Mua bán nhà, đất ( P2)

Nhà tình nghĩa, tình thương, có được bán không?

28/06/2014 09:47

Hỏi: Mẹ tôi được chính quyền xét xây cho một căn nhà tình nghĩa. Nay mẹ tôi đã già yếu, không thể ở một mình, tôi muốn bán nhà đưa mẹ về ở cùng nhưng nhiều người nói rằng nhà tình nghĩa, tình thương bị cấm mua bán.

Tôi muốn hỏi nhà tình nghĩa, tình thương có được mua bán hay không?

(Một bạn đọc)

Trả lời

Khi bàn giao nhà tình nghĩa, tình thương cho hộ gia đình, cơ quan chức năng sẽ làm thủ tục cấp giấy chủ quyền cho người dân. Hiện nay chưa có quy định cụ thể về mua bán nhà tình nghĩa, tình thương.

Tuy nhiên, theo nguyên tắc, những hộ dân được xây dựng nhà tình nghĩa, tình thương không được bán nhà mà phải ở lâu dài đúng như mục đích hỗ trợ xây dựng nhà. Nhưng trong những trường hợp bất khả kháng như gia đình có nhu cầu chuyển chỗ ở, cha mẹ già yếu được con cái đưa về nuôi dưỡng, cha mẹ mất và con cái muốn bán nhà... thì người dân phải xin ý kiến chính quyền địa phương (ban vận động “Vì người nghèo” phường, xã) và tùy trường hợp sẽ được xem xét bán nhà.

Ông Huỳnh Đăng Linh

Hội trưởng ban vận động “Vì người nghèo” Tp.HCM

Thanh Hóa: Chính quyền bán đất trong quy hoạch cho dân

24/06/2014 11:33

Hàng chục hộ dân ở xã Tây Hồ (huyện Thọ Xuân, Thanh Hóa) đang đứng trước nguy cơ mất không nhà cửa vì mua đất trong quy hoạch do lãnh đạo xã cắt bán, điều đáng nói là xã Tây Hồ biết bán như vậy là trái thẩm quyền nhưng vẫn bán.

Bỏ tiền mua hệ lụy

Năm 1999, UBND xã Tây Hồ cắt bán gần 100 suất đất tại khu vực bờ đê sông Chu cho dân (nay khu vực này là khu 9 thị trấn Thọ Xuân). Theo ông Hoàng Đức Thi – Chủ tịch UBND xã Tây Hồ (thời điểm bán đất, ông Thi là phó chủ tịch xã) - sau khi có đê tiêu thủy, đê sông Chu đoạn qua xã không còn tác dụng, nên Đảng ủy, HĐND xã ra nghị quyết “giao đất có thu tiền cho các hộ”. Theo đó, xã phân ra hàng chục suất đất ở, mỗi suất trung bình 200m2, giá bán thời điểm đó là 3.200.000 đồng. Tổng số tiền thu được theo ông Thi là 902 triệu, đã chi dùng cho xây dựng trường.

Chị Phạm Thị Nhân (phải) với phiếu thu tiền và giấy giao đất

Theo anh Lê Huy Thủy, chị Phạm Thị Nhân, anh Lê Huy Tám và nhiều hộ dân mua đất ở đây, “cái giá đó không hề rẻ một chút nào so với giá thị trường đất ở nông thôn”. Thủ tục chỉ có một giấy bàn giao đất ở và một phiếu thu tiền. Trong giấy bàn giao, lãnh đạo xã yêu cầu người dân mua đất “phải thực hiện đầy đủ theo pháp luật”, nhưng chính họ lại không tuân thủ pháp luật. Về việc này, ông Hoàng Đức Thi xác nhận: “Việc bán đất trên là sai, là trái thẩm quyền rồi!” vì xã không có quyền tự ý bán đất, thu tiền khi chưa có quy hoạch, không báo cáo cấp có thẩm quyền.

Chị Phạm Thị Nhân cho hay: “Chúng tôi thấy xã thông báo rộng rãi trên loa thì đăng ký mua, lãnh đạo xã hứa một thời gian ngắn sẽ cấp sổ đỏ nên cũng tin”. Vậy nhưng, lãnh đạo xã Tây Hồ cứ cắt bán cho đến hết đất đê, kể cả phần ban đầu trừ ra làm hành lang bảo vệ và đường xuống ruộng, nhưng việc làm sổ đỏ (GCNQSDĐ) vẫn bặt vô âm tín. Lãnh đạo xã biết việc bán đất là trái thẩm quyền, không thể làm sổ đỏ cho dân, nên đành lấp liếm bằng việc viết giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mỗi khi người dân có nhu cầu vay vốn ngân hàng. Vậy là từ cái sai này, lãnh đạo xã Tây Hồ cố tình mắc vào cái sai khác. Tuy nhiên, “do không có sổ đỏ nên cũng không thể vay ngân hàng được nhiều” – anh Lê Huy Thủy cho hay.

Cảnh “hồn Trương Ba, da hàng thịt”

Năm 2008, thực hiện quy hoạch thị trấn Thọ Xuân mở rộng, hơn 100 hộ dân thuộc xã Tây Hồ được điều chuyển sang thị trấn Thọ Xuân và đặt tên là khu phố 9, trong đó có tất cả các hộ mua đất xã bán trái thẩm quyền. Tuy nhiên, theo ông Lê Ngọc Sỹ - Phó Chủ tịch thị trấn Thọ Xuân - chính quyền thị trấn chỉ nhận về mặt nhân khẩu chứ đất đai thì không. Do vậy, hàng trăm hộ dân khu phố 9 đành chịu cảnh “hồn Trương Ba, da hàng thịt”. Họ có hộ khẩu ở thị trấn Thọ Xuân, nhưng đất ruộng và các quyền, nghĩa vụ khác gắn liền với đất ruộng vẫn thuộc xã Tây Hồ, còn đất ở thì lơ lửng và đang có nguy cơ mất trắng. “Xã Tây Hồ bán trái thẩm quyền cho dân thì họ phải chịu trách nhiệm, chúng tôi làm sao có thể làm thủ tục cấp sổ đỏ cho dân được, và như vậy cũng không có quyền quản lý đất ở của họ” – ông Nguyễn Văn Tu - Chủ tịch UBND thị trấn Thọ Xuân - nói.

Cũng theo ông Tu, khi bàn giao dân khu phố 9, lãnh đạo xã Tây Hồ “không nói gì về tình trạng đất ở của mấy chục hộ trên”. Như vậy, đất ở của hơn 40 hộ dân trên hiện không thuộc chính quyền cấp xã nào quản lý. Theo quy hoạch mở rộng, nơi họ đang ở thuộc khu sinh thái, nếu giải phóng mặt bằng, họ có nguy cơ không được đền bù theo giá đất ở theo Luật Đất đai.

Từ từ “đấu mối” đến bao giờ?

Nhiều năm qua, hơn 40 hộ dân liên tục đi đòi quyền lợi nhưng không có câu trả lời thỏa đáng. Theo chị Phạm Thị Nhân: “Nhiều lần lên hỏi ông Thi - Chủ tịch UBND xã Tây Hồ - ông nói là đang đấu mối”. Trả lời PV Báo Lao Động sao “đấu mối” lâu thế, ông Thi đổ lỗi cho “công tác cấp sổ đỏ chậm, đang quan tâm đến đất lịch sử trước đã”. Hỏi: “Vậy đến bao giờ hơn 40 hộ dân trên được cấp sổ đỏ?”, ông Thi: “Phải từ từ chứ, vội làm sao được, chúng tôi đang... đấu mối!”. Đã 15 năm, hàng chục hộ dân đang đứng trước nguy cơ mất quyền lợi mà ông chủ tịch xã – người có trách nhiệm bán đất trái thẩm quyền - vẫn nói phải từ từ, vậy phải từ từ để “đấu mối” đến bao giờ?

Gần đây, người dân đánh liều vào phòng ông Lê Văn Biền - Chủ tịch UBND huyện Thọ Xuân - hỏi, được người đứng đầu huyện này cho biết, đất bán trái thẩm quyền nên không thể làm sổ đỏ. Phóng viên liên lạc làm việc với ông Biền về sự việc trên nhưng không được, với lý do “cơ quan chức năng đang vào cuộc”.

(Theo Lao động)

Bán nhà phải "liệu cơm gắp mắm"

31/05/2014 13:2

Sau thời gian thị trường địa ốc "lao dốc" nhiều kẻ rời bỏ thị trường nhưng đồng thời người mới đến cũng không ít. Còn đối với người mua nhà, những diễn biến trên thị trường hiện đang theo chiều hướng có lợi với họ hơn.

Người đi

Chủ tịch HĐQT Hoàng Anh Gia Lai Group (HAGL) ông Đoàn Nguyên Đức (bầu Đức) trong kỳ họp đại hội đồng cổ đông vừa qua đã trấn an cổ đông bằng kế hoạch kinh doanh năm 2014 với lợi nhuận sau thuế khoảng 1.460 tỉ đồng, tăng 50% so với năm 2013. Nhưng nhìn kỹ một chút sẽ thấy trong bản kế hoạch đó, lĩnh vực bất động sản chỉ đóng góp vỏn vẹn 6% doanh thu và khoảng 3% lợi nhuận, phần lớn nguồn thu còn lại là từ mía đường 42%, cao su 16%, bắp 11%, xây dựng 26%, và các dịch vụ khác.

Thành danh nhờ bất động sản, song đến thời điểm này, bầu sữa nuôi dưỡng tập đoàn HAGL lại là nông nghiệp. Thật ra, tập đoàn này đã có kế hoạch rút khỏi thị trường bất động sản từ năm 2008 - thời điểm mà bầu Đức cho là bất động sản không còn hấp dẫn, không còn sinh lợi nhiều như trước.

Với nhiều doanh nghiệp bất động sản, năm 2009 là năm thị trường xáo trộn mà bầu Đức bị coi là “kẻ phá bĩnh” khi ông quyết định cắt giảm khoảng 40% giá bán căn hộ đã công bố trước đó của các dự án do HAGL đầu tư.

Động thái này đã khơi mào cho thời kỳ giảm giá, trực tiếp hay gián tiếp, trên thị trường địa ốc kéo dài đến tận hôm nay. Trong khi đó, HAGL tiếp tục kế hoạch tái cấu trúc, rút khỏi thị trường bất động sản trong nước thông qua chuyển nhượng các dự án sang các công ty con nhằm tập trung vốn cho các dự án đầu tư ở nước ngoài, trong đó có khu phức hợp vốn đầu tư khoảng 300 triệu đô la Mỹ tại Myanmar. Đến giữa năm 2013, bầu Đức cho biết khoảng 80% tài sản của HAGL đang nằm ở nước ngoài.

HAGL chỉ là một ví dụ điển hình trong số những doanh nghiệp địa ốc cố gắng rời khỏi thị trường bất động sản. Có khác chăng là tập đoàn này đã dừng lại đúng lúc, còn sức để bước ra tìm cơ hội mới ở lĩnh vực khác, ở thị trường khác; còn nhiều doanh nghiệp bất động sản khác thì lâm vào cảnh tiến không được mà lùi cũng chẳng xong, thậm chí có doanh nghiệp chẳng còn gì ngoài một cái tên.

Các phương thức bán hàng hiện đã thay đổi, giới chủ đầu tư đang nhìn vào túi tiền của người mua nhà để đưa ra lịch thanh toán phù hợp với khả năng của họ. Ảnh: Khang Minh

Kẻ đến

Trong lúc đó lại có những doanh nghiệp khác bước vào thị trường. Nổi lên gần đây là Công ty cổ phần Tổ chức Nhà Quốc gia (National Housing Organization - NHO), một liên doanh có vốn đầu tư của Hàn Quốc với thông tin gây “sốc” là sẽ thực hiện 14 dự án nhà ở tại nhiều địa phương, tổng vốn đầu tư 20.612 tỉ đồng.

NHO tuyên bố sẽ cung cấp cho thị trường khoảng 25.000 căn hộ nhắm vào nhóm khách hàng số đông. Dự án đầu tiên là khu căn hộ First Home tại quận 12, Tp.HCM có quy mô khoảng 486 căn, giá bán từ 380-600 triệu đồng/căn. Tuần rồi, công ty này đã khởi công tiếp dự án First Home tại thành phố Long Xuyên, tỉnh An Giang, quy mô gần 500 căn hộ, giá bán từ 304 triệu đồng/căn.

Cũng còn phải chờ xem các dự án còn lại của nhà đầu tư này như thế nào, và liệu đây có đúng là thời điểm đem đến nhiều cơ hội đầu tư như ông Kim Kyoo Chul, thành viên ban giám đốc NHO, đã nhận định. Nhưng nếu đầu tư theo con đường mua lại dự án dở dang thì rõ ràng là có những điểm thuận lợi so với làm dự án mới, ít nhất là rút ngắn được nhiều thời gian từ các khâu chuẩn bị quỹ đất, đền bù giải phóng mặt bằng, xin giấy phép (nhanh cũng phải 3-5 năm). Trong suốt thời gian này, nhà đầu tư phải chôn một khoản tiền không nhỏ vào dự án, và khi thị trường không thuận lợi thì bị lâm vào... thế kẹt! Với những dự án đã sẵn sàng, hình thức đầu tư “tiếp sức” này chỉ đòi hỏi ở nhà đầu tư mới hai vấn đề chính: vốn và hệ thống bán hàng mạnh (để tìm đầu ra cho sản phẩm).

Không chỉ có NHO, một số doanh nghiệp trong nước cũng đầu tư bằng cách mua lại dự án. Như Hung Thinh Land, trước đây chủ yếu phân phối sản phẩm, nhưng năm ngoái đã khá thành công khi mua lại hai dự án căn hộ ở quận Tân Bình và quận 12 (Tp.HCM) và thực hiện các bước tiếp theo. Công ty này cũng đang đàm phán để nếu thuận lợi, sẽ mua tiếp hai dự án căn hộ nữa.

Hay như Novaland, bên cạnh việc đầu tư xây dựng các dự án của mình, mới đây, tập đoàn này đã công bố việc mua lại ba dự án căn hộ tại quận 2 và quận 4.

Có thể thấy, ở thời điểm hiện nay, doanh nghiệp nào còn tiền mặt thì tiếng nói sẽ có trọng lượng trên bàn đàm phán, thậm chí có thể đổi cả tên dự án.

Và sự thay đổi

Quan sát chuyển động trên thị trường, ông Marc Townsend, Tổng giám đốc CBRE Việt Nam, cho biết số lượng giao dịch đã tăng lên thời gian gần đây, khi lãi suất đã giảm xuống mức thấp nhất trong vòng tám năm qua. Ghi nhận riêng tại Tp.HCM, lượng hàng bán ra ở phân khúc nhà ở bình dân và nhà ở cao cấp tăng trưởng tốt nhờ các dự án đưa ra nhiều chương trình bán hàng linh hoạt, bao gồm chiết khấu và lựa chọn các gói hoàn thiện.

Các phương thức bán hàng đã thay đổi và thị trường đang tiến triển theo những hướng mới. Chủ đầu tư giãn tiến độ thanh toán để thúc đẩy bán hàng. Các phương thức tiếp thị được áp dụng linh hoạt và cụ thể cho từng dự án. Nói cách khác, giới chủ đầu tư đang nhìn vào túi tiền của người mua nhà để đưa ra lịch thanh toán phù hợp với khả năng của họ.

Chẳng hạn như người mua căn hộ ở dự án Imperia An Phú (quận 2, Tp.HCM) có thể nhận nhà sau khi đóng tiền từ 10-30% giá trị căn hộ, phần còn lại trả góp trong hai năm. Chưa hết, người mua còn được giảm giá, miễn phí chỗ để ô tô, tặng gói nội thất hay miễn phí phòng tập gym. Sau chín tháng áp dụng chương trình này đã có khoảng 400 căn hộ trong dự án được đặt mua.

Hay với căn hộ cao cấp The Estella, người mua chỉ phải trả 50% là được nhận nhà, phần còn lại thanh toán trong vòng một năm rưỡi. Chính sách này đã giúp chủ đầu tư bán được 400 căn hộ trong vòng 12 tháng áp dụng, và nay dự án 700 căn hộ này đang chào bán những căn cuối cùng.

Theo ông Phan Thành Huy, Tổng giám đốc Novaland, việc tạo ra những căn hộ phù hợp với khả năng chi trả của người mua đã giúp tập đoàn này duy trì tốc độ bán hàng khá mạnh thời gian vừa qua. Novaland là một trong số các chủ đầu tư áp dụng phương thức thanh toán mỗi tháng một khoản tiền tương đương giá trị một mét vuông căn hộ cho một số dự án của mình.

Ngoài ra, một số chủ đầu tư còn cam kết thuê lại căn hộ nhằm thu hút người mua nhà với mục đích đầu tư bên cạnh những người mua để ở. Chẳng hạn Himlam Land bán căn hộ tại dự án Him Lam Riverside (quận 7) với chương trình bán hàng trả góp trong vòng năm năm, lãi suất cố định 6%/năm, hoặc trả góp trong 36 tháng, lãi suất 0%, hay cam kết thuê lại căn hộ của khách hàng trong vòng hai năm với giá thuê lên đến 24 triệu đồng/tháng.

Hiện tại các chương trình bán hàng của doanh nghiệp BĐS có thời gian thu tiền lâu hơn. Trước đây, người mua phải thanh toán đến 95% mới có thể nhận nhà thì nay chỉ cần phân nửa, và chủ đầu tư phải mất 2-3 năm để thu tiền. Đây là cách chủ đầu tư gián tiếp hạ giá bán căn hộ để thúc đẩy dòng tiền chuyển động, giúp họ trụ lại trên thị trường.

(Theo TBKTSG) 

Bán nhà đồng sở hữu phải làm những thủ tục gì?

28/05/2014 13:46

Hỏi: Tôi và anh Thái có sở hữu chung một căn nhà tại quận Tây Hồ. Ngày 28/01/2010 Anh Thái đi du lịch tại Nga đến nay vẫn không có tin tức gì?

Anh Thái là trẻ môi côi không có anh em họ hàng thân thích. Nay do cần vốn đầu tư kinh doanh tôi muốn bán ngôi nhà chung nói trên, tôi phải làm thủ tục như thế nào?

Trương Mai Phong, Từ Liêm, Hà Nội

Trả lời:

Theo quy định tại Điểm 3, Khoản 1, Điều 96 Luật Nhà ở 2005: Trường hợp có chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung vắng mặt mà đã được Tòa án tuyên bố mất tích thì các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung còn lại được quyền bán nhà ở đó; phần giá trị quyền sở hữu nhà ở của người mất tích được xử lý theo quy định của pháp luật dân sự.

Ảnh minh họa

Theo quy định tại Khoản 2, Điều 57 Nghị định 90/2006/NĐ-CP: Trước khi thực hiện việc bán căn nhà trên anh phải làm đơn yêu cầu Tòa án tuyên bố anh Thái mất tích.

Phần tiền bán nhà tương ứng với phần giá trị quyền sở hữu nhà ở của anh Thái theo giá trên hợp đồng, anh có trách nhiệm gửi vào Ngân hàng thương mại quận Tây Hồ.

Văn phòng luật sư Trương Anh Tú

Giao dịch BĐS qua sàn: Bỏ hay không môi giới vẫn có đất sống

26/05/2014 15:40

Nếu sắp tới, Luật kinh doanh BĐS thông qua đề xuất không bắt buộc mua bán nhà đất qua sàn, hàng ngàn sàn nhà đất sẽ lập tức khai tử và không chỉ nhân viên môi giới mà thậm chí "cò" đất có thể sẽ quay lại thời "thịnh vượng".

Mở sàn để hợp thức hóa

Điểm đáng chú ý trong luật Kinh doanh BĐS sửa đổi trình Quốc hội thông qua là đề xuất bỏ quy định bắt buộc hoạt động mua bán, cho thuê BĐS phải thông qua sàn giao dịch. Nếu quy định trên được thông qua sẽ "báo tử" hàng nghìn sàn giao dịch BĐS.

Luật Kinh doanh BĐS năm 2006 quy định, tất cả các giao dịch BĐS tại Việt Nam đều phải thực hiện qua sàn giao dịch BĐS. Điều này dẫn tới việc nở rộ việc thành lập sàn giao dịch BĐS.  Tuy nhiên, sau 7 năm thi hành, có vẻ như quy định này không đem lại hiệu quả.

Thực tế, quy định này làm tăng thêm tổ chức kinh doanh dịch vụ trung gian, tăng thêm thủ tục, thêm chi phí và góp phần đẩy giá, tạo giao dịch ảo, không đạt được mục đích tạo nơi giao dịch để đảm bảo tính công khai, minh bạch cho thị trường. Trong số các dịch vụ như giao dịch mua bán, môi giới, định giá, tư vấn, quảng cáo, đấu giá và quản lý BĐS, rất ít các sàn đáp ứng đủ mà phần lớn tập trung vào dịch vụ môi giới mà bản chất vẫn là 'cò' khoác trên mình cái áo mới.

Sàn BĐS nhưng vẫn chưa thể minh bạch. (Ảnh:D.A)

Trên thị trường căn hộ chung cư ở Hà Nội và Tp.HCM, chênh lệch giá căn hộ giao dịch qua sàn đang nhảy múa. Đối với dự án vừa xong móng, các sàn giao dịch thường thu của người mua phí môi giới 4% nhưng đối với dự án ở thời điểm bàn giao nhà, tăng từ 3-7 triệu đồng/m2 so với giá gốc, tùy dự án.

Theo Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng, luật hiện hành quy định quá dễ dàng về điều kiện của người kinh doanh môi giới BĐS dẫn đến tình trạng đội ngũ làm môi giới hiểu biết pháp luật hạn chế, chưa có tính chuyên nghiệp, yếu kém về đạo đức kinh doanh, làm ăn "chụp giật", tư vấn cho xong để kiếm tiền, thậm chí còn góp phần làm lũng đoạn thị trường, gây ra những "cơn sốt ảo" để kiếm lợi.

Ông Nguyễn Hoàng Nam, Giám đốc Sàn giao dịch BĐS Info - Ocean Group cho biết, vào thời điểm thị trường sốt có hàng trăm sàn BĐS được mở nhưng trong 2 năm nay số sàn có xác nhận giao dịch báo cáo cho Sở Xây dựng chỉ đếm trên đầu ngón tay. Từ con số 500 sàn giao dịch BĐS tại HN, đến chỉ có khoản 20 sàn có hoạt động thật sự và có báo cáo.

Giám đốc sàn Bất động sản ở Hoàng Mai - Hà Nội cho rằng, khi thị trường BĐS "nóng sốt", việc phải giao dịch qua sàn BĐS cũng không loại bỏ được những tiêu cực, vẫn có những thỏa thuận "ngầm" giữa một số chủ đầu tư với các sàn giao dịch để bưng bít thông tin, thậm chí bắt tay nhau để thu tiền chênh của khách hàng.

Có sự bất hợp lý là các chủ đầu tư có sản phẩm nhưng không có sàn BĐS bắt buộc phải bán sản phẩm qua các sàn BĐS khác khiến cho chi phí bán hàng tăng lên, thực chất là gián tiếp đẩy giá bán BĐS tăng lên.

Quy định về diện tích sàn, nhân lực, trình độ môi giới, quản lý sàn giao dịch đều có, nhưng vẫn tồn tại những sàn giao dịch vỏn vẹn 20m2 (tối thiểu 50m2), nhân viên môi giới lẫn lãnh đạo sàn cơ bản đều "phổ cập" chứng chỉ theo Thông tư 13/2008 của Bộ Xây dựng.

Ai sẽ sống sót?

Thực tế thị trường địa ốc Hà Nội cho thấy, sàn giao dịch BĐS đã trải qua rất nhiều thăng trầm. Hơn 3 năm qua, thị trường nhà đất trầm lắng lượng giao dịch trên giảm sút, các sàn giao dịch bất động sản gặp nhiều khó khăn. Vì vậy, nhiều sàn phải đóng cửa, tạm thời chuyển sang kinh doanh mặt hàng khác hoặc giải thể. Riêng Hà Nội, có trên 50% sàn BĐS ngừng hoạt động.

Dạo một vòng qua khu vực Hà Đông có thể thấy rõ cảnh im lìm, đìu hiu của các sàn giao dịch BĐS. Cách đây vài năm khi thị trường nhà đất nóng sốt thì nơi đây đúng là một cái chợ BĐS, số lượng các sàn giao dịch và trung tâm môi giới BĐS mọc lên từng ngày san sát nhau. Hiện, nhiều sàn BĐS đã biến mất do phải đóng cửa, chuyển đổi mục đích kinh doanh và phá sản. Do vậy, việc bắt buộc giao dịch nhà đất phải qua sàn bất động sản là không còn phù hợp.

Hàng loạt sàn BĐS phải tự đóng cửa. (Ảnh: D.A)

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM, phải mất 7 năm để thay đổi một chính sách, rõ ràng còn nhiều bất cập, đôi khi chính sách đưa ra không còn phù hợp với thực tế và thiếu tầm nhìn dài hạn.

Theo các chuyên gia, khách hàng không phải mua sản phẩm qua sàn là một phương thức giao dịch mới giữa chủ đầu tư với khách hàng mà không phải qua trung gian. Điều này đã "thổi luồng gió" mới vào thị trường BĐS trong bối cảnh thị trường trầm lắng.

Theo CBRE, điều này khiến sự cạnh tranh giữa các bên môi giới trở nên khốc liệt hơn nhưng đồng thời sẽ giúp cải thiện tính minh bạch của thị trường.

Một luồng ý kiến lại cho rằng, dù Nhà nước gỡ quy định phải giao dịch BĐS qua sàn, hay chủ đầu tư không bắt buộc bán hàng qua sàn, đội ngũ môi giới vẫn sống. "Trăm hoa đua nở" và  quay trở về thời kỳ "người người, nhà nhà làm BĐS".

Tuy nhiên, đại diện sàn BĐS Đất Xanh, ông Vũ Cương Quyết cho rằng, thị trường và khách hàng ngày càng đòi hỏi khắt khe về tính chuyên nghiệp nên sẽ có sự sàng lọc. Ai có lợi thế và cạnh tranh tốt mới khẳng định được trên thị trường.

(Theo Vietnamnet)

Lấy lại giấy tờ khi không muốn bán nhà đất?

23/05/2014 09:43

Hỏi: Gia đình tôi có kí hợp đồng mua bán nhà đất viết tay với gia đình ông Phong. Số tiền đặt cọc là 100 triệu. Hợp đồng chỉ lập 1 bản do ông Phong giữ, không có công chứng.

Tại thời điểm viết giấy bán nhà cho ông Phong, căn nhà đang được thế chấp tại ngân hàng. Ngày hôm sau khi kí kết, gia đình tôi mới làm thủ tục xóa thế chấp.

Hiện tại ông Phong đang giữ sổ đỏ và sổ hộ khẩu của gia đình tôi. Nay gia đình tôi không muốn bán nữa, và đã sang thương lượng trả lại tiền để ông Phong trả lại giấy tờ, nhưng ông Phong không đồng ý.

Nay gia đình tôi muốn lấy lại giấy tờ thì phải làm thế nào? Thủ tục và lệ phí ra sao?

Xin cảm ơn !

camvankt93@...

Trả lời:

Theo quy định của Luật đất đai (đã được sửa đổi), và văn bản hướng dẫn thi hành, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất.

Ảnh minh họa

Theo Điều 127, Luật Đất Đai quy định về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước, trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của UBND xã phường, thị trấn nơi có đất.

Việc gia đình chị bán nhà đất nhưng chỉ viết giấy tay, không lập thành hợp đồng và không có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất nên giao dịch đó bị coi là vô hiệu, vi phạm quy định tại Điều 134 Bộ luật dân sự.

Trong trường hợp gia đình chị khởi kiện ra Tòa án và Tòa án tuyên giao dịch giữa gia đình chị và người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất là vô hiệu, người nhận chuyển nhượng phải hoàn trả lại GCNQSD đất. Về thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Toà án giải quyết tranh chấp hợp đồng dân sự, Điều 427, Bộ luật Dân sự quy định là hai năm, kể từ ngày quyền và lợi ích hợp pháp của cá nhân anh bị xâm phạm.

Luật sư Phạm Thị Bích Hảo

(Công ty luật TNHH Đức An, Thanh Xuân, Hà Nội)

Đã viết giấy bán nhà nhưng lại bán cho người khác có bị đi tù?

17/05/2014 09:43

Hỏi: Gia đình tôi có một căn nhà thanh lý. Nay vợ chồng tôi đã chuyển nhượng căn nhà này cho người khác (tạm gọi anh A). Trong giấy chuyển nhượng có chữ ký của cả hai vợ chồng tôi.

Tuy vậy, thời gian trước vợ tôi lại viết giấy bán căn nhà này cho một người khác (anh B) không có chữ ký của tôi và không có chứng nhận của cơ quan Nhà nước.

Cho tôi hỏi nếu gia đình anh B mà vợ tôi đã viết giấy bán nhà trước đó kiện thì vợ tôi có bị đi tù không?

Tôi xin chân thành cảm ơn!

glassnhu.y@...

Trả lời:

Hình phạt tù được áp dụng trong trường hợp hành vi vi phạm pháp luật mà hành vi đó cấu thành tội phạm và được quy định cụ thể trong Bộ luật Hình sự Việt Nam. Theo như bạn trình bày ở trên thì đây là giao dịch dân sự, do đó sẽ không áp dụng chế tài hình phạt tù ở đây.

Đối với giao dịch mua bán nhà giữa vợ bạn và anh B trong trường hợp không có chữ ký của bạn và không được công chứng hoặc chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì giao dịch đó bị vô hiệu.

 Luật sư Nguyễn Thế Truyền

Công ty Luật Hợp danh Thiên Thanh

(Theo CafeLand) 

Giao dịch BĐS: Bỏ lơ trách nhiệm của người mua

07/05/2014 10:25

Thị trường BĐS Việt Nam đang dần đi vào quỹ đạo sau nhiều năm khủng hoảng. Có thể thấy, tâm lý của người mua là yếu tố ảnh hưởng đáng kể đến quyết định của nhà phát triển dự án lẫn tình hình thị trường.

Người mua đang nắm trong tay quyền chi phối thị trường, hay nói đúng hơn là công cụ điều tiết thị trường. Với nguồn cung sản phẩm nhà ở đa dạng như hiện nay cùng hệ thống thông tin "mở", khách hàng có đủ dữ liệu để nhận biết năng lực chủ đầu tư, tính pháp lý, tiềm năng của các dự án trước khi đi đến quyết định mua hay không. Do đó, sẽ rất khó để có hiện tượng đặc biệt như năm 2007 quay trở lại. Còn việc sử dụng "quyền năng" này như thế nào là tùy thuộc vào người mua.

Bên cạnh những quy định bảo vệ người mua, theo tôi, dần dần, cũng nên thay đổi quan niệm trong các giao dịch nhà đất. Hiện, có khá nhiều quy định để bên bán tuân thủ, trong khi đó, người mua chưa được chú trọng.

Thực tế là không ít khách hàng tìm đến các công ty tiếp thị, phân phối BĐS đưa ra tiêu chí cụ thể để tìm mua BĐS, chẳng hạn, họ muốn căn hộ ở quận 4, có diện tích từ 65 - 70m2, hai phòng ngủ, giá dưới 2 tỷ đồng, hướng Đông - Nam, nhưng khi tư vấn tìm được sản phẩm đúng các tiêu chí này thì khách hàng lại bảo người nhà muốn mua căn hộ ở quận 2 hơn mà không trả bất kỳ một khoản phí nào.

Vậy trách nhiệm ở đâu?

Tại Việt Nam, việc áp dụng thu phí đối với người mua nhà chưa được quy định và có thể điều này sẽ trở nên viễn vong, nhất là trong thị trường khó khăn, đầy cạnh tranh như hiện nay sẽ không doanh nghiệp nào dám áp dụng phí, nhưng theo tôi, chí ít, phía người mua phải ý thức được trách nhiệm của mình trong một giao dịch mua bán.

Thị trường BĐS Việt Nam vài năm nữa phải thay đổi quan niệm này. Bên mua muốn nhà cung cấp dịch vụ tư vấn cho một BĐS thì phải trả tiền, dù không nhiều nhưng đó là khoản phí cần phải thu, ở nước ngoài, chuyện này là bình thường, nhằm tránh tình trạng một người mua nhưng đến 8 người phải chạy theo phục vụ.

Trong trường hợp sản phẩm đáp ứng đúng yêu cầu nhưng khách hàng không mua phải bồi thường hợp đồng dịch vụ đã ký giữa hai bên. Ở khía cạnh khác, việc không quy định rõ ràng trách nhiệm người mua đã khiến thị trường mất tính chuyên nghiệp, nhân viên của các đơn vị tiếp thị, môi giới BĐS thường "hóa trang" thành khách hàng chỉ để tìm hiểu thông tin lẫn nhau, đôi khi tạo nên hiện tượng "sốt ảo" vì giao dịch thực không diễn ra.

Do vậy, để hình thành nên một thị trường BĐS "chính quy" trong tương lai thì vấn đề không chỉ nằm ở nhà phát triển dự án, đơn vị tư vấn, tiếp thị dự án mà còn ở phía người mua. Nếu một trong các bên tham gia vào thị trường chưa được quy định rõ về quyền và trách nhiệm thì rất khó có một thị trường ổn định.

Đất xen kẹt lại "treo đầu dê..."

05/05/2014 11:35

Thời điểm thị trường địa ốc còn sốt, đầu tư đất xen kẹt với nhiều người là “một vốn bốn lời”. Thậm chí, tại các phường, xã vùng ven của Hà Nội, luôn có một đội ngũ “cò” là người sở tại với công việc chính hàng ngày là dắt mối, chỉ chỏ.

Thói thường vẫn thế, rủi ro cao thì lợi nhuận lớn. Chẳng phải bỏ vốn, việc lại nhàn, nhưng rất nhiều cò kiểu này “trơn lông đỏ da” vì được hưởng lộc đất xen kẹt!

Tuy nhiên, trong nghề mua đi, bán lại bất hợp pháp này cũng xuất hiện không ít câu chuyện dở khóc, dở cười. Vì ham lợi nhuận, không ít nhà đầu tư mua phải đất xen kẹt được quảng cáo gà, nhưng hóa ra mua phải vịt.

Mới đây, Đầu tư Bất động sản đã nhận được phản ánh của ông Hà Chính về việc bị lừa mua miếng đất xen kẹt tại phường Long Biên (quận Long Biên).

Theo đó, vào tháng 2/2011, ông Chính có mua thửa đất xen kẹt rộng gần 300 m2 tại phường Long Biên qua một công ty có địa chỉ tại đường Hoàng Cầu, quận Đống Đa, Hà Nội. Theo cam kết, miếng đất xen kẹt không nằm trong quy hoạch dự án, công ty kia có trách nhiệm lo thủ tục giấy tờ quyền sử dụng đất cho bên mua. Thế nhưng, sau 3 năm mua đất, đơn vị môi giới không những chưa thể làm thủ tục, giấy tờ cho nhà đầu tư này, mà miếng đất trên còn bị một đơn vị làm dự án giao thông khoan cọc thăm dò chuẩn bị triển khai dự án.

Bức xúc vì không mua được đất như cam kết, ông Hà Chính đã nhiều lần liên hệ làm việc với phía DN đứng ra bán đất, nhưng việc giải quyết đến nay không mang lại nhiều kết quả.

Theo nhiều đại diện sàn giao dịch và nhà môi giới, đất xen kẹt thường có giá bán thấp hơn đất dự án và đất thổ cư rất nhiều, bởi không có giấy tờ và “tù mù” về quy hoạch. Vì thế, phải là người rất hiểu biết, đặc biệt phải chấp nhận rủi ro cao mới dám đụng vào.

Thế nhưng, chính vì giá rẻ, được quảng cáo về khả năng mang lại lợi nhuận cao, nên khi thị trường địa ốc còn nóng, không phải nhà đầu tư nào cũng đủ tỉnh táo khi quyết định mua đất xen kẹt. Đến lượt các nhà môi giới, để bán được đất xen kẹt, việc “cam kết bừa” theo kiểu: Đất không nằm trong quy hoạch dự án, có thể làm được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất… là chuyện thường ở huyện!

Người viết đã từng vài lần được theo giới “cò đất” trong các phi vụ tư vấn bán đất xen kẹt và bị sốc trước những lời quảng cáo “có cánh” với quá nhiều cam kết không có trên thực tế để bán được đất cho các khách hàng đang u mê vì lợi nhuận miếng đất có thể đem lại trong ngắn hạn.

Chẳng hạn, có nhà môi giới giới thiệu bán một khu đất lấn chiếm đất công tại khu vực xã An Thượng, huyện Hoài Đức. Lô đất xen kẹt nằm giữa một khu đất sình lầy, không phân định được ranh giới và rất khó chứng minh được ai là người sở hữu lô đất. Tuy nhiên, theo giới thiệu của nhà môi giới, lô đất “chính chủ” và người mua hoàn có thể làm được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Để tăng độ hấp dẫn cho lô đất này, tay chỉ chỏ còn “khuyến mãi” thêm thông tin con đường chạy gần lô đất xen kẹt sắp được mở rộng. Thậm chí, các bô lão địa phương cũng đã chấp nhận tháo dỡ một phần di tích đình làng để lấy mặt bằng mở rộng tuyến đường (!?).

Theo tiết lộ của một số đơn vị môi giới nhà đất, những tranh chấp liên quan đến mua bán đất xen kẹt trên thực tế do người bán hàng quảng cáo gà ra… bán vịt không phải là ít. Với nhiều nhà đầu tư, việc ham lời trở thành lỗ nặng, vì mua bán toàn bằng giấy tay, khi cơ sự xảy ra, cò đất cũng đã cao chạy xa bay.

Đứng ở khía cạnh môi giới, ông Lê Ngọc Quỳnh đại diện của sàn Nhà đất 24h cho rằng: Việc quảng cáo bán đất xen kẹt từ gà hóa ra vịt và những câu chuyện dở khóc, dở cười xung quanh việc mua bán loại đất này không chỉ vì nhà môi giới thiếu đạo đức. Trong nhiều trường hợp, lỗi còn có thể quy về chữ Tham” và chữ “Liều” của người mua.

Với nhiều người, việc mua đất xen kẹt đã trở thành một bài học đắt giá. Nhưng với cơ quan quản lý đất đai tại các đô thị như Hà Nội, rõ ràng cũng cần tính đến một giải pháp xử lý đối với các thửa đất nằm xen kẹt trong khu dân cư. Tránh để tình trạng u u minh minh như hiện nay, Nhà nước không thu được thuế và các cò lại có chỗ để… đục nước bắt mồi.

(Theo ĐTCK)

Thỏa thuận thanh toán tiền mua bán đất thế nào để tránh rủi ro?

05/05/2014 09:41

Hỏi: Tôi mua một mảnh đất trị giá 1,04 tỷ đồng và đã đặt cọc 40 triệu. Theo thỏa thuận của hai bên mua – bán, người mua đất sẽ chịu tiền làm sổ đỏ. Bên bán yêu cầu sau khi đi làm công chứng xong tôi phải thanh toán 900 triệu đồng trước.

Khi nào tôi nhận được sổ đỏ thì sẽ thanh toán nốt 100 triệu đồng còn lại. Thỏa thuận thanh toán như vậy có ổn không? Liệu có rủi ro nào không?

Chân thành cảm ơn.

trakhoi202329@...

Trả lời:

Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Theo quy định của Luật Đất Đai 2003 sửa đổi bổ sung 2010, điều 106 quy định:

Điều 106: Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 2 Điều 110; khoản 2 và khoản 3 Điều 112; các khoản 2, 3, 4, 5, 6, 7 và 8 Điều 113; khoản 2 Điều 115; điểm b khoản 1, các điểm b, c, d, đ và e khoản 3 Điều 119; điểm b khoản 1, điểm b và điểm c khoản 2 Điều 120 của Luật này khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

Và theo quy định tại Điều 66, Nghị định 84/2007/ND-CP

Luật sư Phạm Thị Bích Hảo

(Công ty luật TNHH Đức An, Đoàn Luật sư Hà Nội)

Mua nhầm nhà thuộc quy hoạch có đòi được tiền cọc?

29/04/2014 11:46

Hỏi: Tôi đã đặt cọc 100 triệu đồng để mua 1 căn nhà tại quận Long Biên với giá gần 1 tỷ đồng. Sau đó, tôi đến UBND quận hỏi về hiện trạng quy hoạch của thửa đất thì được biết 1 phần diện tích căn nhà nằm trong phạm vi quy hoạch nên không muốn tiếp tục thực hiện giao dịch mua bán nữa.

Vậy, tôi phải làm thế nào để lấy lại tiền đã đặt cọc?

Nguyễn Hữu (Hà Nội)

Trả lời:

Theo khoản 1, Điều 48 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất, trường hợp đất thuộc khu vực phải thu hồi theo quy hoạch mà đã có quyết định thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thì chưa được cấp giấy chứng nhận.

Ảnh minh họa

Áp dụng tương tự quy định đó, khi hai bên mua bán nhà ở, đất ở thuộc khu vực phải thu hồi đất theo quy hoạch mà đã có quyết định thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thì, việc đăng ký biến động, sang tên quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở sẽ không được Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tiếp nhận, giải quyết.

Trường hợp nhà ở, đất ở mà ông Nguyễn Hữu đã đặt cọc để mua, có một phần diện tích nằm trong phạm vi, khu vực quy hoạch và nếu đã có quyết định thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thì việc mua bán, chuyển nhượng sẽ không được sang tên, đổi chủ. Vì lý do này, ông Hữu có thể yêu cầu bên chuyển nhượng hoàn trả tiền đặt cọc. Nếu bên chuyển nhượng không chấp nhận, ông có thể làm đơn yêu cầu Tòa án giải quyết, tuyên bố giao dịch đặt cọc vô hiệu, để nhận lại tiền đã đặt cọc.

Nếu trường hợp nhà ở, đất ở thuộc quy hoạch, nhưng đã quá 3 năm kể từ ngày công bố quy hoạch mà chưa có quyết định thu hồi đất để thực hiện dự án; và trong hợp đồng đặt cọc bên bán không có cam kết sẽ chịu trách nhiệm hoàn trả tiền cọc nếu nhà ở, đất ở đem chuyển nhượng thuộc quy hoạch, thì cho dù nhà ở, đất ở có thuộc quy hoạch nhưng chưa có quyết định thu hồi, bên bán cũng không có lỗi. Trường hợp này, căn cứ khoản 2 Điều 358 Bộ Luật Dân sự, nếu ông Hữu từ chối việc mua nhà ở, đất ở như đã thoả thuận trong hợp đồng đặt cọc thì ông không có quyền đòi lại tiền đặt cọc. Phương án tốt nhất là ông Hữu chủ động gặp gỡ bên bán để thương lượng về khoản tiền đặt cọc này.

Luật sư Lê Văn Đài

VPLS Khánh Hưng – Đoàn Luật sư Hà Nội

(Theo Chinhphu)

Hợp đồng mua bán nhà không ký kiện có đòi lại tiền được không?

22/04/2014 10:29

Hỏi: Tôi mua một mảnh đất qua môi giới (cò). Nếu hợp đồng chuyển nhượng chỉ có chứng thực của UBND thị trấn và cả bên bán và bên mua đều không đến ký tên thì khi khởi kiện có đòi tiền lại được không? (do tôi không biết bên bán thiếu chữ ký của vợ. Cò nói vợ chồng người bán đã ly hôn).

Một điều nữa, khi hợp đồng bị tuyên vô hiệu mà bên bán không trả lại tiền cho người mua thì có bị xử lí gì không?

Tôi xin cảm ơn.

maiyeuemtinhdau@...

Trả lời:

Do bạn chưa cung cấp thông tin và tài liệu đầy đủ, chúng tôi chỉ có thể trả lời cho bạn như sau: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (“Hợp đồng”) là một loại hợp đồng dân sự nên hợp đồng này phải có chữ ký của bên mua và bên bán, nếu Hợp đồng không có chữ ký của bên bán và bên mua thì Hợp đồng bị xem là vô hiệu, mặc dù Hợp đồng được UBND thị trấn chứng thực. Lưu ý: trong trường hợp tài sản được xác định là tài sản chung của vợ chồng, nếu Hợp đồng chỉ có chữ ký của người chồng (không có chữ ký của người vợ) thì Hợp đồng cũng bị xem là vô hiệu, vì hợp đồng đã vị phạm quyền định đoạt tài sản chung của vợ chồng.

Trong trường hợp Hợp đồng bị Tòa án tuyên vô hiệu thì việc giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu là các bên phải có nghĩa vụ trả lại cho nhau những gì đã nhận (Khoản 2 Điều 137 Bộ luật Dân sự năm 2005), tức bên bán phải hoàn trả lại cho bạn những khoản tiền đã nhận. Sau khi bản án của Tòa án có hiệu lực, bạn (bên được thi hành án) làm Đơn yêu cầu thi hành án gửi cơ quan thi hành án đề nghị giải quyết, đồng thời bạn có quyền gửi đơn đề nghị cơ quan thi hành án phong tỏa những tài sản hợp pháp thuộc quyền sở hữu của bên bán (bên bị thi hành án) để đảm bảo thi hành án, nếu bạn xác định được bên bán có tài sản hợp pháp. Khi bên bi thi hành án có điều kiện thi hành án mà không tự nguyện thi hành án thì cơ quan thi hành án sẽ ra quyết định cưỡng chế bên bị thi hành án phải thi hành án bản án theo Đơn yêu cầu thi hành án của bạn.

Luật sư Nguyễn Văn Đàm 

(Công ty Luật TNHH Đất Luật)

Tư vấn nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà

21/04/2014 14:07

Hỏi: Thưa Luật sư, xin cho tôi hỏi tôi bán căn nhà 1 tỷ đồng thì tôi phải đóng thuế thu nhập cá nhân (TNCN) là bao nhiêu?

Xin cảm ơn!

Trả lời:

Theo Nghị định 65/2013/NĐ-CP của Chính phủ

Điều 20. Thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng quyền sở hữu, sử dụng nhà ở

1. Thu nhập tính thuế được xác định bằng giá bán trừ (-) giá mua và các chi phí hợp lý liên quan.

2. Giá bán là giá thực tế chuyển nhượng, được xác định theo giá thị trường và được ghi trên hợp đồng chuyển nhượng.

Trường hợp giá chuyển nhượng nhà ghi trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá tính lệ phí trước bạ nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng hoặc trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng được xác định theo giá tính lệ phí trước bạ nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Đối với chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai thì giá chuyển nhượng được xác định bằng tỷ lệ đã góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng nhân (x) với giá tính lệ phí trước bạ nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.

3. Giá mua được xác định căn cứ vào giá ghi trên hợp đồng mưa. Đối với nhà ở không có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng, mua lại thì căn cứ vào hồ sơ thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước tại thời điểm được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở.

4. Chi phí liên quan là các khoản chi phí thực tế phát sinh và có chứng từ, hóa đơn hợp pháp, bao gồm:

a) Các loại phí, lệ phí theo quy định của pháp luật liên quan đến cấp quyền sở hữu nhà;

b) Chi phí sửa chữa, cải tạo, nâng cấp nhà;

c) Các chi phí khác liên quan trực tiếp đến việc chuyển nhượng nhà ở.

Điều 22. Thuế suất

1. Thuế suất đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là 25% trên thu nhập tính thuế.

2. Trường hợp người nộp thuế không xác định hoặc không có hồ sơ để xác định giá vốn và chứng từ hợp pháp xác định các chi phí liên quan làm cơ sở xác định thu nhập tính thuế thì áp dụng thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng."

Theo hướng dẫn Công văn số 16686/BTC-TCT về thuế TNCN đối với chuyển nhượng bất động sản của Bộ Tài chính

"2. Các trường hợp áp dụng thuế suất thuế TNCN đối với chuyển nhượng bất động sản:

2.1. Đối với các bất động sản được mua, hình thành trước ngày 1/1/2009 (ngày Luật thuế thu nhập cá nhân có hiệu lực thi hành) không có hóa đơn, chứng từ; có giấy viết tay (có hoặc không có xác nhận của chính quyền địa phương) nay chuyển nhượng, không có cơ sở để xác định được giá vốn và chi phí liên quan làm cơ sở xác định thu nhập tính thuế thì áp dụng thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng.

2.2. Đối với trường hợp chuyển nhượng bất động sản dưới dạng mua và bán bất động sản đều thực hiện bằng Hợp đồng mua bán bất động sản có chứng nhận của cơ quan công chứng, không có cơ sở để xác định giá vốn và chi phí liên quan làm cơ sở xác định thu nhập tính thuế thì áp dụng thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng.

2.3. Đối với trường hợp cá nhân mua bất động sản từ tổ chức kinh doanh bất động sản, từ tổ chức kinh tế có hợp đồng mua bán và hóa đơn hợp pháp; từ giao đất có thu tiền sử dụng đất; từ trúng đấu giá, sau đó chuyển nhượng bất động sản đó cho tổ chức hoặc cá nhân khác theo Hợp đồng mua bán bất động sản có chứng nhận của cơ quan công chứng thì:

- Trường hợp người nộp thuế có căn cứ để xác định được thu nhập tính thuế theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân thì thực hiện khai và nộp thuế theo thuế suất 25%.

- Trường hợp người nộp thuế không xác định hoặc không có hồ sơ để xác định được giá vốn và các chi phí liên quan làm cơ sở xác định thu nhập tính thuế thì người nộp thuế khai thuế với thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng và tự chịu trách nhiệm về việc khai thuế."

Như vậy, khả năng bạn phải nộp thuế thu nhập cá nhân từ việc chuyển nhượng bất động sản là: 1 tỷ x 2% = 20 triệu.

Công ty Luật TNHH Đức Chánh

(Đoàn Luật sư Tp. Hồ Chí Minh)

Mua đất nền tái định cư chưa sổ đỏ có rủi ro?

11/04/2014 09:22

Hỏi: Tôi dự định mua một nền đất tái định cư, nền đất này mới chỉ có biên bản bốc thăm và đang chờ quyết định giao nền.

Nếu tôi mua nền đất này và chưa đóng tiền cơ sở hạ tầng (nợ 5 năm) thì khi có sổ đỏ, sổ đó sẽ mang tên người chủ gốc (người bán mảnh đất nền cho tôi) chứ không sang tên cho tôi được phải không?

Theo thỏa thuận của bên bán, tôi chỉ giữ hợp đồng ủy quyền sử dụng đất và ủy quyền trả nợ phần cơ sở hạ tầng của chủ đất. Nếu sau 5 năm tôi trả hết nợ tiền cơ sở hạ tầng thì sổ đỏ mới chuyển cho tôi đứng tên và khi đó tôi phải đóng thuế thu nhập cá nhân và thuế trước bạ.

Xin vấn giúp tôi về cơ sở pháp lý và rủi ro xảy ra khi tôi mua nền đất đó.

Xin chân thành cảm ơn.

yenvtmt@..

Trả lời:

Đối với trường hợp của bạn nêu, bên bán (người được nhận nền đất tái định cư) là người được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (“Giấy CNQSDĐ”), và để chuyển nhượng nên đất tái định cư, bên bán và bạn chỉ có thể tiến hành thủ tục chuyển nhượng khi bên bán đã có Giấy CNQSDĐ, và Giấy CNQSĐ không có ghi nợ tiền sử dụng đất. Trong trường hợp, Giấy CNQSDĐ được cấp còn ghi nợ tiền sử dụng đất thì bên bán chưa đủ điều kiện để chuyển nhượng nền đất tái định cư cho bạn cho đến khi bên bán đã trả hết nợ tiền sử dụng đất.

Trong thời gian bên bán chưa được cấp Giấy CNQSDĐ, hoặc đã được cấp Giấy CNQSDĐ nhưng còn ghi nợ, các bên có thể ký hợp đồng đặt cọc (đảm bảo nghĩa vụ ký kết hợp đồng chuyển nhượng) và/hoặc ký hợp đồng ủy quyền (Bên bán ủy quyền cho bạn được quyền sử dụng đất và trả tiền sử dụng đất còn nợ). Tuy nhiên, nếu bạn chọn hình thức hợp đồng ủy quyền, bạn có thể sẽ gặp nhiều rủi ro như sau: bên bán có thể lợi dụng quyền được mua và quyền sử dụng nền đất tái định cư để ủy quyền cho nhiều người, hoặc hợp đồng ủy quyền bị chấm dứt (hết hiệu lực) theo quy định của pháp luật (Điều 589 Bộ luật Dân sự năm 2005), hoặc bên ủy quyền (bên bán) có thể hủy bỏ thỏa thuận chuyển nhượng nền đất tái định cư cho bạn.

Luật sư Nguyễn Văn Đàm

(Công ty Luật TNHH Đất Luật)