xây dựng đang soạn thảo (sẽ có hiệu lực từ 1/7/2015) có thêm nội dung: nhà đầu tư sẽ không được phép bán nhà. Theo đó, quyền bán nhà thuộc về chủ đầu tư. Trường hợp nhà đầu tư muốn nhận sản phẩm nhà ở thì có thể dùng lợi nhuận từ việc góp vốn để mua sản phẩm trực tiếp từ chủ đầu tư.

Cơ quan soạn thảo cho rằng, quy định này nhằm tránh những vấn đề rắc rối, kiện tụng từng diễn ra trước đây. Điều đó cũng đồng nghĩa với việc, nhà đầu tư sẽ không có bất cứ quyền gì đối với sản phẩm nhà ở của chủ đầu tư dự án nếu họ không tự mình trở thành khách hàng của dự án với những thủ tục mua bán theo luật định.

Ngân hàng cho vay góp vốn có thể là “vô  nghĩa”

Quy định trên cũng sẽ là cơ sở pháp lý để các bên liên quan như người mua nhà và ngân hàng cân nhắc trong khi tiến hành giao dịch. Không chỉ người mua nhà mà ngân hàng cũng nên “cảnh giác” khi quyết định cho vay góp vốn đầu tư nhà ở. 

Cụ thể, các ngân hàng không nên cho vay để góp vốn đầu tư nhà ở mà chỉ nên cho vay khi khách hàng được ký hợp đồng mua bán trực tiếp với chủ đầu tư. Tức là, ngân hàng nên khuyến khích cho vay đối với các chủ đầu tư dự án, còn các chủ đầu tư phải chủ động huy động vốn từ các nguồn lực xã hội vì họ có quyền sử dụng đất, có giấy phép đầu tư một cách chắc chắn.

Về vấn đề trên, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cũng chia sẻ: “Nếu ngân hàng vẫn tiếp tục cho vay để góp vốn đầu tư vào các dự án bất động sản thì vấn đề nằm ở chính ngân hàng đó có chấp nhận việc thế chấp hợp đồng góp vốn của nhà đầu tư hay không trong trường hợp nhà đầu tư không có tài sản khác thế chấp. Bởi lẽ, việc đi vay để góp vốn đầu tư vào dự án xây dựng nhà ở sẽ trở thành vô nghĩa nếu các ngân hàng không yêu cầu nhà đầu tư phải thế chấp bằng tài sản khác khi vay vốn”.

Ngoài ra, việc góp vốn cho dự án chỉ được tính từ khi chủ đầu tư đã có quyền sử dụng đất. Nghĩa là, bản thân chủ đầu tư buộc phải có đủ tiền để đền bù, GPMB rồi mới được phép huy động vốn thông qua các hình thức như liên doanh liên kết, cổ phần, hợp tác kinh doanh... Còn nếu nhà đầu tư đã ký hợp đồng mua bán với chủ đầu tư và bắt đầu nộp tiền theo hợp đồng này thì nghĩa là nhà đầu tư đã trở thành khách hàng, còn việc nộp tiền chính là hình thức thanh toán, kể cả thanh toán trả trước, thanh toán chậm hay thanh toán một lần. 

(Theo Pháp luật VN) 

Mua nhà rẻ mà xa nơi làm việc thì chẳng khác nào nhà giá cao

05/03/2015 08:46

Đây chính là nhận định của TS. Phạm Sỹ Liêm, Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng về phát triển nhà ở giá rẻ.

Nhà ở nên gắn với nơi làm việc

TS. Phạm Sỹ Liêm

- Bộ Xây dựng thời gian qua có chủ trương cho phép chuyển đổi nhà thương mại thành nhà ở xã hội để khách hàng có thể tiếp cận. Tuy nhiên, một số kiến nhận định, đây là chiêu lách luật của các chủ đầu tư để cứu dự án của mình. Về vấn đề này, ông có suy nghĩ gì?

Nếu những sản phẩm nhà thương mại không tiêu thụ được sẽ sinh ra nợ xấu ngân hàng, khiến cho dòng tiền bị ách tắc... Người dân không thể mua được nếu cứ để phân khúc nhà ở giá cao. Vì thế, chuyển đổi thành nhà xã hội là một chủ trương hợp lý nhưng việc chấp thuận chuyển đổi cần phải có nghiên cứu, điều tra.

Mua nhà rẻ mà xa nơi làm việc thì không khác nào nhà giá cao. Các bên phải khảo sát thị trường, những dự án nào thực sự đáp ứng nhu cầu của người dân thì mới chuyển đổi. Đặc biệt, không nên chuyển đổi ào ào. Hiện tại, tôi chưa thấy có bất cứ cuộc điều tra, khảo sát nào một cách nghiêm túc.

- Thưa ông, đâu là nguyên nhân khiến người dân chưa thể tiếp cận được với nhà ở xã hội?

Nơi sinh sống phải gắn liền với nơi làm việc ở nhà giá rẻ nhưng không thuận lợi về đi lại, sinh hoạt, ăn ở thì cũng không ích gì. Việc kiếm sống là rất quan trọng nhưng trước nay chúng ta lại không quan tâm đến việc đó khi giải quyết vấn đề nhà ở. Nếu nhà ở giá rẻ mà xây dựng ở xa trung tâm, về phía ngoại thành trong khi cơ sở hạ tầng, điều kiện học hành, ăn ở của con cái cư dân lại không được quan tâm thì sẽ phát sinh chi phí sinh hoạt rất lớn.

Theo TS. Phạm Sỹ Liêm, chúng ta nên phát triển nhà ở cho thuê với giá rẻ (Ảnh minh họa, nguồn: Đầu tư chứng khoán)

Cần phát triển nhà ở cho thuê với giá rẻ

- Các tổ chức tín dụng thời gian vừa qua cũng nhập cuộc vào việc giúp người dân có nhà. Tuy nhiên, gói tín dụng 30.000 tỷ đồng liệu có thực sự là "trái ngọt", người dân tiếp cận có dễ dàng không, thưa ông?

Gói tín dụng 30.000 tỷ đồng được triển khai từ năm 2013 nhưng tới nay vẫn chưa thật sự hiệu quả. Nhưng chúng ta vẫn chưa biết “ách” tại đâu mà người dân vẫn chưa có thể tiếp cận.

- Người dân có câu "an cư lạc nghiệp" nghĩa là ổn định về nhà ở thì mới có thể tập trung làm ăn tốt. Năm 2015, cơ hội để "an cư" của nhiều người liệu có thành hiện thực, theo ông?

Hiện nay, chúng ta đang tập trung vào việc giúp người có thu nhập thấp được sở hữu nhà thay vì chăm lo cho người thu nhập thấp có thể thuê nhà giá rẻ. Chúng ta phải phấn đấu để nâng cao thu nhập của người dân chứ không phải để có nơi ở rộng. Vì vậy, an cư là cần có cái nhà để ở chứ không chỉ lo để sở hữu. Tại nhiều nước trên thế giới hiện nay chỉ có 60% dân số có nhà thuộc sở hữu của mình.

- Xin cảm ơn ông!

(Theo Đời sống pháp luật Online) 

Giá nhà tại Hoàn Kiếm, Ba Đình và Tây Hồ đắt nhất Hà Nội

Savills Việt Nam vừa có công bố kết quả nghiên cứu chỉ số giá nhà ở tại Hà Nội trong quý IV/2014. Theo đó, chỉ số giá nhà hiện đạt ở mức 106 điểm, tức đã tăng 3,2 điểm theo quý và 5,3 điểm theo năm.

Cụ thể, trong quý khảo sát, tuy tỷ lệ hàng tồn kho không thay đổi theo quý nhưng có sự giảm mạnh, khoảng 27 điểm theo năm do hoạt động đã dần tốt lên của toàn thị trường. Đồng thời, tỷ lệ hấp thụ theo quý không thay đổi khi vẫn duy trì ở mức 38%.

Cũng theo kết quả nghiên cứu, giá nhà ở trung bình trong quý IV/2014 đạt mức 25,9 triệu đồng/m2, và tăng hơn 2% theo quý. Với vị trí trung tâm và có nhiều dự án chất lượng tốt, 3 quận là Hoàn Kiếm, Tây Hồ và Ba Đình đứng top đầu về mức giá bán.

Theo Savills, 3 quận tại Hà Nội hiện có giá nhà cao nhất là Hoàn Kiếm, Tây Hồ và Ba Đình. Ảnh minh họa

Thị trường văn phòng cạnh trạnh mạnh

Ngày 5/3, Savills Việt Nam cũng công bố thêm chỉ số hoạt động văn phòng tại Hà Nội. Theo đó,  chỉ số này đạt 51,6 điểm, tức tăng 1,3 điểm theo quý nhưng lại giảm 0,9 điểm theo năm. Nguyên nhân được Savills chỉ ra là do công suất thuê đã tăng 3 điểm phần trăm theo quý. 

Trong khi đó, công suất thuê văn phòng hạng A tại khu vực trung tâm đã tăng 4 điểm phần trăm theo quý. Điều này góp phần làm chỉ số hoạt động VP tại khu vực trung tâm tăng thêm 2,1 điểm so với quý III/2014 và đạt 63,9 điểm.

Còn tại khu vực ngoài trung tâm, công suất thuê đã tăng 3 điểm phần trăm theo quý và theo năm. Đây cũng là nguyên nhân chính khiến chỉ số hoạt động VP ở khu vực này tăng thêm 2,0 điểm theo quý và theo năm, với 55,7 điểm.

Kết quả trên của Savills cho thấy, các tòa nhà VP hạng A cần phải có những chính sách thuê linh hoạt hơn mới có thể thu hút khách thuê. Mặt khác, nguồn cung lớn từ khu vực ngoài trung tâm trong thời gian tới cũng sẽ khiến thị trường VP tại Hà Nội có sự cạnh tranh “khốc liệt” hơn.

(Theo Hà Nội Mới)