Mua bán nhà, đất ( P1)

Địa ốc thu hút nhân sự các ngành khác nhờ hoa hồng trăm triệu

26/01/2015 08:18

Hiện nay, thị trường lao động đang có sự dịch chuyển nhân sự từ nhiều ngành khác sang làm môi giới nhà đất bởi thanh khoản bất động sản (BĐS) tăng mạnh, hoa hồng hàng trăm triệu đồng, tương đương với cả năm đi làm.

Sau khi tốt nghiệp Đại học Kiến Trúc, chị Vy làm việc ở một công ty xây dựng tại quận 3, Tp.HCM được một năm thì chuyển sang nghề môi giới BĐS tại quận 7. Cô nhân viên trước đó chỉ ngồi bàn giấy đã bán được căn hộ 3 phòng ngủ thuộc Dự án Vinhomes, Bình Thạnh với áp lực thử việc vài tháng. Chị vừa nhận hoa hồng 3% (110 triệu đồng), tương đương thu nhập cả năm.

Chị Vy cho biết, chị hài lòng với công việc mới ở sàn giao dịch nhà đất vì phí hoa hồng xứng đáng với công sức bỏ ra. Chị được trả phí 2-3% giá trị sản phẩm với mỗi giao dịch thành công, bằng cả năm thu nhập trước đây.

Theo nhẩm tính của chị Vy, thu nhập hàng tháng của chị chỉ hơn 10 triệu đồng nếu giờ này vẫn còn làm ở công ty xây dựng hoặc kiến trúc. Tính ra 120 triệu đồng mỗi năm nhưng số tiền này chỉ vừa đủ trang trải cuộc sống đắt đỏ tại Sài Gòn mà không tích lũy được gì nhiều. Ngoài thách thức của môi trường mới thì công việc môi giới tạo động lực bán hàng cao và giúp khả năng kiếm tiền, tích lũy tài sản tốt hơn. Chị Vy tâm sự, thay vì vẫn vùi đầu vào bàn giấy chỉ đủ lo trang trải cuộc sống, giờ đây lúc cao điểm chị tập trung cho chiến lược bán hàng. Đến khi thấp điểm có thể an tâm xả hơi mà vẫn bảo đảm thu nhập.

Cũng giống như chị Vy, anh Sang từng là giám đốc chi nhánh một công ty lắp đặt công nghệ và viễn thông vào đầu tháng 1/2015 đã chính thức chuyển sang nghề môi giới BĐS. Anh Sang giải thích về động cơ nhảy việc của mình. Anh nói, bám trụ ngành viễn thông được chục năm, ở tuổi 36 nhưng thu nhập của anh cũng chỉ tầm 1.000 USD một tháng, thấp hơn so với trách nhiệm dành cho công việc. Mức thưởng cao nhất cuối năm là 2-3 tháng lương, tuy nhiên tham vọng của anh nhiều hơn thế.

Môi giới nhà đất hiện đang xuất hiện nhiều nhân sự từ các ngành: kiến trúc, bảo hiểm, tài chính ngân hàng, công nghệ viễn thông chuyển sang do hoa hồng cao (ảnh: Vũ Lê)

Cũng theo anh Sang, nhìn vào bảng lương anh hay có cảm giác chưa được đền bù thỏa đáng, trong khi hầu như khả năng tăng thu nhập không cao. Theo đuổi vài tháng trời một gói dự án mới có thể thu được tiền, thậm chí đến cả năm. Do đó, anh giám đốc này chuyển việc, đầu quân sang làm môi giới địa ốc với kỳ vọng với nhiều thách thức mới, đồng thời chế độ lương thưởng, hoa hồng tương xứng với trách nhiệm bỏ ra và năng suất lao động. Anh Sang cho biết, điều kiện khiến anh mạnh dạn chuyển nghề là vì anh có kỹ năng bán hàng tốt, mối quan hệ rộng phù hợp với nghề môi giới nhà đất trong bối cảnh thanh khoản thị trường này đang tăng tốc mạnh.

Tương tự, anh Hào tốt nghiệp ngành luật, làm bảo hiểm và ngân hàng 5 năm cũng vừa chuyển sang nghề môi giới được gần 2 tháng nay. Anh Hào nói, anh đã bán được 3 căn hộ cao cấp khi mới vào nghề 7 tuần, tiền hoa hồng lên tới 300 triệu đồng, đã gấp đôi thu nhập cả năm trước.

Anh Hào chia sẻ, áp lực của môi giới địa ốc rất lớn, cần có sự bền bỉ và lòng kiên nhẫn, guồng quay công viêc mùa cao điểm thường rất nhanh và quá tải, thường xuyên căng thẳng. Thế nhưng khi được nhận hoa hồng bởi có giao dịch thành công thì mọi nỗ lực bỏ ra đều xứng đáng. Anh cho biết: "Có thể nói là người làm ngành này phải chấp nhận chịu đấm ăn xôi".

Theo ông Nguyễn Khải Hoàn, Chủ tịch HĐQT Công ty Khải Hoàn Land, toàn hệ thống sàn giao dịch của doanh nghiệp chỉ trong 3 tuần đầu tiên của tháng 1/2015 đã đón nhận gần 50 nhân sự mới ứng cử vị trí môi giới địa ốc. Đó là con số kỷ lục ở sàn này vào thời điểm cuối năm. Đặc điểm của các nhân sự mới này là chuyển dịch từ ngành khác sang như: công nghệ thông tin, ngân hàng, kiến trúc, bảo hiểm...

Ông Hoàn cho rằng có 3 nguyên nhân chính dẫn đến sự dịch chuyển này. Thứ nhất, số lượng giao dịch BĐS thành công vượt xa hơn kỳ vọng, thanh khoản trên đà tăng trưởng, xuất phát từ tâm lý thị trường nhà đất đang tốt dần lên. Thứ hai, nhiều dự án mới bung hàng, dự án cũ hồi sinh nguồn cung nên nguồn cung BĐS tăng đột biến khiến nhu cầu tuyển dụng ngành này vọt lên đáng kể, thu hút cả nhân sự của các ngành khác sang. Thứ ba, hiện nay, tư duy làm công ăn lương đang dần thay đổi, người lao động đã bây giờ thực tế hơn, họ khao khát được làm những công việc có mức lương thưởng xứng đáng với công sức bỏ ra. Vì vậy, họ cởi mở với nghề bán hàng ăn hoa hồng.

Ông Hoàn phân tích, hoa hồng của một sản phẩm nhà đất rất cao (khoảng 2-4% giá trị hợp đồng) nhưng để môi giới thành công cũng rất gian nan. Đòi hỏi môi giới phải hiểu dự án và đồng thời cũng phải nắm được tâm lý khách hàng và không ngừng làm giàu dữ liệu này. Ông Hoàn nói, tuy khó làm nhưng thành quả đạt được thường khá hậu hĩnh. Đối với môi giới giỏi, mức thu nhập hàng tháng từ 50-100 triệu đồng là bình thường.

Trong khi đó, theo Nguyễn Khánh Hưng, Phó tổng giám đốc Công ty địa ốc Đất Xanh, tiền hoa hồng đã tăng 1,7 lần so với 2 năm qua chính là một trong những nguyên nhân khiến số lượng người hoạt động trong lĩnh vực môi giới địa ốc tăng mạnh.

Ông Hưng cho biết, khoản tiền hoa hồng tăng lên tương ứng với độ khó tăng và áp lực bán hàng ngày càng lớn. Chỉ tính riêng hệ thống sàn giao dịch của Đất Xanh, trong vòng 24 tháng qua, số lượng môi giới mới vẫn tăng đều và cũng đã xuất hiện nhân sự dịch chuyển từ các ngành khác sang.

Trong năm qua, tăng trưởng thu nhập của môi giới nhà đất đạt 10-20%, đây là mức lý tưởng. Ông Hưng đánh giá, khi đột biến, thanh khoản thị trường tăng cao, môi giới có thể nhận hoa hồng vài trăm triệu đồng một tháng, có khi là hàng tỷ nên nhân sự các ngành khác bị hút về là chuyện bình thường.

(Theo Vnexpress) 

Có nên mua đất nền tại các khu đô thị không?

24/01/2015 07:34

Hỏi: Nhà nước hiện đang có quy định cấm phân lô bán nền. Như vậy, tôi có nên mua đất nền tại các khu đô thị không khi tôi muốn mua đất sổ đỏ nhưng để nguyên hiện trạng, không xây dựng.

Nếu khu đô thị và khu nhà ở không được xây dựng nhà ở và không có người dân tới ở thì có bị Nhà nước thu lại không?

panhueh@...

Khi mua đất nền, khách hàng cần quan tâm đến pháp lý của dự án (Ảnh minh họa, nguồn: Báo Người lao động)

Trả lời:

Các dự án bạn nêu trên chịu sự điều chỉnh của Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2006, Luật Nhà ở năm 2005 và các văn bản hướng dẫn thực hiện. Như vậy, các dự án này chỉ được bán khi đã hoàn thiện xây dựng nhà ở mà không được phân lô bán nền.

Trong quá trình triển khai dự án, chủ đầu tư có thể huy động vốn từ người mua nhà bằng các hình thức ký hợp đồng góp vốn phân chia lợi nhuận/sản phẩm là nhà ở, hợp tác đầu tư hoặc đồng mua bán nhà ở tùy thuộc vào từng giai đoạn cụ thể của dự án.

Tại Điều 9, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP quy định, khi đã khởi công xây dựng nhà ở, chủ đầu tư được ký hợp đồng góp vốn/hợp tác đầu tư phân chia sản phẩm và khi đã hoàn thiện xây dựng phần móng nhà ở, chủ đầu tư được ký hợp đồng hình thức mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. 

Theo đó, người nhận phân chia sản phẩm theo hợp đồng hợp tác đầu tư phân chia sản phẩm nếu chưa được bàn giao nhà ở thì chỉ được chuyển nhượng hợp đồng theo hình thức chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở, nghĩa là phải hoàn thành xây dựng phần móng và đã ký hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư như đã nêu trên.

Khách hàng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau khi đã được bàn giao nhà ở và hoàn thành các nghĩa vụ tài chính như lệ phí cấp giấy chứng nhận, lệ phí trước bạ...

Luật sư Lê Cẩm Diệu Hà 

(Công ty luật TNHH Đất Luật)

(Theo CafeLand)

Làm thế nào để có thể mua đất đúng giá?

25/12/2014 10:20

Hỏi: Hiện tôi đang có ý định chuyển về quê vợ tại Hà Tĩnh để sinh sống và muốn mua đất làm nhà ở đây. Tôi có thể tham khảo bảng giá đất ở đâu nếu muốn mua đất của người dân trong làng thuộc vùng nông thôn?

Tôi được biết cứ đến xem đất, họ sẽ đưa ra giá, nếu mình thấy ưng thì trả giá rồi mua. Tuy nhiên, tôi không biết, thực tế giá người bán đưa ra dựa trên căn cứ nào. Vì thế, tôi vẫn lo mình mua đất đắt không đúng giá.

nguyenhung_dt@...

Người mua đất có thể tham khảo giá chuyển nhượng đất thực tế tại địa phương (Ảnh minh họa, nguồn: Đời sống và Pháp luật)

Trả lời:

Hiện nay, ở nước ta, trong lĩnh vực đất đai vẫn tồn tại song song hai loại giá: giá đất do nhà nước quy định và giá đất thị trường.

Đối với giá đất do Nhà nước quy định

Khoản 1, 2 Điều 114, Luật Đất đai 2013 đã quy định:

“1. Căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất trước khi ban hành. Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ.

Trong thời gian thực hiện bảng giá đất, khi Chính phủ điều chỉnh khung giá đất hoặc giá đất phổ biến trên thị trường có biến động thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp.

Trước khi trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất ít nhất 60 ngày, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh gửi dự thảo bảng giá đất đến cơ quan có chức năng xây dựng khung giá đất xem xét, trường hợp có chênh lệch lớn về giá đất giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thì báo cáo Thủ tướng Chính phủ quyết định.

2. Bảng giá đất được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây:

a) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân;

b) Tính thuế sử dụng đất;

c) Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;

d) Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;

đ) Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai;

e) Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước đối với trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.”

Như vậy, giá đất hiện nay do Nhà nước quy định được thực hiện theo nội dung Quyết định về ban hành Bảng giá đất của UBND cấp tỉnh và được sử dụng làm căn cứ cho các trường hợp cụ thể nêu tại Khoản 2, Điều 114, Luật Đất đai 2013 nêu trên.

Đối với giá đất thị trường

Giá đất thị trường là giá đất được áp dụng trong các giao dịch về quyền sử dụng đất được thực hiện giữa người nhận chuyển quyền sử dụng đất và người có quyền sử dụng đất.

Khoản 3, Điều 3, Nghị định 44/2014/NĐ-CP đã quy định: “3. Giá đất phổ biến trên thị trường là mức giá xuất hiện với tần suất nhiều nhất trong các giao dịch đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất xác định từ chi phí, thu nhập của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng tại một khu vực và trong một khoảng thời gian nhất định.”

Vì thế, giá đất thị trường có thể hiểu là mức giá phổ biến trong giao dịch của những thửa đất có cùng mục đích sử dụng, trong một khoảng thời gian, tại một khu vực và không có quy định cụ thể trong các văn bản pháp luật của nhà nước.

Ngoài ra, bạn có thể tham khảo giá chuyển nhượng đất thực tế tại địa phương.

Luật sư Phạm Thị Bích Hảo

(Công ty luật TNHH Đức An, Thanh Xuân, Hà Nội)

Muốn đầu tư bất động sản phải "soi" chủ đầu tư dự án

10/12/2014 11:13

Tình trạng các chủ đầu tư dự án bất động sản không thể hoàn tất công trình và bàn giao nhà như thỏa thuận đã thành "cơm bữa". Nguyên nhân chủ yếu là do chủ đầu tư có khả năng tài chính yếu kém, không thể hoàn thiện dự án. Việc nhận diện chủ đầu tư vì thế vô cùng quan trọng với nhà đầu tư/khách hàng để tránh bị chôn vốn hoặc dính vào kiện tụng rắc rối.

Muốn vậy nhà đầu tư cần chú ý những nguyên tắc sau:

1. Dòng vốn và dòng tiền

Một số công ty bất động sản sẽ trưng ra những con số lợi nhuận “khủng” hàng chục tỷ, trăm tỷ hay thậm chí ngàn tỷ đồng khiến nhà đầu tư "lóa mắt". Tuy nhiên, nhà đầu tư cần tỉnh táo lưu ý, những con số lợi nhuận lớn như vậy có thể không đồng nghĩa với việc Công ty bất động sản có tình trạng tài chính tốt và có thể hoàn thành dự án đúng tiến độ.

Thực tế cho thấy, với nhiều chủ đầu tư BĐS, việc tạo lợi nhuận kế toán không quá khó. Chỉ cần thực hiện chuyển nhượng một dự án hay một số căn hộ “trên sổ sách” là hoàn toàn có thể ghi nhận doanh thu – lợi nhuận. Mặc dù chủ đầu tư dễ dàng khai khống lợi nhuận nhưng nếu có kinh nghiệm nhà đầu tư sẽ dễ dàng nhận thấy điều này khi phân tích dòng tiền của doanh nghiệp.

Điểm quan trọng nhất là lượng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh được tạo ra trong kỳ được thể hiện trên Báo cáo lưu chuyển tiền tệ và lượng tiền mặt còn lại. Khả năng “tạo tiền” càng cao thì chất lượng của lợi nhuận càng cao – nghĩa là doanh nghiệp thực sự đang bán được hàng và thu được tiền thật, chứ không phải lợi nhuận “ảo”.

Nhận diện được chủ đầu tư có tình trạng tài chính lành mạnh để mua nhà, đất sẽ tránh được những rắc rối về sau. Ảnh minh họa

Bên cạnh dòng tiền, dòng vốn của doanh nghiệp cũng là một tiêu chí rất quan trọng. Bất động sản là ngành thâm dụng vốn và doanh nghiệp cần phải có vốn đối ứng để thực hiện dự án. Doanh nghiệp có sức mạnh tài chính là doanh nghiệp có nguồn vốn tự có lớn, khả năng sẵn sàng thực hiện dự án và ít phụ thuộc và tiến độ góp vốn của khách hàng.

Tuy nhiên, với bản chất thâm dụng vốn như đã đề cập, nên công ty bất động sản thường sử dụng đòn bẩy tài chính cao.

Một số nhà đầu tư thường đánh giá bằng việc phân tích chỉ số Nợ/Tài sản trên bảng cân đối kế toán. Tuy nhiên, theo chuẩn mực kế toán tại Việt Nam thì giá trị các tài sản được ghi nhận trên báo cáo tài chính theo giá vốn, nên việc tính lại theo giá thị trường là cực kỳ cần thiết. Vì vậy, nhà đầu tư nên sử dụng chỉ số Nợ/Tài sản theo giá trị thị trường sẽ cho bức tranh tốt hơn về tỷ lệ đòn bẩy dựa trên tài sản thực khi thanh lý theo giá thị trường. Chỉ số này sẽ giúp chúng ta nhận định đúng thực chất rủi ro sử dụng nợ vay hơn, có nghĩa là có thể doanh nghiệp vay hàng ngàn tỷ đồng nhưng có giá trị tài sản lớn thì chưa hẳn là rủi ro cao, và ngược lại.

Tuy nhiên, việc phụ thuộc vào vốn vay cũng đồng nghĩa với mức độ rủi ro lãi suất rất cao. Chính sách tiền tệ thắt chặt như trong các năm 2010-2012 đã khiến các công ty bất động sản lao đao vì gánh nặng chi phí lãi vay và lãi suất cao cũng khiến nhà đầu tư chùn tay, doanh nghiệp khó bán được hàng để lấy dòng tiền trả nợ.

2. Danh mục dự án và thành tích quá khứ

Chất lượng và độ rủi ro của tài sản/phân khúc sản phẩm trong danh mục là hai yếu tố giúp đánh giá sự mạnh hay yếu của một Công ty bất động sản. Với mức thu nhập phổ biến ở Việt Nam hiện nay, phân khúc bất động sản cao cấp được xem là khó tiêu thụ hơn, còn bất động sản dân cư tầm trung an toàn hơn và là sản phẩm dễ tiêu thụ hơn trong giai đoạn hiện tại.

Để phát triển một sản phẩm bất động sản mới cần có khoảng thời gian nhất định, vì thế sẽ rất khó khăn để các công ty trong ngành bất động sản chuyển đổi từ phân khúc này sang phân khúc khác. Vì vậy tiềm năng phát triển bền vững trong tương lai sẽ thuộc về những doanh nghiệp sở hữu danh mục tài sản/phân khúc sản phẩm phù hợp.

Một minh chứng rõ ràng nhất để đánh giá "sức khỏe tài chính" của doanh nghiệp BĐS chính là việc phát triển thành công các dự án trong quá khứ thể hiện qua chất lượng, uy tín thương hiệu, bàn giao đúng tiến độ, dự án hút hàng…

(Theo CafeLand) 

Mua đất thiếu chữ ký của người vợ thì giải quyết như thế nào?

10/12/2014 08:06

Hỏi: Tôi muốn hỏi luật sư về vấn đề mua đất nhưng thiếu chữ ký của người vợ bên bán. Chúng tôi đã thương lượng nhưng bên bán không hợp tác.

Cụ thể, người vợ đòi thêm một nửa giá trị mảnh đất này mới chịu ký vào hợp đồng chuyển nhượng (người chồng không chịu trả). Hiện vợ chồng bên bán đã ly hôn, tuy nhiên, tòa vẫn không phân chia tài sản mảnh đất đó.

Sau khi tìm hiểu, tôi được biết người chồng còn một mảnh đất do anh ta đứng tên sổ đỏ và khi ly hôn người vợ không đòi phân chia mảnh đó vì cho rằng là đất của bên nhà chồng để lại. Trương trường hợp này, khi kiện ra tòa mà bên bán không có tiền trả thì mảnh đất của người chồng này có phải trả lại cho chúng tôi không (trả lại mảnh đất có giá trị tương đương hoặc hai bên hoàn trả lại nhau như ban đầu)?

Khi tôi ra hỏi Tòa án huyện, họ nói khởi kiện ra Tòa thì tôi không thể đòi lại đất mặc dù bên bán có mảnh đất khác nếu như bên bán là người chồng không còn tiền để trả vợ và mảnh đất đang có tranh chấp này sẽ không được bán đấu giá để trả lại một nửa tiền từ bên chồng đã bán mà sẽ mảnh đất cứ để như vậy không bên nào được sử dụng.

Tòa xử có như vậy có đúng pháp luật không? Tôi rất lo lắng vì tôi kiện cũng mất đất mà không kiện cũng mất tiền, mất đất.

maiyeuemtinhdau@...

Hợp đồng chuyển nhượng đất thiếu chữ ký cửa người vợ bên bán có thể vô hiệu (ảnh minh họa, nguồn: Bizlive)

Trả lời:

Qua thông tin bạn cung cấp, chúng tôi hiểu là bạn đã ký hợp đồng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thanh toán tiền. Nhưng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã không được bên bán ký tên đầy đủ (không có chữ ký người vợ, chỉ có chữ ký người chồng). Tiếp đó, vợ chồng bên bán ly hôn nhưng không yêu cầu Tòa phân chia tài sản.

Theo quy định của pháp luật, tài sản chung của vợ chồng chính là tài sản chung hợp nhất. Vợ, chồng có quyền, nghĩa vụ ngang nhau trong việc chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản chung. Vì thế, nếu mảnh đất đó là tài sản chung của hai vợ chồng kia thì khi chuyển nhượng, phải có đầy đủ chữ ký của cả hai người. Việc chuyển nhượng này không có giá trị pháp lý nếu chỉ có một người ký.

Nếu có người kiện ra Tòa thì Tòa sẽ tuyên hợp đồng vô hiệu. Pháp luật quy định, các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu khi giao dịch dân sự vô hiệu; hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; trong trường hợp không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, lợi tức, hoa lợi thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên nào có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

Do đó, không có căn cứ pháp luật để Tòa án tuyên sử dụng mảnh đất khác có giá trị tương đương của bên bán để hoàn trả lại cho bạn như bạn mong muốn.

Luật sư Nguyễn Thị Huỳnh 

(Công ty Luật TNHH ATIM)

Môi giới BĐS hiện nay vẫn còn thiếu chuyên nghiệp

02/12/2014 09:30

Hiện tại, trong môi trường kinh doanh, phong cách bán hàng ảnh hưởng rất lớn đến doanh thu nên các doanh nghiệp rất chú trọng vấn đề này. Bất động sản (BĐS) là hàng hóa đặc biệt, có giá trị. Trong đời, mỗi người chỉ tham gia giao dịch BĐS một vài lần, trừ các nhà đầu tư chuyên nghiệp.

Cách thức mua bán nhà đất theo cách giới thiệu miệng trước đây đã được thay thế bằng hình thức marketting chuyên nghiệp online là chủ yếu. Ở đây, người bán hàng thường là các nhân viên thuộc các trung tâm môi giới BĐS được chủ nhà ủy quyền giới thiệu, giao dịch. Tuy khoảng 10 năm trở lại đây thị trường BĐS đã sôi động nhưng tính chất chuyên nghiệp của đội ngũ môi giới hầu như rất ít được cải thiện.

Mô tả mặt hàng chưa thật chính xác, thực tế là việc đầu tiên trong sự thiếu chuyên nghiệp. Bạn cần hết sức cẩn thận với việc sàng lọc các thông tin đăng tải trên mạng khi đóng vai trò là một người đi mua nhà đất. Đơn cử, đối với nhà riêng lẻ, các thông tin mô tả về ngõ vào, đường đi thường không chính xác và luôn luôn lớn hơn thực tế.

Vì thế, rất nhiều người mua gặp trường hợp khi đọc thông tin ngõ rộng thông thoáng, nhà đẹp nhưng khi đến nơi thì ngõ ngách ngoằn ngoèo, nhà xấu, gây thất vọng cho khách hàng. Chính điều này đã làm mất thời gian của khách hàng, nhân viên môi giới và cũng làm mất luôn lòng tin của người mua.

Có thể nhân viên môi giới cho rằng, hách hàng sẽ không muốn đến xem nếu không quảng cáo hay. Nhưng nhà đất là một loại hàng hóa có giá trị lớn nên khách hàng thường thận trọng. Họ luôn phải đến tận nơi xem xét cụ thể, tỉ mỉ rồi mới quyết định.

Do đó, chắc chắn sự quảng cáo khoa trương là điều không cần thiết. Bởi vì, nó chỉ giúp nhân viên môi giới một việc duy nhất là lấy được thông tin khách hàng muốn mua. Tuy nhiên, sự thiếu trung thực làm mất đi lòng tin của người mua cũng như lãng phí công sức và thời gian của hai bên. Vì vậy, sự chuyên nghiệp trong công tác môi giới BĐS đầu tiên cần phải hướng tới việc xây dựng các thông tin bán hàng thật chính xác, khách quan, trung thực và hướng tới lợi ích của người mua.

Hiện nay, môi giới BĐS vẫn còn thiếu chuyên nghiệp

Trong công tác môi giới BĐS, vấn đề thứ hai chính là sự thiếu quan tâm của nhân viên môi giới đối với cả khách hàng và mặt hàng. “Bạn có bao nhiêu tiền?” đang là sự quan tâm duy nhất của nhân viên môi giới với khách hàng và “bạn muốn bán giá bao nhiêu?” đối với chủ nhà đất cần bán.

Thực tế, các nhân viên môi giới thường rất ít khi vào tận nơi xem xét tỉ mỉ, kỹ lưỡng mảnh đất, căn nhà mình cần bán. Họ thường chỉ quan tâm đến vấn đề pháp lý như có tranh chấp, sổ đỏ hay không. Còn hầu như ít để ý đến những yếu tố quan trọng khác như lịch sử mảnh đất, các yếu tố phong thủy cơ bản, kết cấu ngôi nhà... Tuy nhiên, đây lại là những yếu tố thiết thực mà người mua rất quan tâm.

Nhân viên môi giới thường ít khi đưa ra câu hỏi về nhu cầu thực sự của khách mua ngoài vấn đề giá tiền. Thực tế, chẳng mấy ai quan tâm đến việc đặt câu hỏi cho khách như nơi làm việc của bạn ở đâu? Gia đình bạn mấy người? Bạn muốn mua nhà theo phong cách cổ điển hay hiện đại? Các con bạn theo học trường nào?

Từ đó, các nhân viên môi giới mới có thể nhanh chóng khoanh vùng và tìm ra mặt hàng phù hợp cho người mua, thậm chí có thể hướng nhu cầu của khách hàng tới những mặt hàng mình đang có. Điều đó thực sự giúp tăng hiệu quả công việc và tiết kiệm thời gian của hai bên.

Bên cạnh đó, các yếu tố như quan tâm chăm sóc khách hàng hay lưu lại mọi thông tin cần thiết của khách hàng tiềm năng thường bị lãng quên. Thiết nghĩ nhân viên môi giới BĐS nên chăm sóc và chủ động tìm kiếm nguồn khách hàng để đảm bảo hiệu quả kinh doanh chứ không nên thụ động chỉ chờ khách “gọi là có".

Thị trường BĐS đang "ấm" lên với xu hướng giá đang tiệm cận dần với giá trị thực. Hy vọng, môi giới BĐS cũng dần đi vào quỹ đạo chuyên nghiệp. Thay vì là những “cò nhà đất” như xưa nay thường quan niệm, các nhân viên môi giới BĐS sẽ là những người bán hàng chuyên nghiệp.

Ghi giá bán đất trong giấy mua bán thấp hơn thực tế sẽ gặp rủi ro gì?

28/11/2014 09:58

Hỏi: Hiện tôi sắp bán một mảnh đất cho gia đình bà H. Mới đây, bên mua là bà H đã đề nghị tôi ghi giá trong giấy mua bán thấp hơn 1/3 giá bán đất thực tế.

Bà H nói với tôi, giấy tờ mua bán đất sẽ phải công chứng. Trong giấy này ghi giá thấp hơn nhưng bà sẽ vẫn trả đủ số tiền thực tế mà hai bên đã thảo thuận trước đó.

Tôi không nỡ làm mất lòng bà H vì là chỗ quen biết. Tuy nhiên, tôi vẫn không yên tâm khi làm vậy. Tôi muốn hỏi, tôi có thể gặp những rui ro gì nếu làm theo lời bên mua?

ngabela87@...

Nếu ghi giá bán đất thấp hơn thực tế, hợp đồng mua bán có thể bị vô hiệu (Ảnh minh họa, nguồn: Nhà đất Tiến Phát)

Trả lời:

Theo thông tin bạn cung cấp, chúng tôi tư vấn như sau: Bạn có thể gặp những rủi ro như có thể xảy ra tranh chấp nếu bà H không có thiện chí thực hiện. Để yêu cầu bên bán phải bán theo giá thấp hơn thực tế, họ có thể sử dụng hợp đồng được công chứng với giá thấp. Đặc biệt, khi có kiện cáo, tranh chấp thì Tòa án sẽ tuyên hợp đồng vô hiệu.

Bên cạnh đó, Luật Thuế thu nhập cá nhân đã quy định, thu nhập từ chuyển nhượng nhà đất là thu nhập chịu thuế. Luật Quản lý thuế cũng đã quy định, hành vi khai sai để giảm số tiền thuế phải nộp, gian lận thuế, trốn thuế là hành vi vi phạm pháp luật.

Người khai sai để giảm số tiền thuế phải nộp có thể bị xử phạt bằng các chế tài: nộp đủ số tiền thuế khai thiếu, bị phạt tiền thuế chậm nộp trên số tiền thuế thiếu, bị phạt 10% số tiền thuế khai thiếu. Thậm chí, còn có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự vì tội trốn thuế.

Công ty ANT Lawyers

(Theo CafeLand) 

Các doanh nghiệp phân phối BĐS trong nước dần lấy lại vị thế

22/11/2014 10:27

Hiện nay, dường như các doanh nghiệp phân phối, tiếp thị nhà đất trong nước đang dần lấy lại vị trí của mình trên thị trường. Thời gian gần đây, hàng loạt các dự án chung cư mở bán đều được các đơn vị trong nước độc quyền.

Nhiều doanh nghiệp nội tham gia phân phối dự án

Dự án chung cư cao cấp quận Đống Đa cách đây vài tuần đã chính thức được chào bán ra thị trường. Diễn ra ở một khách sạn 5 sao, buổi lễ có quy mô hoành tráng, kết quả, chủ đầu tư công bố đã bán được gần 70% số căn hộ.

Đặc biệt, dự án này được tiếp thị bởi một doanh nghiệp trong nước, đó là một sàn giao dịch bất động sản (BĐS) tại Hà Nội. Hơn nữa, đơn vị bán hàng này hiện đang nắm phần lớn thị phần tiếp thị chào bán các dự án trên địa bàn Hà Nội.

Buổi mở bán căn hộ do một đơn vị trong nước tổ chức

Từ năm 2008 trở về trước, những đơn vị tiếp thị, phân phối ngoại là yếu tố không thể thiếu trong thành công của các dự án BĐS lớn. Các doanh nghiệp BĐS từ Nam đến Bắc đều phải nhờ đến bàn tay của những cái tên nói trên như là một cách để làm sang, nâng tầm cho dự án của mình nếu muốn bán được hàng nhanh chóng, thuận lợi, dò đúng nhu cầu thị trường.

Nhưng theo khảo sát thị trường căn hộ, hiện nay, hầu hết dự án BĐS được chào bán đều do sàn BĐS trong nước tiếp thị và phân phối. Hệ thống STDA đang bán Biệt thự Berjaya - Garden Villas, chung cư Vinhomes Nguyễn Chí Thanh, Tổ hợp dự án HP Landmark tower, Gemek Tower... Sàn Đất Xanh miền Bắc mở bán Dự án Home City. Đặc biệt, gần đây nhất, liên minh G5 và Cen Group đã liên kết với nhau bán dự án chung cư Helios Tower - 75 Tam Trinh.

Bên cạnh những doanh nghiệp, sàn BĐS có tên tuổi, TP. Hà Nội trong 2 năm liền đã chứng kiến sự ra mắt của 2 liên minh sàn BĐS G5 và R9 mới đây. Điều này cho thấy quyết tâm đòi lại thị phần tiếp thị, môi giới dự án của các doanh nghiệp nội địa.

Trong khi đó, trên thị trường Việt Nam, chỉ 2-3 đơn vị tiếp thị BĐS ngoại còn hiện diện. Tại một số dự án, họ bị cắt hợp đồng, giảm bớt việc quản lý một số khâu hay phân khúc trong dự án; có khi bị thay thế giữa chừng vì chi phí quá cao hoặc không đảm bảo tiến độ bán hàng. Bên cạnh đó, các đơn vị còn duy trì hoạt động thì báo cáo thường kỳ đã không còn thực sự hấp dẫn khi so với thời gian trước đây, số lượng người tham dự giảm hẳn.

Cùng với khó khăn của thị trường, nhiều nhà tư vấn BĐS ngoại đã âm thầm rút lui khỏi thị trường vì sự cạnh tranh khốc liệt từ các doanh nghiệp trong nước.

Chủ đầu tư không còn tâm lý dựa vào các đơn vị tiếp thị ngoại

Theo Phó chủ tịch Cen Group Phạm Thanh Hưng, Luật kinh doanh BĐS của Việt Nam ra đời muộn. Trong khi đó, các đơn vị phân phối tiếp thị ngoài có lịch sử tới hàng trăm năm. Vì thế, họ đã thành công khi đưa vào một quy trình tiếp thị BĐS hiện đại và tạo ra một luồng gió mới trên thị trường Việt Nam.

Vào thời điểm đó, trong nước chưa có một đơn vị có tổ chức nào đứng ra làm, trước 2006, hầu hết môi giới hoạt động theo cá nhân. Sau đó, một vài tổ chức có thương hiệu, bài bản ra đời nhưng cũng còn non trẻ.

Các đơn vị tiếp thị BĐS nội dần lấy lại thị phần

Các doanh nghiệp nội dần dần đã có những bước phát triển đáng kể. Trong thời gian gần đây, họ đã nổi trội hơn do có nển tảng cơ bản là hiểu, nắm bắt được thị trường nội địa và tâm lý người dân Việt, cùng với việc học được các quy trình từ nước ngoài. Họ sẽ hoàn thiện, phát triển rất mạnh. Ông Hưng nhận định, điều quan trọng nhất với việc phân phối BĐS là am hiểu khách hàng và địa phương.

Chủ tịch Hội đồng Quản trị Hoàng Gia Invest (RIDIC) Nguyễn Vũ Cao cho biết, về cơ chế, người nước ngoài thường đưa ra mức giá về lợi ích của họ cao hơn, còn người Việt Nam chấp nhận quyền lợi thấp hơn. Mức độ cung cấp dịch vụ ra thị trường phù hợp với cách nghĩ, nhận thức của người dân và bản chất của thị trường là sự khác biệt giữa doanh nghiệp nội và ngoại. Chủ đầu tư sẽ chọn người nước ngoài nếu họ bán hàng tốt hơn, tuy nhiên, thực tế đang chứng minh điều ngược lại, hiện doanh nghiệp nội đã trưởng thành.

Theo ông Cao, các nhà đầu tư thường chỉ quan tâm đến thanh khoản chứ ít khi quan tâm đến vấn đề hình thức ông là ai? Quan trọng nhất là ông phải bán được hàng. Người Việt Nam luôn chứng minh được cho chủ đầu tư về khả năng bán hàng rất tốt và giảm chi phí, không có lý do gì mà chủ đầu tư dự án lại không chọn.

Ông Hưng đã đánh giá về vấn đề báo cáo thị trường của tư vấn ngoại. Theo ông, mỗi báo cáo được thể hiện trên một quan điểm khác nhau, ví như về số lượng hàng tồn với cách nhìn khác thì lập luận hay số liệu sẽ khác.

Theo ông Hưng, những báo cáo này rất đáng để tham khảo nhưng cần nhìn nhận họ đang đứng trên quan điểm nào. Đơn cử, nhà phân phối thì sẽ đánh giá trên sản phẩm của chính họ, còn cơ quan đầu tư lại quan tâm tới hiệu quả thanh khoản và biến động giá cả.

Như vậy, có thể nói, việc các đơn vị tiếp thị ngoại hiện không còn nhiều vị thế trên thị trường bởi các chủ đầu tư hiện nay chủ yếu nhìn vào thanh khoản. Họ đã không còn tâm lý dựa vào doanh nghiệp ngoại để bán hàng. 

(Theo Vietnamnet) 

Khách hàng nên cân nhắc lợi, hại khi mua căn hộ xây thô

18/10/2014 10:30

Theo các chuyên gia, chủ đầu tư, người mua nhà xây thô nên thận trọng, không vì tham giá rẻ mà mua bởi loại hình giao dịch này ẩn chứa nhiều rủi ro.

>>Mua nhà xây thô -Tìm hiểu kỹ để tránh bị “hớ”!

Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam TS.Phạm Sỹ Liêm: Mua nhà xây thô không còn là “cứu cánh”

Bán căn hộ xây thô bắt đầu manh nha trên thị trường bất động sản (BĐS) từ cuối năm 2012. Phương án này đã được nhiều chủ đầu tư nhanh chóng áp dụng và người mua nhà cũng hào hứng tham gia. Khách hàng kỳ vọng việc mua căn hộ xây thô sẽ tiết kiệm được chi phí từ 3-8 triệu đồng/m2 và có thể tự mình hoàn thiện nội thất theo sở thích. Còn đối với chủ đầu tư đây là cách để bán hàng trong thời điểm khó khăn và trút được một phần "gánh nặng" về vốn vì so với tổng mức đầu tư của một dự án, chi phí hoàn thiện chiếm 20-30%.

Các chuyên gia lưu ý, khách hàng nên hết sức cẩn thận, kiểm tra kỹ hợp đồng với chủ đầu tư trước khi quyết định mua nhà xây thô

Các chủ đầu tư thường quảng cáo giảm giá từ 20-30%, con số này có vẻ hấp dẫn nhưng thực chất số tiền giảm giá không nhiều như thế. Trong khi đó, chi phí khách hàng phải bỏ ra để hoàn thiện nhà là không nhỏ, có khi còn đắt hơn mua căn hộ đã hoàn thiện từ người bán. Bên cạnh đó, khách hàng nhận nhà xây thô sẽ phải thực hiện đúng các điều khoản hoàn thiện nhà được ghi trong hợp đồng mua bán vì hoàn thiện căn hộ sẽ ảnh hưởng tới các căn hộ xung quanh về nhiều vấn đề như vệ sinh môi trường, chất lượng công trình. Do đó, khách mua nhà xây thô sẽ phải chấp nhận cầm dao "đằng lưỡi" ngoài chi phí hoàn thiện.

Được biết, Bộ Xây dựng từng đề xuất cấm giao dịch đất nền, nhà xây thô vào tháng 5/2011. Lúc đó, Bộ Xây dựng nhận định, có tình trạng các dự án phát triển nhà ở chỉ xây dựng hạ tầng kỹ thuật, sau đó phân lô, bán nền cho khách hàng tự xây dựng hoặc bán nhà xây thô. Điều đó dẫn đến nhiều dự án khu đô thị mới không hoàn thành đúng tiến độ. Nhưng đến nay, Bộ không cấm loại giao dịch nhà mua bán nhà xây thô.

Khi quyết định mua nhà xây thô, khách hàng phải cân nhắc kỹ các vấn đề sau: nhà thầu, đơn vị thi công, chi phí hoàn thiện... lường trước những xung đột có thể xảy ra giữa cư dân cũ và cư dân mới do việc sửa chữa, hoàn thiện nhà sẽ ảnh hưởng đến không gian xunng quanh. Vì vậy các cơ quan quản lý cũng cần vào cuộc để đưa ra các quy định cho loại hình mua bán căn hộ thô.

Chủ tịch Liên minh BĐS G5 Nguyễn Quốc Khánh: Lo chất lượng công trình

Hiện nay, trong bối cảnh khó khăn của thị trường BĐS, việc chủ đầu tư giảm bớt chi phí đầu vào để giảm giá bán có thể làm tăng sự thu hút với khách hàng. Nhưng nếu chủ đầu tư không hoàn thiện không cuối để người dân mạnh ai nấy làm sẽ ảnh hưởng đến những người ở trước đó. Đồng thời, các căn hộ hoàn thiện không cùng thời điểm sẽ làm môi trường ô nhiễm, ảnh hưởng tới hạ tầng như hành lang, thang máy. Điều này sẽ dẫn đến xung đột giữa các cư dân nếu không có quy định, chế tài chặt chẽ.

Do vậy, chủ đầu tư cần có quy chế rõ ràng trước khi bàn giao căn hộ cho cư dân để tránh khiếu kiện, tranh chấp phát sinh mặc dù bán nhà xây thô được xem là giải pháp giúp tăng tính thanh khoản cho chủ đầu tư và giảm áp lực tài chính cho khách hàng. Giải quyết vấn đề này cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa chủ đầu tư và cư dân cư trong việc tìm những đơn vị cung cấp nội thất có giá bán hợp lý và phải bảo đảm chất lượng tối thiểu đã được quy định sẵn.

ThS.Đỗ Đức Thắng, Công ty Giải pháp Công nghệ Xây dựng Quốc tế (VITEC): Xây thô là “thô” đến mức nào?

Trước khi mua nhà xây thô, khách hàng cần tìm hiểu kĩ kẻo “sập bẫy” chủ đầu tư, có nghĩa là phải tự mình hoàn thiện những phần nhà mà lẽ ra thuộc trách nhiệm của chủ đầu tư dự án. Do đó, khách hàng vẫn có thể mua căn hộ xây thô nhưng dự án đó phải có quy định về tiêu chí trang bị nội thất thật chi tiết cũng như quy định về thời gian hoàn thiện, đảm bảo vệ sinh môi trường, an toàn. Pháp luật cần quy định rõ nhà xây thô phải đạt được mức độ nhất định và chỉ nên để người dân tự hoàn thiện một số hạng mục cụ thể như bàn bếp, thiết bị vệ sinh, tủ bếp... Việc hoàn thiện những phần việc liên quan tới hệ thống điện nước, kết cấu sẽ ảnh hưởng đến chất lượng ngôi nhà và an toàn, gây nguy cơ cháy nổ.

(Theo Báo Tin tức)

Mua nhà xây thô - Tìm hiểu kỹ để tránh bị “hớ”!

08/09/2014 08:29

Để bán được hàng, từ cuối năm 2012, bên cạnh việc giảm giá bán, khuyến mại, hỗ trợ lãi suất, nhiều chủ đầu tư bất động sản còn bán nhà xây thô.

Khi mua nhà xây thô, thường giá căn hộ có thể giảm được vài triệu đồng/m2 so với căn hộ đã hoàn thiện, nên cũng được nhiều người lựa chọn. Tuy nhiên, mua nhà xây thô liệu có phải là phương án an toàn, có lợi hơn mua nhà đã hoàn thiện thì còn phải bàn. Cái “lợi” dễ nhận ra của việc bán mua căn hộ xây thô là tiết giảm được chi phí, mang lại lợi ích cho cả hai bên mua, bán. Về phía chủ đầu tư, đây là cách hiệu quả để thu hồi vốn nhanh khi thị trường bất động sản đang trong giai đoạn khó khăn vì chi phí hoàn thiện thường chiếm khoảng 20 - 30% tổng mức đầu tư của một dự án. Việc bán nhà xây thô hoặc hoàn thiện từng phần là một cách đầu tư khôn ngoan của doanh nghiệp để hạ giá thành, và tránh tạo cảm giác đắt đỏ. Còn người mua thì vừa giảm được chi phí phải thanh toán cho chủ đầu tư, vừa có thể đầu tư hoàn thiện nội thất căn hộ theo điều kiện kinh tế và sở thích của mình.

Người dân cần cân nhắc kỹ khi mua căn hộ xây thô.

Đúng là căn hộ xây thô giảm giá so với căn hộ đã hoàn thiện chỉ việc ở, nhưng giảm giá đến mức nào thì người mua cần xem xét kỹ. Các chủ đầu tư thường quảng cáo căn hộ xây thô sẽ được giảm 20 - 30% chi phí so với căn hộ hoàn thiện. Tính ra, nếu căn hộ có giá 1 tỷ đồng, thì việc giảm đến 200 – 300 triệu đồng là mức giá nghe qua rất “hấp dẫn”. Tuy nhiên, thực tế thì không hẳn vậy, ví dụ: với giá bán căn hộ xây thô từ 27 - 29 triệu đồng/m2, thay vì mức giá 35 - 36 triệu đồng/m2 cho căn hộ đã hoàn thiện nội thất, thì tính thông thường với chi phí hoàn thiện dự án là 20-30% tổng giá thành căn hộ, thì giá các căn hộ này chỉ giảm khoảng 1 - 3 triệu đồng/m2. Trên thực tế, chi phí để hoàn thiện căn hộ từ xây thô đến khi có thể ở, nhất là hoàn thiện “theo ý thích” thường không hề nhỏ, thậm chí đắt hơn mua căn hộ đã hoàn thiện từ chủ đầu tư.

Thế nên, mua căn hộ xây thô chưa hẳn đã “tiết kiệm” hơn so với mua căn hộ đã hoàn thiện, và nếu chỉ căn cứ trên số tiền giảm giá thì không thể nói là căn hộ được giảm giá nhiều hay ít, mà phải căn cứ vào các hạng mục của dự án đã được hoàn thiện đến đâu. Vì bán căn hộ xây thô cho khách, mà thời gian hoàn thiện căn hộ xây thô để ở của từng chủ căn hộ khác nhau, có người cần nhà để ở thì làm ngay, nhưng không ít người mua để đầu tư lại chưa cần hoàn thiện, nên hạ tầng cơ sở của cả khu nhà cũng sẽ khó được hoàn thiện đồng bộ. Khi mua nhà ở những dự án bán nhà xây thô, người mua cũng sẽ chịu không ít phiền toái từ những nhà hàng xóm mang lại khi mình đã dọn đến ở, nhưng nhà bên cạnh vẫn đang là công trình xây dựng dang dở…

Ngoài ra, việc kiểm tra chất lượng dịch vụ của chủ đầu tư khi chỉ nhận căn hộ xây thô cũng khó khăn hơn căn hộ đã hoàn thiện vì nhà xây thô chỉ đơn giản là “bộ khung”, người mua khó có thể nhìn thấy chất lượng hệ thống dịch vụ cũng như các hạng mục thuộc về chủ đầu tư. Bởi vậy, khi quyết định mua căn hộ xây thô, người mua cần tìm hiểu kỹ danh sách các hạng mục thuộc về phần chủ đầu tư sẽ hoàn thiện và cam kết thời gian bàn giao cụ thể trong hợp đồng mua bán, tránh tình trạng đã “bán xong tay” nên chủ đầu tư “thờ ơ” với các hạng mục hạ tầng cơ sở.

Nhà xây thô đã từng gây ra nhiều hệ lụy cho đô thị như hàng trăm biệt thự, căn hộ liền kề bỏ hoang, khiến các cơ quan chức năng tính đến việc đánh thuế. Do đó, bên cạnh việc người mua cần cân nhắc kỹ thì các cơ quan chức năng cũng cần đưa ra những biện pháp để quản lý vấn đề bán nhà xây thô, thí dụ buộc chủ đầu tư phải cam kết với người mua về thời điểm hoàn thiện căn hộ, tránh tái diễn tình trạng nhà bỏ hoang như tại không ít khu đô thị hiện nay.

(Theo Báo Pháp luật & Xã hội)

Người mua nhà ôm rắc rối do hiểu nhầm vi bằng

28/08/2014 09:05

Khi mua bán nhà đất trên địa bàn Tp.HCM trong thời gian gần đây, nhiều người thường yên tâm đã có vi bằng đảm bảo mà không tìm hiểu kỹ về vi bằng, để rồi phải ôm rắc rối với tài sản đã mua.

Vợ chồng cháu tôi tìm mua một nền nhà rộng 64m2 (ngang 4m, dài 16m) với giá 250 triệu đồng tại quận 12, Tp.HCM vào đầu năm 2014. Khi tôi hỏi giấy tờ pháp lý nền nhà thế nào, cháu tôi trả lời rất yên tâm vì đã có vi bằng do một văn phòng thừa phát lại cấp.

Khách hàng lập vi bằng ghi nhận sự kiện tại văn phòng thừa phát lại quận Bình Thạnh, Tp.HCM

Nhưng khi xây xong căn nhà cấp 4 tốn thêm gần 200 triệu đồng, thì các lực lượng chức năng địa phương liên tục đến yêu cầu cháu tôi phải tháo dỡ 1/2 căn nhà với lý do vi phạm chỉ giới xây dựng (theo quy hoạch, chiều dài căn nhà được xây dựng chỉ có 8m).

Lúc này cháu tôi mới hốt hoảng hỏi bên bán đất - là một tư nhân làm chủ dự án san lấp mặt bằng và phân lô bán nền - thì họ lần lữa trả lời loanh quanh. Bây giờ cháu tôi và hơn chục hộ gia đình vốn là những người nghèo đã lỡ mua nền đất và xây nhà ở đây phải mất ăn mất ngủ nơm nớp lo lắng sẽ bị chính quyền cưỡng chế tháo dỡ nhà.

Tôi hỏi cháu vì sao mua đất mà không tìm hiểu ở phường, quận về chủ quyền, quy hoạch, giấy phép xây dựng... cháu tôi giải thích là thấy có lập vi bằng nên nghĩ nền nhà đã hợp pháp rồi.

Khái niệm vi bằng xuất hiện trở lại từ khi Chính phủ cho Tp.HCM được thí điểm tổ chức hình thức văn phòng thừa phát lại vài năm nay. Thật ra vi bằng chỉ là một hình thức biên bản do văn phòng thừa phát lại cấp, ghi nhận ngày tháng đó, tại nơi ấy, giữa các bên liên quan có sự việc ấy với những cam kết...

Song không phải ai cũng hiểu rằng vi bằng do văn phòng thừa phát lại cấp không phải là văn bản pháp lý, càng không có ý nghĩa công nhận chủ quyền, quyền sở hữu, quyền sử dụng của đương sự.

Tìm hiểu thêm tôi biết nếu như trước đây khi mua bán nhà đất, nhiều mảnh đất, căn nhà chưa có sổ đỏ, giấy hồng khi giao dịch người dân thường đưa ra những loại giấy tờ chứng minh chủ quyền như bằng khoán do chế độ cũ cấp, giấy công chứng, quyết định giao đất, nhà của quân đội, chính quyền... với dụng ý nhà đất đó là hợp pháp, phù hợp quy hoạch, nay lại có thêm một loại giấy tờ mới thường được “trình ra” là vi bằng và nhiều người cũng đã tin như cháu tôi.

Đây là cách hiểu nhầm tai hại, tương tự trước đây hiểu nhầm rằng hóa đơn đóng thuế nhà đất hằng năm là hình thức công nhận chủ quyền để rồi nhiều người mua nhà đất phải chịu cảnh bị lừa đảo hay bị chính quyền buộc tháo dỡ, thu hồi nhà đất đã mua nhầm hoặc xây dựng trái phép, sai phép.

Nguyễn Văn Hùng (Q.Tân Bình, Tp.HCM)

Nhiều người ngộ nhận Từ thực tế tư vấn luật, chúng tôi thấy có nhiều người đã không tìm hiểu kỹ về vi bằng được lập dẫn đến những ngộ nhận. Có trường hợp hai người mua bán căn nhà đang vướng quy hoạch không thể ra công chứng để sang tên chủ sở hữu nên định nhờ thừa phát lại lập vi bằng cho việc mua bán. Họ nghĩ rằng nếu có vi bằng thì coi như việc mua bán hợp pháp rồi. Tuy nhiên, khi nghe luật sư giải thích vi bằng chỉ là văn bản ghi nhận việc mua bán chứ không xác lập quyền của người mua đối với căn nhà, trong trường hợp sau này căn nhà được đền bù khi giải tỏa thì người có tên trong danh sách nhận tiền đền bù vẫn là người chủ cũ, người mua nhà mới hiểu ra và cân nhắc lại việc mua nhà. Để bảo vệ quyền lợi của các bên khi mua bán những loại tài sản có giá trị, luật quy định phải có đăng ký với cơ quan chức năng. Thế nhưng trong thực tế không phải tài sản nào cũng có đủ giấy tờ hợp lệ để thực hiện việc đăng ký, như bất động sản vướng quy hoạch, giấy tờ nhà cũ chưa được cấp đổi theo hiện trạng khi mua bán, người đứng tên sở hữu tài sản và người sử dụng khác nhau... Trong trường hợp này các bên được tư vấn là nên nhờ thừa phát lại lập vi bằng về vay mượn, mua bán, thế chấp, cho tặng... tài sản. Trước khi yêu cầu thừa phát lại lập vi bằng, người dân nên tìm hiểu kỹ và không nên có niềm tin rằng vi bằng là văn bản cơ quan nhà nước thừa nhận hoặc xác lập quyền của đương sự đối với tài sản hoặc quyền đối với các vấn đề pháp lý khác. Luật sư Hà Hải (Đoàn luật sư Tp.HCM) Vi bằng chỉ có giá trị bằng chứng Theo quy định tại điều 28 của nghị định 61/2009 của Chính phủ quy định về hoạt động tổ chức thừa phát lại quy định vi bằng có giá trị chứng cứ để tòa án xem xét khi giải quyết vụ án và vi bằng là căn cứ để thực hiện các giao dịch hợp pháp khác theo quy định của pháp luật. Theo quy định này, vi bằng chỉ có giá trị bằng chứng chứ không phải là một thủ tục hành chính để bảo đảm giá trị tài sản. Văn phòng thừa phát lại cũng chỉ ghi nhận lại hành vi trao đổi, giao dịch tiền, giao nhận giấy tờ chứ không chứng thực quan hệ giao dịch mua bán tài sản. Vi bằng không có chức năng như công chứng, công chứng chứng thực việc giao dịch mua bán tài sản. Để xảy ra việc hiểu nhầm của người dân này chắc chắn có sự che giấu của bên thứ ba (môi giới, trung gian) hoặc chính văn phòng thừa phát lại. Trách nhiệm của thừa phát lại là phải giải thích đầy đủ cho các đương sự khi đến lập vi bằng để họ hiểu rõ được giá trị pháp lý của việc lập vi bằng là gì. Ông Lê Mạnh Hùng (trưởng văn phòng thừa phát lại Q.Bình Thạnh, Tp.HCM)

(Theo Báo Pháp luật & Xã hội/Tuổi Trẻ Online) 

Nhà ở có “giấy trắng” thì có được giao dịch?

09/08/2014 09:36

Các tổ chức công chứng và văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đã từ chối xác nhận giao dịch đối với nhà, đất có các loại giấy tờ hợp lệ (“giấy trắng”) nhưng không hợp pháp từ ngày 1/7. Ông Phạm Ngọc Liên, giám đốc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Tp.HCM sẽ giải thích cho bạn đọc những thắc mắc xoay quanh vấn đề này.

Có một thực tế là tại Tp.HCM hiện nay việc cấp đổi giấy chủ quyền nhà, đất cho người dân chưa thực hiện hết 100%, nên còn khá nhiều “giấy trắng” đang tồn tại. Nhu cầu sử dụng “giấy trắng” giao dịch của người dân là có thực nên Sở Tư pháp TP đang phối hợp với các sở liên quan nghiên cứu để tham mưu cho UBND TP hoặc đề xuất cấp thẩm quyền có hướng tháo gỡ Ông Từ Dương Tuấn

- Theo nghị định 84 hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2003, các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất (QSDĐ) hợp lệ được cấp theo những quy định trước Luật đất đai năm 1993 (“giấy trắng”) chỉ được giao dịch đến ngày 31/12/2007.

Từ ngày 1/1/2008, các giao dịch như thừa kế, chuyển nhượng, tặng cho về QSDĐ phải có giấy chủ quyền hợp pháp. Sau đó, Bộ Tài nguyên - môi trường cho phép giao dịch QSDĐ bằng “giấy trắng” đến ngày 31/12/2010.

Theo Luật đất đai 2013 và nghị định 43 hướng dẫn, các cơ quan chức năng chỉ chấp nhận giao dịch QSDĐ bằng “giấy trắng” từ ngày 31/12/2007 trở về trước.

Trường hợp đất có “giấy trắng” mà được chuyển nhượng, tặng cho từ ngày 1/1/2008 đến ngày 30/6/2014 nhưng người nhận chuyển nhượng chưa đăng ký để được cấp giấy chủ quyền thì sẽ không được cấp giấy chủ quyền nữa.

Nhà có giấy trắng sẽ không được giao dịch

* Nếu “giấy trắng” không chính chủ mà người sử dụng đất nhận chuyển nhượng, tặng cho sau ngày 1/1/2008 thì làm thế nào, thưa ông?

- Trong trường hợp này, người tặng cho, chuyển nhượng phải làm thủ tục xin cấp giấy chủ quyền, sau đó thực hiện thủ tục chuyển nhượng, tặng cho. Hiện tại, nếu người dân đăng ký giao dịch bằng “giấy trắng” thì các văn phòng đăng ký QSDĐ có thể từ chối đăng ký phần QSDĐ.

* Đối với nhà ở có “giấy trắng” thì có còn được giao dịch?

- Hiện các quy định của pháp luật về nhà ở chưa phủ nhận hiệu lực của “giấy trắng” cho nhà ở nên phần nhà ở trên “giấy trắng” vẫn còn hiệu lực giao dịch. Do đó, Sở Tư pháp TP đề nghị cho “giấy trắng” có công nhận cả hai quyền (QSDĐ và quyền sở hữu nhà) được tiếp tục giao dịch đối với quyền sở hữu nhà.

Theo tôi, UBND TP nên có hướng dẫn cụ thể để các tổ chức công chứng và các cơ quan có liên quan vận dụng đúng và có lợi cho người dân.

Về phần “giấy trắng” cấp cho nhà hiện nay vẫn còn hiệu lực pháp lý và còn được giao dịch, ông Từ Dương Tuấn, trưởng phòng bổ trợ tư pháp Sở Tư pháp Tp.HCM, cho biết thêm:

- Theo quy định tại khoản 2, điều 97, Luật đất đai năm 2013, giấy chứng nhận QSDĐ, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng trước ngày 10/12/2009 vẫn có giá trị pháp lý và không phải đổi sang giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Đến nay, nghị định 43 hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2013 đã thống nhất việc cấp giấy chứng nhận chung cho cả nhà, đất.

Do đó, kể từ ngày 1/7/2014, các loại giấy không phải là các giấy nêu trên (“giấy trắng”) không còn được văn phòng đăng ký QSDĐ chấp nhận cho đăng ký trong các giao dịch chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn QSDĐ và nhà ở.

Riêng việc thế chấp nhà và đất có “giấy trắng” của cá nhân vẫn được tiếp tục thực hiện theo nghị định số 83 năm 2010 về đăng ký giao dịch bảo đảm và thông tư liên tịch của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên - môi trường ngày 18/11/2011.

Còn đối với “giấy trắng” của tổ chức thì không thuộc phạm vi điều chỉnh của thông tư trên nên phải làm thủ tục cấp giấy chủ quyền nhà, đất trước khi thế chấp.

* Đây có phải là quy định mới của Luật đất đai 2013?

- Thật ra, quy định nhà, đất phải có giấy chứng nhận QSDĐ mới được giao dịch đã có từ Luật đất đai năm 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành.

Nếu thực hiện đúng như pháp luật quy định, từ ngày 1/1/2008, “giấy trắng” đã không còn hiệu lực giao dịch. Nhưng sau đó, các văn bản hướng dẫn đã cho phép kéo dài thời hạn giao dịch của “giấy trắng” đến hạn cuối cùng là ngày 31/12/2010.

Việc quy định “giấy trắng” hết thời hạn giao dịch (trừ đăng ký thế chấp) không phải là Nhà nước hạn chế hay tước quyền sở hữu nhà, QSDĐ của người dân.

Thực tế người dân vẫn có quyền chiếm hữu, sử dụng nhà và sử dụng đất, nhưng nếu người dân muốn định đoạt các tài sản trên thì phải có những giấy tờ hợp pháp theo quy định của luật và nội dung này đã được pháp luật quy định, công bố rộng rãi từ rất lâu.

Các loại “giấy trắng” về nhà đất không còn được giao dịch (trừ đăng ký thế chấp) kể từ ngày 1/7/2014 cần phải đổi sang giấy hợp pháp.

Tp.HCM có khoảng 20 loại “giấy trắng” Đó là các loại giấy như bản án của tòa án, bằng khoán điền thổ, tờ đoạn mãi, giấy chứng nhận chủ quyền nhà, giấy giao đất, quyết định giao đất, giấy phép hợp thức hóa quyền sở hữu nhà, giấy phép công nhận quyền sở hữu nhà, giấy phép mua bán nhà, đất, giấy phép xây dựng, quyết định về hợp thức hóa nhà, đất tự xây dựng, quyết định chứng nhận QSDĐ... Tùy từng thời kỳ, các loại giấy trên do nhiều cơ quan cấp như UBND cấp quận, huyện, UBND TP, ban quản lý ruộng đất, sở địa chính nhà, đất, tòa án có thẩm quyền, các cơ quan chức năng của chính quyền trước năm 1975.

 

(Theo TTO) 

Nhà chưa tách giấy chủ quyền, có nên mua?

21/07/2014 13:53

Hỏi: - Tôi dự định mua một căn nhà ở phường 10, quận Gò Vấp, Tp.HCM. Chủ nhà có một thửa đất diện tích 80m2, chia làm đôi và xây dựng 2 căn nhà, mỗi căn 1 trệt 1 lầu, có giấy phép xây dựng hợp pháp, giấy chủ quyền sử dụng chung.

Xin hỏi, nếu mua tôi có thể làm giấy chủ quyền riêng được không? Theo yêu cầu của chủ nhà, tôi phải đưa 90% tiền giá trị căn nhà khi ra công chứng. Như vậy, khi ra công chứng, tôi chưa có giấy tờ nhà đứng tên mình trong khi đã đưa tiền hết 90% cho chủ nhà. Tôi có nên mua nhà này với yêu cầu của người bán như trên?

Nguyễn Thị Liên (phường 3, quận Gò Vấp, Tp.HCM)

Trả lời

Thông tin bà cung cấp chưa được rõ ràng, chúng tôi không biết câu “có giấy phép xây dựng hợp pháp” bà viết có nghĩa là có 2 giấy phép xây dựng cho 2 căn nhà hay 1 giấy phép chung cho cả 2 căn. Căn cứ quy định pháp luật về xây dựng, nếu chủ nhà có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chung cho tổng diện tích 80m2 chỉ được cấp 1 giấy phép xây dựng chung cho tổng diện tích đất này và tùy theo bản vẽ xin phép có thể xây dựng 2 căn liền kề chung vách.

Nếu thỏa mãn điều kiện về diện tích tối thiểu được tách thửa theo quy định của UBND quận Gò Vấp và việc xây dựng nhà hoàn toàn đúng giấy phép xây dựng đã được cấp, việc tách thửa xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho phần diện tích nhà đất bà nhận chuyển nhượng có thể thực hiện được.

Trong tình trạng hồ sơ nhà đất chưa hoàn thiện, để hạn chế rủi ro, bà nên thỏa thuận với bên bán về tiến độ thanh toán theo từng giai đoạn. Trường hợp người bán không chấp thuận, bà nên cân nhắc giữa lợi ích đạt được (như giá cả rẻ hơn giá thị trường) và rủi ro có thể xảy ra để quyết định có nên mua căn nhà trên hay không.

Luật gia Nguyễn Văn Khôi

(Theo SG ĐTTC) 

Hà Nội xử lý nghiêm chủ đầu tư gây phiền nhiễu cho người mua nhà

03/07/2014 16:16

Các chủ đầu tư không hợp tác, gây phiền nhiễu trong công tác cấp Giấy chứng nhận cho người mua nhà sẽ được Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội sẽ lập danh sách để báo cáo Thành phố kiểm tra, xử lý theo quy định.

Ông Nguyễn Hữu Nghĩa, Phó Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội, cho biết việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Giấy chứng nhận) cho người mua nhà ở tại các dự án phát triển nhà ở đạt tỷ lệ thấp và không đồng đều tại các quận, huyện, thị xã.

Nhiều khó khăn

Theo kế hoạch, năm 2014, toàn thành phố sẽ cấp 40.000 Giấy chứng nhận cho các quận, huyện, thị xã nhưng đến hết ngày 20/6, tức là qua gần 6 tháng, tỷ lệ cấp trên toàn thành phố mới đạt 24%.

Cũng theo ông Nguyễn Hữu Nghĩa, nguyên nhân là do các chủ đầu tư chưa có tinh thần trách nhiệm cao trong việc thực hiện công tác cấp Giấy chứng nhận cho người mua nhà thuộc dự án. Có những dự án, chủ đầu tư chậm, thậm chí gây khó khăn cho người mua nhà trong việc hoàn thiện hồ sơ như thanh lý hợp đồng, không xuất hóa đơn giá trị gia tăng, không xác nhận hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền...

Nhiều dự án đã được giải quyết, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc nhưng số lượng hồ sơ do chủ đầu tư nộp đến Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội còn hạn chế. Một số chủ đầu tư không phối hợp trong việc cung cấp hồ sơ pháp lý của dự án. Tiến độ thực hiện dự án chậm, một số dự án ngừng thi công, tiến độ bàn giao nhà không đúng thời gian dự kiến.

Trên địa bàn Hà Nội có 370 dự án phát triển nhà ở. Trong đó có 223 dự án đã được thành phố giao đất với diện tích 5.561ha, 216.580 căn chung cư thấp tầng (112.150 căn đã xây dựng xong, bàn giao cho người mua nhà).

Hiện Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội đã hướng dẫn cấp Giấy chứng nhận cho 36.110 người mua nhà, còn lại 76.040 căn chủ đầu tư chưa làm các thủ tục cấp Giấy chứng nhận theo quy định, còn 104.430 căn đang trong quá trình xây dựng.

Theo ông Nghĩa, con số 76.040 căn còn lại để được cấp Giấy chứng nhận phụ thuộc rất nhiều vào các chủ đầu tư. Theo quy định, chủ đầu tư là đơn vị đứng ra làm Giấy chứng nhận cho người mua nhà, nhưng để tạo điều kiện cho người dân, Sở đã quy định các hộ dân có thể mang hồ sơ trực tiếp đến nộp.

Tuy nhiên, vướng mắc ở chỗ chủ đầu tư không tạo điều kiện cho chủ căn hộ khi không cung cấp đủ giấy tờ; giữa chủ đầu tư dự án và đơn vị bán nhà là 2 đơn vị khác nhau, không phối hợp giải quyết hồ sơ để người dân làm thủ tục lấy Giấy chứng nhận sở hữu.

Xử lý chủ đầu tư không hợp tác

Tuy còn nhiều khó khăn, nhưng ông Nghĩa khẳng định, Sở Tài nguyên và Môi trường cam kết sẽ hoàn thành chỉ tiêu cấp 40.000 Giấy chứng nhận trong năm 2014, số còn lại thực hiện trong thời gian tiếp theo.

Sở đã yêu cầu các chủ đầu tư nộp ngay hồ sơ pháp lý thực hiện dự án đối với những trường hợp chưa nộp, bổ sung hồ sơ còn thiếu đối với những trường hợp đã có thông báo bổ sung về Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội, đồng thời tập trung nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận cho người mua nhà tại dự án.

Những quận, huyện có dự án cần tổ chức ngay hội nghị với các chủ đầu tư thực hiện dự án phát triển nhà ở trên địa bàn với sự tham gia của các cơ quan chức năng để lập kế hoạch cụ thể về công tác cấp Giấy chứng nhận trên địa bàn, báo cáo các khó khăn, vướng mắc để kịp thời tháo gỡ.

Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội sẽ lập danh sách các chủ đầu tư không hợp tác, gây phiền nhiễu trong công tác cấp Giấy chứng nhận cho người mua nhà, báo cáo thành phố kiểm tra, xử lý theo quy định.

(Theo TPO)