thủ tục mua bán nhà, đất ( P2)

Những lưu ý pháp luật trong mua bán, sáp nhập BĐS

09/05/2014 15:08

Dưới đây là một số phân tích của các luật sư về những thủ tục trong mua bán sáp nhập doanh nghiệp BĐS. Những rắc rối trog thủ tục và cách giải quyết nó.

Trong hai năm trở lại đây khi thị trường bất động sản trong giai đoạn khó khăn, nhiều chủ dự án bất động sản có nhu cầu cơ cấu lại vốn đầu tư nên tìm cách chuyển nhượng toàn bộ hay một phần dự án bất động sản. Một số chuyển nhượng theo thủ tục do pháp luật về kinh doanh bất động sản quy định, một số theo thủ tục mua lại doanh nghiệp hay mua bán phần vốn góp của doanh nghiệp sở hữu dự án bất động sản hay công trình xây dựng.

Muốn chuyển nhượng được dự án bất động sản và công trình xây dựng (có thể là công trình chưa hoàn thiện hoặc đã hoàn thiện) theo các quy định về kinh doanh bất động sản thì phải đáp ứng các điều kiện của pháp luật về mức độ phát triển dự án và phải thực hiện một số các thủ tục hành chính tương đối phức tạp. Rủi ro trong việc đáp ứng các điều kiện và thủ tục này khá cao. Do đó, để an toàn hơn, các doanh nghiệp thường lựa chọn hình thức khác, như thông qua hình thức mua lại doanh nghiệp hay mua phần vốn của doanh nghiệp.

Điều kiện, thủ tục quá phức tạp

Ví dụ, muốn chuyển nhượng dự án nhà ở, phát triển đô thị, các doanh nghiệp sẽ phải tuân thủ các điều kiện riêng biệt áp dụng đối với dự án loại này theo quy định của các luật về kinh doanh bất động sản, nhà ở và đất đai, như đã giải phóng mặt bằng (một phần hoặc toàn bộ) và đã có công trình kỹ thuật hạ tầng tương ứng... Trong khi đó, họ có thể đang ở trong tình trạng thiếu vốn nên không thể đền bù cho việc giải phóng mặt bằng hoặc xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật đáp ứng được các điều kiện chuyển nhượng. Chủ đầu tư mới (bên mua) cũng phải đáp ứng một số điều kiện như phải chứng minh về năng lực tài chính, kinh nghiệm... để tiếp tục thực hiện dự án. Đây cũng là rào cản khó đoán định.

Việc mua bán tài sản thông qua hình thức mua bán doanh nghiệp để “tiết kiệm” thuế là phổ biến trên thế giới, không chỉ ở Việt Nam.

Bên cạnh đó, thủ tục chuyển nhượng dự án cũng là một vấn đề thách thức. Theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản, xây dựng, nhà ở và đất đai thì thủ tục chuyển nhượng này tương tự như thủ tục xin phê duyệt dự án bất động sản mới. Bên mua và bên bán đều phải thực hiện các bước thủ tục với cơ quan cấp phép đầu tư, xin ý kiến thẩm định của các sở, ban, ngành ở địa phương... Bỏ qua các “yếu tố tiêu cực” của việc “gặp gỡ lại các cơ quan cấp phép, cho ý kiến thẩm định”... thì chỉ riêng việc thực hiện thủ tục này cũng sẽ rất mất thời gian. Theo phản ánh từ thực tiễn, thời gian để hoàn thành các thủ tục này và có quyết định chấp thuận việc chuyển nhượng có thể kéo dài từ sáu tháng đến hàng năm. Thủ tục này mang nặng “tính xin cho” nên khá rủi ro cho cả hai bên mua và bán. Hơn nữa, mỗi dự án bất động sản, công trình xây dựng (dù chưa hoàn thành hay đã hoàn thành) đều có những đặc điểm riêng biệt về việc triển khai dự án, cấu trúc sở hữu, tài chính, phân chia lợi nhuận, cam kết với địa phương... đòi hỏi người mua và người bán phải có những hành động thích hợp từ trước cho tới tận sau khi đã hoàn thành việc chuyển nhượng. Trong khi đó, các quy định pháp luật, thủ tục pháp lý dường như coi mỗi dự án, công trình xây dựng là một loại hàng hóa (một dạng sản phẩm) với những đặc điểm cố định nên đã tạo nên những hạn chế trong giao dịch. Bên mua và bên bán sẽ có những quan ngại khi dự án, công trình đã được chuyển nhượng (sang tên) mà những điều kiện về thanh toán của bên mua, cam kết với bên thứ ba của bên bán... có thể vẫn đang dang dở. Do vậy, các bên không muốn thực hiện theo hình thức chuyển nhượng này.

Việc chuyển nhượng vốn trong doanh nghiệp thì đơn giản hơn nhiều về cả thủ tục và các điều kiện chuyển nhượng. Các doanh nghiệp muốn chuyển nhượng vốn chỉ cần phải lưu ý tới điều kiện ngành nghề kinh doanh theo cam kết WTO nếu bên mua là nhà đầu tư nước ngoài. Các doanh nghiệp có thể tự đặt ra các điều kiện để ràng buộc lẫn nhau nhằm bảo đảm giao dịch thành công, như kiểm tra tình hình thực tế của dự án, công trình (thủ tục due dilligent) mà không phải e ngại quá vào việc cho phép của các cơ quan nhà nước. Rủi ro của việc không được chấp thuận cho chuyển nhượng vốn là rất thấp và có thể dự đoán được. Thủ tục hành chính để chuyển nhượng vốn khá đơn giản và thường hoàn thành trong khoảng 2-3 tuần.

Ưu điểm về thuế

Một vấn đề cần lưu ý là khoản thuế và nghĩa vụ đóng góp với Nhà nước của mỗi hình thức chuyển nhượng cũng là các lý do. Việc chuyển nhượng dự án hay công trình xây dựng có thể phát sinh thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp hay lệ phí trước bạ trong khi việc chuyển nhượng phần vốn góp chỉ phải nộp thuế thu nhập doanh nghiệp nếu có phát sinh lãi từ hoạt động chuyển nhượng. Điều này mang lại một khoản lợi không nhỏ cho các nhà đầu tư.

Việc mua bán tài sản thông qua hình thức mua bán doanh nghiệp để “tiết kiệm” thuế là phổ biến trên thế giới, không chỉ ở Việt Nam. Một số dự án bất động sản ở Việt Nam được các nhà đầu tư nước ngoài mua đi bán lại nhiều lần tại nước ngoài (thông qua hình thức mua lại công ty - chủ đầu tư dự án) mà Nhà nước Việt Nam không thể thu được thuế và không thể kiểm soát được nguồn gốc của chủ sở hữu dự án, công trình. Mục tiêu của việc kiểm soát nguồn gốc chủ sở hữu là vì các trách nhiệm liên quan của chủ thể này đối với dự án, công trình như: trách nhiệm bảo hành, bảo trì công trình xây dựng, trách nhiệm rủi ro đối với bên thứ ba hay với người sử dụng, trách nhiệm xử lý dự án, công trình khi có sự kiện bất khả kháng hay thậm chí là trách nhiệm về an ninh quốc gia...

Để quản lý hoạt động đầu tư trong lĩnh vực bất động sản bao gồm cả việc kiểm soát các hoạt động chuyển nhượng thì nên có một giải pháp tổng thể và đồng bộ, như tăng cường kiểm soát việc thực hiện các dự án bất động sản, cho phép chuyển nhượng các dự án (từ một phần hoặc toàn bộ) với các điều kiện và thủ tục rõ ràng để ràng buộc các bên tham gia cam kết thực hiện dự án, đề xuất các mức thuế hợp lý đối với hoạt động chuyển nhượng dự án để khuyến khích doanh nghiệp thực hiện chuyển nhượng theo hình thức này.

Pháp luật về nhà ở và xây dựng cũng nên đặt thêm các điều kiện ràng buộc trách nhiệm của chủ dự án đối với dự án hoặc công trình xây dựng đối với bên thứ ba hay người sử dụng, cư dân cũng như các điều kiện và trách nhiệm về quản lý và sử dụng công trình của chủ dự án. Cho dù dự án, công trình có được chuyển nhượng dưới hình thức nào thì quyền lợi của người dân, bên thứ ba cũng không bị ảnh hưởng nhiều.

LS. Nguyễn Hưng Quang - LS. Trần Thanh Huyền

(Theo TB KTSG) 

Dự án BĐS: "Lạc" trong núi thủ tục

11/04/2014 11:51

Nhiều doanh nghiệp BĐS vay hàng nghìn tỷ đồng đầu tư khu đô thị, song 8 năm chạy lòng vòng vì làm đâu vướng đó, có đơn vị ôm dự án 12 năm chưa về đích vì "lạc" trong núi thủ tục.

Chủ tịch Công ty Quốc Cường Gia Lai, Nguyễn Thị Như Loan cho biết, bà đầu tư dự án Phước Kiểng (huyện Nhà Bè), triển khai 8 năm vẫn chạy lòng vòng vì vấp phải vô vàn vướng mắc.

Bà Loan kể đã đổ nhiều tiền của, thậm chí bán cả nhà riêng và vay nợ ngân hàng để có vốn hàng nghìn tỷ đồng đền bù dự án 90 hecta từ năm 2005. Doanh nghiệp xin bắc cầu từ dự án Tân Kiểng sang Phước Kiểng, được Sở Giao thông Vận tải duyệt nhưng buộc phải thực hiện trong vòng 1 năm. Để được xây cầu, làm bờ kè thì phải có quyết định giao đất (đồng nghĩa với việc đền bù 100% đất sạch).

Tuy nhiên, vấn đề của Quốc Cường là 8 năm qua dự án giải phóng mặt bằng được 82%, nếu chờ đền bù xong thì hết hạn xây cầu, lại phải xin gia hạn, cấp phép mới thành một vòng lẩn quẩn. “Mới đây Sở Xây dựng yêu cầu nếu không thể đền bù 100% thì phải đấu thầu. Vậy hàng nghìn tỷ đồng của doanh nghiệp bỏ vào dự án phải làm sao?", bà Loan than.

Tình cảnh của ông Nguyễn Khoa Di, Tổng giám đốc Công ty cổ phần đầu tư phát triển SACA cũng không khá hơn là bao. Ông Di kể bắt đầu tham gia đầu tư dự án Khu dân cư  Bắc Rạch Chiếc cách đây 12 năm nhưng đến nay vẫn giẫm chân tại chỗ. Đây là một trong bảy dự án tại Tp.HCM thí điểm mô hình nhà đầu tư chính và các nhà đầu tư thứ cấp cùng thực hiện một dự án khu đô thị.

Các doanh nghiệp địa ốc phản ánh có nhiều trường hợp họ mất cả chục năm để giải quyết thủ tục từ khâu chấp thuận đầu tư đến khi khởi công dự án

Dự án của ông Di vướng vì nhà đầu tư chính chưa hoàn thành xong nghĩa vụ làm 100% hạ tầng. Vì là nhà đầu tư thứ cấp của khu dân cư này nên dự án thành phần của ông cũng không được cấp phép để triển khai. "Chúng tôi được Sở Xây dựng Tp.HCM khuyên phải thực hiện các thủ tục lại từ đầu. Làm dự án từ năm 52 tuổi, nay tôi đã 65, không biết bao giờ xong?", ông Di chia sẻ.

Trường hợp của ông Lê Ngọc Tú, Giám đốc Công ty địa ốc Bình Dân lại bị vướng thủ tục "mua treo" của quận Thủ Đức. Ông Tú trần tình có một dự án 14.000m2 đã bỏ ra 50 tỷ đồng đầu tư hoàn chỉnh. Khi doanh nghiệp chuẩn bị bán ra thị trường thì được UBND Thủ Đức ngỏ ý có nhu cầu mua lại phục vụ người dân bị giải tỏa dự án Tân Sơn Nhất – Bình Lợi. Tuy nhiên, sau khi đạt thỏa thuận bán phục vụ tái định cư xong thì quận Thủ Đức treo luôn gần 5 năm. Dự án vô tình vướng "gông cùm" là sản phẩm phục vụ tái định cư, không được phép bán ra thị trường nữa.  

"Tôi đã nhiều lần có công văn đề nghị UBND quận Thủ Đức nếu không mua dự án thì trả về cho doanh nghiệp bằng văn bản cụ thể để chúng tôi bán hàng thu hồi vốn. Thế nhưng đến thời điểm này vẫn án binh bất động", ông Tú trình bày.

Đại diện Công ty Bến Thành Land nêu trường hợp 2 dự án của doanh nghiệp mất hàng chục năm chuẩn bị chưa xong thủ tục. Cụ thể, dự án trên đường Ký Con doanh nghiệp bắt tay vào làm từ năm 1993, còn dự án số 5 Mê Linh đền bù năm 1994 đến nay chưa về đích. "Một dự án muốn chuyển đổi hay điều chỉnh phải mất vài ba năm lo thủ tục là bình thường", ông nói.

Vị đại diện này so sánh, tại Manila (Philipines), thủ tục cấp phép xây dựng được ra quy trình trong 12 ngày, doanh nghiệp chỉ phải trình bày trước một hội đồng có đầy đủ các ban ngành. Tại Việt Nam, thủ tục cứ phải bổ sung nhiều lần, hồ sơ phải qua nhiều sở phê duyệt, thiếu sự phối hợp. "Đề nghị thành phố xem xét có bước đột phá cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực bất động sản để giảm bớt chi phí tài chính và chi phí cơ hội cho doanh nghiệp", đại diện Công ty Bến Thành Land đề xuất.

Giám đốc Sở Xây dựng Tp.HCM, Trần Trọng Tuấn cho biết: "Tôi chia sẻ với doanh nghiệp những khó khăn hiện nay chủ yếu là thủ tục. Vì vậy, sở đang rà soát lại quy trình 8 bước từ lúc chấp thuận đầu tư cho đến khi khởi công dự án".

Ông Tuấn giải thích, trường hợp nhà đầu tư chấp thuận được các yêu cầu về tài chính, đất sạch, tuân thủ quy hoạch thì dự án sẽ thực hiện đúng quy trình, mất tối đa 27,5 tháng. Tuy nhiên, nếu nhà đầu tư không đáp ứng được các quy định về pháp lý thì không thể đảm bảo thời gian này.

Phó chủ tịch UBND Tp.HCM, Nguyễn Hữu Tín nhìn nhận: "Dù thành phố đã cải cách thủ tục hành chính nhiều lần nhưng đi đâu cũng nghe kêu ca. Dân kêu, doanh nghiệp cũng kêu, đặc biệt trong lĩnh vực xây dựng và đầu tư kinh doanh bất động sản".

Ông Tín đề nghị trong quá trình cải cách rút ngắn quy trình 8 bước, Sở Xây dựng cần công khai thủ tục và quy rõ trách nhiệm để hỗ trợ doanh nghiệp. Các sở ngành liên quan cũng cần công khai quy trình làm việc này mới mong chuyển biến tình hình.

Phó chủ tịch UBND Tp.HCM đề nghị lãnh đạo các sở trả lời văn bản cho doanh nghiệp về các thủ tục cần bổ sung, sửa chữa. Nếu sau đó vẫn yêu cầu bổ sung thêm thì sẽ kỷ luật lãnh đạo sở đó.

"Những quy định nào còn chồng chéo nằm trong thẩm quyền của thành phố, Ủy ban sẽ sửa ngay. Ngược lại, các quy định không thuộc thẩm quyền thành phố sẽ kiến nghị ra trung ương", ông Tín nhấn mạnh.

Từ Liêm lên quận: Dân đi làm thủ tục nhà đất đông như "trẩy hội"

19/03/2014 10:15

Hơn một tuần nữa, huyện Từ Liêm chính thức được tách thành 2 quận mới của Hà Nội. Với tâm lý lo ngại huyện lên quận, giấy tờ sẽ phức tạp hơn, nên những ngày này người dân đi làm thủ tục nhà đất, cấp phép kinh doanh tăng đột biến.

Ngày 28/3, Hà Nội sẽ chính thức công bố thành lập hai quận mới Bắc Từ Liêm và Nam Từ Liêm với 23 phường. Từ ngày 1/4, bộ máy hành chính 2 quận mới chính thức đi vào hoạt động để phục vụ nhân dân. Từ nay cho đến ngày lên quận, mọi hoạt động liên quan đến thủ tục hành chính ở huyện Từ Liêm vẫn diễn ra bình thường.

Xếp hàng nộp hồ sơ từ tờ mờ sáng

Hơn 7h sáng ngày 18/3, dù chưa đến giờ làm việc nhưng trụ sở bộ phận “một cửa” của huyện Từ Liêm đã chật kín người đến làm thủ tục hành chính.

“Mấy ngày gần đây lượng người đến làm thủ tục tăng đột biến so với ngày thường. Phần lớn người dân đến giải quyết những vấn đề liên quan đến đất đai, đăng ký kinh doanh và trả những khoản thuế còn nợ trước khi lên quận”, một cán bộ huyện Từ Liêm cho biết.

Từ 8h30 sáng, khu vực tiếp nhận hồ sơ liên quan đến đất đai và cấp phép buôn bán dược phẩm… luôn đông nghẹt người xếp hàng đợi đến lượt làm thủ tục nhà đất.

Người đến muộn hơn ngồi kín ở ghế khai nhận hồ sơ còn thiếu sót. Nóng lòng vì “ăn chực nằm chờ” ở bộ phận “một cửa” ở huyện Từ Liêm từ sáng sớm nhưng chưa làm được việc, nhiều lúc người dân tỏ thái độ căng thẳng với cán bộ làm việc tại đây.

Công việc tăng cao, nhiều chiến sĩ phải căng sức làm việc để hoàn thành nhiệm vụ

“Biết những ngày này lượng hồ sơ làm thủ tục hành chính ở khu vực “một cửa” tăng đột biến nên tôi ra đây từ tờ mờ sáng nhưng đến hơn 10h vẫn chưa giải quyết được việc gì. Không rõ từ giờ đến ngày lên quận, một số giấy tờ còn thiếu sót của gia đình có làm kịp nữa không”, anh Bình - một người dân Từ Liêm cho biết.

Không chỉ khu vực giấy tờ "một cửa", những ngày này khu vực làm sổ hộ khẩu và chứng minh thư (Công an huyện Từ Liêm) cũng đông nghẹt người. Tại phòng tiếp nhận hồ sơ làm hộ khẩu, hàng chục người dân ngồi đợi đến lượt được hướng dẫn làm thủ tục.

“Cả gia đình lo ngại lên quận mọi việc liên quan đến làm hộ khẩu sẽ khó khăn hơn rất nhiều nên tôi vẫn quyết định đi khai thêm cô con dâu vào sổ hộ khẩu nhà mình. Còn sau này quận yêu cầu phải đổi sổ sẽ tính sau”, bác Hà người dân ở thị trấn Cầu Diễn nói.

Làm việc ngày đêm cho kịp lên quận

Dấu ấn của hai quận mới đang dần hình thành từ việc các phường đều sơn, sửa mới cho tươm tất. Ngay cả tấm biển ghi trụ sở xã trước đây cũng thay thế bằng phường nhưng do chưa đến “giờ G” nên vẫn được khéo léo che chắn bằng tấm vải đỏ.

Trụ sở của quận Bắc Từ Liêm ở khu tái định cư ngay đầu thôn Kiều Mai cũng đang gấp rút hoàn thành để đón cán bộ, công chức, viên chức về làm việc từ ngày 1/4 tới.

Công tác nhân sự cho 2 quận đã được thành phố đưa ra trong Quyết định chỉ định UBND lâm thời quận Bắc Từ Liêm và Nam Từ Liêm. Thực hiện chỉ đạo của UBND thành phố, mọi công việc liên quan đến thủ tục hành chính phục vụ nhân dân ở huyện Từ Liêm vẫn diễn ra bình thường.

Bên cạnh đó, công tác chia tách hồ sơ liên quan đến gần 500.000 người dân trong huyện Từ Liêm thành quận Bắc Từ Liêm và Nam Từ Liêm cũng được tiến hành.

Để hoàn thành khối lượng công việc khổng lồ như vậy trước ngày 1/4, phần lớn cán bộ, công chức, viên chức huyện Từ Liêm phải chạy đua với thời gian.

Bà Trịnh Thị Hồng Vân - Đội phó Đội Cảnh sát Quản lý hành chính về trật tự xã hội Công an huyện Từ Liêm - cho biết, những ngày này lượng công việc tăng gấp ba so với ngày thường. Vì vậy, bà và đồng nghiệp ngày nào cũng phải làm đến 20 - 21 giờ đêm mới rời trụ sở.

Công việc chuẩn bị cho ngày huyện lên quận, xã lên phường

“Bên cạnh việc duy trì mọi thủ tục phục vụ đời sống nhân dân, chúng tôi còn phải hoàn thành việc chia tách, rà soát khối lượng hồ sơ rất lớn để chia thành hai quận Bắc Từ Liêm và Nam Từ Liêm. Công việc ngập đầu, nhiều lúc chúng tôi cũng cảm thấy mệt nhưng vẫn cố gắng cho ngày lên quận không có thiếu sót gì xảy ra”, bà Vân chia sẻ.

Bà Vân cho biết, trung bình mỗi tháng đơn vị tiếp nhận khoảng 1.100 đến 1.200 hồ sơ làm hộ khẩu. Những ngày này người dân có nhu cầu làm hồ sơ vẫn được tiếp nhận như bình thường. Tuy nhiên, những gia đình có nhu cầu làm mới được cán bộ ở đây chủ động khuyên nên đợi hơn một tuần nữa lên quận để đỡ mất công đi đổi.

Một cán bộ bộ phận “một cửa” huyện Từ Liêm cho biết, lượng hồ sơ người dân đến nộp tăng khoảng 10 lần so với trước. Phần lớn hồ sơ này liên quan đến thủ tục đất đai và xây dựng, cải tạo nhà cửa.

(Theo TPO) 

Sao cấp giấy chứng nhận cho người trúng đấu giá lại phức tạp?

17/03/2014 08:10

Hỏi: Tháng 5/2011 tôi trúng đấu giá một phần thửa đất (chưa có sổ đỏ) của Chi cục Thi hành án huyện Vạn Ninh (Khánh Hòa) bán.

Sau đó tôi đến Phòng Tài nguyên - môi trường huyện Vạn Ninh, nhưng họ không nhận hồ sơ mà yêu cầu phải nộp qua "một cửa" huyện, và ở đây cũng không nhận vì lý do "sổ cấp mới nên phải nộp từ UBND xã".

Bộ phận tiếp nhận hồ sơ thị trấn Vạn Giã đã không nhận các giấy từ Chi cục Thi hành án huyện Vạn Ninh cung cấp (chỉ nhận quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự; quyết định thi hành án; hợp đồng mua bán tài sản; biên bản giao nhận; trích đo, trích lục; giấy mua bán nhà của chủ cũ 1990).

Sau đó địa chính xã Vạn Giã gọi tôi và chủ cũ lên để thỏa thuận hạn mức đất ở nhưng chủ cũ không thỏa thuận bỏ về nên tôi không làm được sổ với lý do không cấp được hạn mức ở… Sau đó hồ sơ của tôi cũng được chuyển qua Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nhưng lại bị trả về lại phòng địa chính xã với lý do phải xác định hạn mức đất ở với mảnh đất còn lại của chủ cũ.

Xin hỏi với việc giải quyết như trên của các cơ quan chính quyền huyện Vạn Ninh đối với hồ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng của tôi đã đúng chưa? Giờ cách giải quyết phải như thế nào? Mong luật sư chỉ dẫn. Cảm ơn.

Bui Tai (bat240790@... )

Trả lời

Đọc thư của ông chúng tôi hiểu rằng ông trúng đấu giá quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, đất ông mua đấu giá chưa thể hiện là loại đất gì. Do đó ông gặp khó khăn trong việc xin cấp giấy chứng nhận.

Theo Trình tự thủ tục và điều kiện xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người trúng đấu giá, để được cấp giấy chứng nhận ông phải nộp hồ sơ, gồm:

+ Đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận (theo mẫu);

+ Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 Luật Đất đai (nếu có);

+ Bản sao các giấy tờ liên quan đến việc thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật (nếu có) (Điều 14 Nghị định 88/2009/NĐ-CP).

+ Ngoài ra ông còn phải nộp hợp đồng mua đấu giá.

Hồ sơ sẽ nộp (và nhận giấy chứng nhận) tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện hoặc UBND xã, thị trấn nơi có đất, tài sản gắn liền với đất.

Đối với trường hợp của ông, UBND cấp xã sẽ thực hiện các công việc kiểm tra, xác nhận vào đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận về tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất; kiểm tra, xác nhận về nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp sử dụng đất, sự phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đã được xét duyệt.

Trường hợp chưa có bản đồ địa chính thì trước khi thực hiện các công việc trên, UBND xã, thị trấn phải thông báo cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện thực hiện trích đo địa chính thửa đất (điều 14 Nghị định 88/2009/NĐ-CP).

Thời hạn giải quyết là 50 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ (khoản 1 điều 12 Nghị định 88/2009/NĐ-CP).

Tuy nhiên, trường hợp cơ quan nhà nước không cấp giấy chứng nhận cho ông có lẽ cơ quan thi hành án chưa làm rõ mục đích sử dụng đất khi tiến hành bán đấu giá cho ông. Do vậy, ông nên liên hệ với cơ quan thi hành án nhằm làm rõ diện tích đất ở trong tổng diện tích mua đấu giá của ông.

Nếu vấn đề này được làm rõ thì cơ quan nhà nước sẽ tiến hành cấp giấy chứng nhận cho ông.

Thân ái chào ông.

Luật sư Huỳnh Văn Nông

(www.shlaw.vn)

Giấy tờ đất cấp đúng, không thể thu hồi

17/01/2014 08:22

Năm 1997, tôi được UBND Tp.HCM cấp giấy chứng nhận một lô đất 91 m2 với phạm vi lộ giới 16 m. Sáu năm sau tôi có làm thủ tục xin cấp đổi giấy chứng nhận mới với diện tích 102,42 m2 tăng 11,42 m2 vì quy hoạch lộ giới của đường đã giảm xuống còn 12 m.

Sau khi hoàn tất hồ sơ, tôi đến Chi cục Thuế  quận Tân Bình nộp tiền sử dụng đất tăng thì được thông báo số tiền hơn 160 triệu đồng. Số tiền này vượt quá khả năng của gia đình tôi nên tôi đã đến Phòng TN&MT quận xin rút lại hồ sơ.

Phòng không cho rút và hướng dẫn tôi ghi nợ, nếu ghi nợ thì giấy chứng nhận mới này tôi không thể mua bán hoặc cho thuê căn nhà này. Vậy tôi làm thế nào để hủy được giấy chứng nhận mới, lấy lại giấy cũ?

Vũ Thanh Trung, 125 Nguyễn Minh Hoàng, phường 12, quận Tân Bình (Tp.HCM)

Trả lời

Theo Điều 25 Nghị định 88 năm 2009 của Chính phủ, chỉ thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu việc cấp này trái pháp luật… Đơn cử như giấy chứng nhận đã cấp mà có văn bản của cơ quan điều tra, cơ quan thanh tra kết luận là giấy chứng nhận đã cấp trái với quy định của pháp luật thì phải ra quyết định thu hồi. Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận tự kiểm tra và phát hiện giấy chứng nhận đã cấp là trái pháp luật và thanh tra cấp tỉnh kết luận đúng như vậy thì cũng phải thu hồi…

Trường hợp của ông Trung là cấp đúng quy định nên không thể hủy giấy chứng nhận mới này để lấy lại giấy cũ. Vậy nếu ông không có khả năng tài chính thực hiện nghĩa vụ tài chính, đề nghị ông liên hệ với Chi cục Thuế quận Tân Bình để được hướng dẫn ghi nợ và nhận giấy chứng nhận về.

Bà Lê Thị Thúy, cán bộ thụ lý, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất quận Tân Bình, Tp.HCM

(Theo PLTP) 

Một số lưu ý về mặt thủ tục khi mua nhà đất ít tiền

07/01/2014 08:50

Hỏi: Tôi muốn mua mảnh đất có sẵn nhà để tiện công tác tại Bình Dương, qua tìm kiếm, tôi có hỏi một căn nhà xây mới (diện tích đất 4x14,45m), sổ chủ quyền của nguyên miếng 16 lô này đứng tên 1 chủ tại khu vực xã Bình Chuẩn, Bình Dương.

Nhà đã xây nhưng chưa xin giấy phép xây dựng, đường bê tông rộng 7m, người bán hứa bao xây dựng, nếu mua lô chưa xây sẵn nhà. Tôi muốn hỏi, thủ tục và hợp đồng cho việc mua bán này như thế nào? Hợp đồng cần phải ra văn phòng công chứng hay công chứng ở UBND xã? Phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất và tiêu chuẩn phân lô, tách thửa ở từng địa phương qui định giống hay khác nhau?

Trường hợp như tôi, muốn mua đất và tài sản là ngôi nhà nằm trên đất đó liệu có đảm bảo quyền lợi của mình khi chỉ có hợp đồng mua bán giữa tôi và chủ đất (chủ đất hứa sẽ làm thủ tục sang tên trong năm vì tiêu chuẩn "sắp đủ" và xã có thay đổi. Vậy làm cách nào để đảm bảo được điều này trong hợp đồng, có ghi vào mục thỏa thuận của hai bên được hay không?

(minhtruong090987@... )

Trả lời

Về thủ tục và hợp đồng cho việc mua bán

Về nguyên tắc, các bên sẽ tiến hành ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, sau đó các bên đi công chứng hợp đồng tại văn phòng công chứng (công chứng tư hoặc công chứng nhà nước) và hoàn thành các nghĩa vụ thuế để làm thủ tục sang tên. Tuy nhiên, trường hợp của bạn cần lưu ý những vấn đề sau:

- Nếu nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có sẵn nhà, bạn phải tìm hiểu tại sao lại không xin phép xây dựng (vì đất đó không phải là đất thổ cư hay vì một lý do nào khác). Nếu là xây nhà không phép thì tùy theo thời điểm bạn có thể xin giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (sổ hồng) hay không?

- Nếu nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa có nhà ở, khi muốn xin giấy phép xây dựng để xây nhà bạn có phải làm thủ tục xin chuyển đổi mục đích sử dụng hay không, phí chuyển đổi như thế nào (vì bạn không nói rõ đất đó là loại đất gì).

Hợp đồng cần phải được công chứng tại văn phòng công chứng

Pháp luật hiện hành quy định công chứng, chứng thực là hai hoạt động khác nhau. Về thẩm quyền, công chứng do văn phòng công chứng thực hiện, chứng thực do cơ quan hành chính nhà nước, cụ thể là UBND cấp xã, huyện thực hiện.

Cụ thể, chứng thực là chứng nhận sự việc, không đề cập đến nội dung (như sao y giấy tờ, chứng thực chữ ký…) trong khi công chứng bảo đảm nội dung của một hợp đồng, một giao dịch, công chứng viên chịu trách nhiệm về tính hợp pháp của hợp đồng, giao dịch đó và qua việc bảo đảm tính hợp pháp để giảm thiểu rủi ro.

Do đó, hoạt động công chứng mang tính pháp lý cao hơn và các bên phải ra phòng công chứng để công chứng hợp đồng chuyển nhượng.

Phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất và tiêu chuẩn phân lô, tách thửa là khác nhau ở từng địa phương.

Cụ thể:

Về điều kiện để được tách thửa ở tỉnh Bình Dương, bạn có thể tham khảo quyết định số 36/2011/QĐ-UBND ngày 12-9-2011 quy định về diện tích tối thiểu các loại đất được phép tách thửa trên địa bàn tỉnh Bình Dương.

Diện tích đất tối thiểu đối với từng loại đất (đất ở hoặc đất nông nghiệp) được phép tách thửa đối với khu vực các thị xã được quy định như sau:

Diện tích đất tối thiểu đối với từng loại đất (đất ở hoặc đất nông nghiệp) được phép tách thửa đối với khu vực các huyện được quy định như sau:

Theo đó, các thửa đất mới hình thành và còn lại sau khi tách thửa theo quy định trên phải đảm bảo:

a) Thửa đất sau khi được tách thửa phải có chiều rộng mặt tiền từ 4m trở lên

b) Đối với trường hợp thửa đất có đất ở gắn liền đất nông nghiệp (đất nông nghiệp trong khu dân cư hiện hữu) chỉ áp dụng diện tích đất tối thiểu đối với đất ở. Trong trường hợp này chỉ áp dụng với khác khu vực sau:

- Trong phạm vi địa giới hành chính phường;

- Trong phạm vi khu dân cư thuộc thị trấn, khu dân cư nông thôn mà ranh giới khu dân cư đã được thể hiện trên bản đồ quy hoạch khu dân cư nông thôn hoặc đã được thể hiện trên bản đồ quy hoạch sử dụng đất chi tiết của xã, thị trấn được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.

Còn việc chuyển mục đích sử dụng đất sang mục đích khác phải căn cứ vào quy hoạch - kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch chung xây dựng đô thị hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị đã được phê duyệt.

Do đó, bạn cần liên hệ với văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tại địa phương nơi có mảnh đất để biết thêm chi tiết về điều kiện cũng như phí khi được phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Trân trọng.

Luật sư Lê Thị Hoài Giang (VPLS Lê Nguyễn)

Làm sao để hợp thức hóa nhà không phép?

26/12/2013 08:34

Hỏi: Nhà đã xây trên đất BHK (đất trồng cây lâu năm) năm 2009. Đã có làm "Giấy cam kết tự tháo dỡ nếu có quy hoạch". Năm nay 2013, đất đã chuyển mục đích sử dụng thành "Đất ở nông thôn".

Xin được hỏi, làm thế nào và các bước phải thực hiện để hợp thức hóa nhà đã xây không phép (đồng thời tiến hành xin số nhà theo quy định).

Chân thành cám ơn!

catvu.chan@...

Ảnh minh họa

Trả lời:

Đối với việc xin giấy phép xây dựng, đề nghị Bạn có thể liên hệ với UBND quận/huyện hoặc Sở Xây dựng để được hướng dẫn.

Thủ tục xin cấp số nhà như sau:

Bước 1: Chuẩn bị đầy đủ các hồ sơ theo quy định

Bước 2: Nộp tại bộ phận tiếp nhận và trả kết quả hồ sơ tại Ủy ban nhân dân phường –xã, thị trấn (trong giờ hành chính từ thứ hai đến thứ sáu hàng tuần).
- Cán bộ địa chính phường – xã, thị trấn kiểm tra tính đầy đủ
+ Trường hợp hồ sơ đầy đủ, hợp lệ cán bộ tiếp nhận viết biên nhận trao cho người nộp.
+ Trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì cán bộ tiếp nhận hướng dẫn một lần để người nộp hoàn thiện hồ sơ.

Bước 3: Nhận kết quả giải quyết tại bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của UBND phường xã, thị trấn (trong giờ hành chính từ thứ hai đến sáng thứ bảy hàng tuần).

Hồ sơ bao gồm:

Đơn xin tạm cấp số nhà (người dân tự soạn);
Chứng minh nhân dân và hộ khẩu thường trú hoặc sổ tạm trú của người xin cấp số nhà(bản sao);
Một trong các loại giấy tờ liên quan đến thời điểm tạo lập nhà, đất của căn nhà xin tạm cấp số.

Luật sư Nguyễn Thế Truyền

Công ty Luật Hợp danh Thiên Thanh

(Theo Cafeland)

Thủ tục xin cấp sổ đỏ cho đất canh tác hơn 20 năm

26/12/2013 08:16

Hỏi: Cách đây 24 năm bố mẹ em có theo chủ trương của Nhà nước đi vào Long An theo vùng kinh tế mới. Trong thời gian sống ở đây, bố mẹ em có nhận trả nợ cho gia đình người ta số tiền nợ ở ngân hàng với điều kiện là bố mẹ em sẽ là chủ của một lô đất ruộng mà Nhà nước đã cấp cho gia đình người đó khi mà họ cũng vào Long An lập nghiệp.

Hiện tại bố mẹ em vẫn còn giữ giấy tờ trả nợ ngân hàng và giấy cam kết của 2 bên gia đình. Bố mẹ em đã canh tác trên mảnh đất đó hơn 20 năm nay mà không gặp phải sự tranh chấp nào.

Nay gia đình em muốn làm giấy tờ là chủ sở hữu thật sự của lô đất đó và xin phép chuyển thành đất thổ cư thì cần thủ tục gì và phải nộp những khoảng tiền gì?

Hoacomay051289@...

Ảnh minh họa

Trả lời:

Việc xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải đáp ứng được các điều kiện quy định tại điều 50 Luật Đất đai 2003, sưa đổi bổ sung 2009, yêu cầu đất phải đúng quy hoạch, không tranh chấp và có:

“…….

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

………..”

Trường hợp sử dụng trước năm 1993, không tranh chấp, đúng quy hoạch được Ủy ban nhân dân đồng ý, dù không có loại giấy tờ trên, gia đình bạn vân có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Về việc chuyển mục đích sử dụng đất, trường hợp chuyển từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp phải xin phép Ủy ban nhân dân cấp huyện. Sau khi được cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, gia đình bạn phải nộp tiền sử dụng đất trên diện tích đất chuyển mục đích sử dụng.

Công ty Luật ANT Lawyers

(Theo Cafeland)

Hà Nội: 25.601 hồ sơ mua nhà thuộc SHNN chờ hướng dẫn

19/12/2013 07:44

Hiện, thành phố Hà Nội có hơn 25.000 hồ sơ đang chờ đợi để được hướng dẫn về việc mua nhà thuộc sở hữu Nhà nước (SHNN). Nghị định mới về quản lý và sử dụng nhà ở thuộc SHNN bắt đầu có hiệu lực.

Việc mua nhà thuộc sở hữu Nhà nước trước nay vốn có nhiều thủ tục và công đoạn. Khi Nghị định mới thay thế Nghị định cũ về việc mua nhà ở thuộc SHNN thì người dân lại phải chờ đợi các thủ tục, hướng dẫn mới. Theo đó, quy trình bán nhà, giá mua nhà thuộc sở hữu nhà nước có nhiều thay đổi so với văn bản cũ. Tuy nhiên, vấn đề nảy sinh là tình trạng quy định chờ văn bản hướng dẫn đã khiến 25.601 hồ sơ xin mua nhà được "chốt" trước thời điểm ngày 6/6 cũng phải tạm dừng theo.

Hà Nội vẫn còn hơn 25 nghìn hồ sơ mua nhà thuộc sở hữu nhà nước đang chờ hướng dẫn mới

Ông Nguyễn Anh T ở phường Hàng Mã, quận Hoàn Kiếm cho biết, ông nộp hồ sơ xin mua lại căn nhà đang thuê của Nhà nước theo NĐ 61/CP từ trước thời điểm ngày 6/6/2013. Song, từ đó đến nay, hồ sơ xin mua nhà của ông vẫn tạm dừng, chờ quyết định của thành phố theo tinh thần của NĐ 34/2013/NĐ-CP. Đã được giải thích rõ ràng, nhưng tâm lý những người nộp hồ sơ mua nhà như ông T vẫn rất lo lắng không biết đến bao giờ mới được giải quyết mua, sở hữu căn nhà mà mình đang sử dụng lâu nay.

Thực tế, trường hợp phải chờ đợi hướng dẫn thực hiện quy định mới như ông T không ít. Theo Sở Xây dựng Hà Nội, tính đến hết ngày 5/6/2013, có 25.601 hồ sơ xin mua nhà được "chốt" trước thời điểm quy định mới có hiệu lực. Số này được giải quyết mua theo chế độ giá của quy định cũ, nhưng vẫn phải dừng chờ quy trình mới được ban hành. Trong số đó, Công ty TNHH MTV Quản lý và phát triển nhà Hà Nội tiếp nhận 9.911 hồ sơ. Tổng Công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị Bộ Quốc phòng tiếp nhận 4.743 hồ sơ. Số còn lại do UBND các quận, huyện, thị xã tiếp nhận. Nhiều nhất là quận Hoàng Mai, tiếp nhận 2.250 hồ sơ xin mua; tiếp đến quận Hai Bà Trưng 1.625 hồ sơ; huyện Gia Lâm 1.616 hồ sơ; quận Tây Hồ 1.020 hồ sơ, quận Đống Đa 934 hồ sơ… Ít nhất là UBND huyện Thường Tín cũng có 72 hồ sơ, huyện Sóc Sơn là 62 hồ sơ.

Giải thích lý do trên, Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội Nguyễn Quốc Tuấn cho biết. Mặc dù NĐ 34/2013/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 6/6/2013, nhưng đến 19/9/2013, Bộ Xây dựng mới ban hành Thông tư số 14/2013/TT-BXD hướng dẫn triển khai NĐ 34/CP và Thông tư này có hiệu lực thi hành từ ngày 5/11/2013. Trước khi NĐ 34/CP có hiệu lực, tháng 5/2013, Sở Xây dựng - cơ quan thường trực Hội đồng bán nhà ở thành phố đã có văn bản gửi UBND các quận, huyện, thị xã, các đơn vị bán nhà thực hiện chốt hồ sơ tính đến hết ngày 5/6/2013.

Trả lời câu hỏi, bao giờ tiếp tục triển khai bán nhà cho các trường hợp nêu trên, ông Nguyễn Quốc Tuấn cho biết thêm, ngày 29/10, trước khi Thông tư hướng dẫn của Bộ Xây dựng có hiệu lực thi hành, Sở Xây dựng Hà Nội có văn bản gửi Bộ Xây dựng, Bộ Quốc phòng; các sở, ngành, UBND quận, huyện, thị xã đề nghị góp ý dự thảo văn bản quyết định của UBND TP Hà Nội, về việc ban hành quy định tiếp nhận nhà ở tự quản, bán nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước trên địa bàn; đồng thời đề nghị các sở, ngành cử cán bộ tham gia Hội đồng xác định giá bán nhà thành phố. Tuy nhiên, trong khi chờ ban hành quy định, để kịp thời triển khai việc bán nhà, Sở Xây dựng Hà Nội đã đề nghị và được UBND thành phố đồng ý, giao cho Sở hướng dẫn thực hiện theo hướng kiểm tra, phân loại hồ sơ đã tiếp nhận tại các đơn vị, nếu hồ sơ mua nhà đủ điều kiện được bán theo quy định của NĐ 34/CP thì Công ty TNHH MTV Quản lý và phát triển nhà Hà Nội, Tổng Công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị Bộ Quốc phòng tổng hợp, báo cáo Sở, thực hiện bán theo quy định tại khoản 4, Điều 39 NĐ 34/CP và khoản 1, Điều 41 Thông tư 14. Quy trình thủ tục, hồ sơ thực hiện theo các văn bản thực hiện NĐ 61/CP của Chính phủ và các văn bản liên quan. Trường hợp không đủ điều kiện phải chờ thực hiện theo quyết định của thành phố. Hiện, việc rà soát đang được tiến hành. Như vậy, sẽ có số lượng đáng kể hồ sơ tiếp tục được giải quyết mà không phải đợi văn bản hướng dẫn ban hành.

Câu chuyện quy định chờ văn bản hướng dẫn không hiếm, hầu như bộ luật và các quy định tiếp sau đó mới ra đời đều vướng phải vấn đề này. Điều đó đặt ra câu hỏi, tại sao không soạn luôn văn bản hướng dẫn dưới luật cùng với việc soạn thảo luật, vì dự thảo luật hay văn bản hướng dẫn thi hành đều do các bộ, ngành soạn thảo. Hoặc cụ thể hóa quy định ngay trong luật, nghị định để giảm bớt văn bản hướng dẫn, tránh gây phiền hà cho người dân, thậm chí chồng chéo, nhiều cách hiểu khác nhau giữa các văn bản, khi thi hành. Nghị định mới đưa ra tất yếu cải thiện những thiếu sót ở Nghị định cũ. Tuy vậy, vẫn còn nhiều kẽ hở và nhiều vấn đề vẫn còn nan giải gây khó cho nhân dân. 

(Theo HNM) 

Xác định ranh giới đất cho đúng thực tế

09/12/2013 14:47

Hỏi: Bố chồng tôi có tặng vợ chồng tôi một mảnh đất (đã có sổ đỏ). Nay chúng tôi muốn sang tên hai vợ chồng để tiện cho việc chuyển nhượng và các việc liên quan đến mảnh đất. Chúng tôi đã nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở phường.

Mảnh đất hiện có một tường rào do chủ đất cũ xây đã lâu. Tường xây không thẳng, bị cong ở giữa, ba phía còn lại là đất trống. Địa chính phường cùng chúng tôi đi thực địa và cho biết mảnh đất là hình bình hành trong khi sổ đỏ là hình chữ nhật vuông vắn. Họ cũng có thông báo người giáp ranh bên phía bức tường muốn chúng tôi gặp trực tiếp xác nhận sẽ phá bức tường đi, căng dây từ điểm đầu tới điểm cuối và xây cho thẳng thì họ mới ký giáp ranh.

Xin hỏi, chúng tôi phải xác định ranh giới mảnh đất được bố chồng tặng như thế nào? Nếu bức tường chủ cũ xây bị ăn vào mảnh đất thì phải làm thế nào để xác định đúng? Sổ đỏ đất vuông vắn nhưng thực tế bị khuyết là do đâu? Làm thế nào để giải quyết để đất thẳng đúng như trên giấy tờ? Liệu có phải do bức tường xây sai?

Tôi có thể yêu cầu người giáp ranh đo lại đất nhà họ cho đúng sổ đỏ để xác định ranh giới cho đúng không?

Nếu chúng tôi xây nhà trên đất thực địa với hình dạng xéo và xác định ranh giới là bờ tường mà sau này người giáp ranh khiếu nại nhà tôi xâm lấn đất của họ thì phải giải quyết thế nào? Chúng tôi không muốn khiếu kiện phiền hà nên mong quý báo giải đáp giúp thắc mắc và chỉ dẫn phương pháp tốt nhất để tránh mọi vấn đề rắc rối. Cảm ơn.

(trang_luuthu@... )

Trả lời

Theo thư bạn trình bày, chúng tôi hiểu mảnh đất bố chồng bạn tặng cho cho vợ chồng bạn đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ).

Theo quy định tại khoản 1, điều 18, Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 thì “trường hợp số liệu đo đạc thực tế theo đúng quy phạm kỹ thuật về đo đạc địa chính mà diện tích thửa đất nhỏ hơn diện tích đã ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì giấy chứng nhận được cấp theo số liệu diện tích đo đạc thực tế; người sử dụng đất không được truy nhận số tiền sử dụng đất đã nộp (nếu có) đối với phần diện tích ít hơn so với diện tích đất ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất”.

Quy định này áp dụng đối với trường hợp các bên không có tranh chấp về ranh giới hoặc ranh giới được công nhận là chính xác theo bản đồ địa chính.

Tuy nhiên, bức tường làm ranh giới xây bị cong và chủ đất giáp ranh cũng đã đồng ý sẽ phá bức tường đi và căng dây từ điểm đầu tới điểm cuối và xây cho thẳng thì họ mới ký giáp ranh.

Điều này chứng tỏ chủ đất giáp ranh đã khá thiện chí nên bạn có thể căn cứ vào sổ đỏ và theo quy định của pháp luật để thỏa thuận với chủ đất đo đạc cho đúng diện tích đất thể hiện trên sổ đỏ hoặc nếu thấy cần thiết có thể thương lượng yêu cầu chủ đất giáp ranh đo đạc lại đất nhà họ để xác định ranh giới chính xác giữa hai bên.

Vì diện tích đất nhà bạn theo sổ đỏ là hình chữ nhật chứ không phải hình bình hành tức là phần diện tích đất bị chéo đó không thuộc quyền sở hữu của bạn. Sau khi hai bên đã xác định rõ được diện tích đất thuộc quyền sử dụng của mình thì bạn có thể xây nhà trên diện tích đó.

Trân trọng.

Luật sư Lê Thị Hoài Giang (VPLS Lê Nguyễn)

(Theo TTO) 

Xác minh tính xác thực của giấy tờ đất đai ở đâu?

21/11/2012 14:01

Hỏi: Tôi đang có ý định mua nhà ở Hóc Môn (Tp.HCM). Diện tích nền căn nhà là 50m2, đã có sổ hồng. Người bán nói sẽ làm hết các thủ tục sang tên cho tôi nhưng tôi rất phân vân không biết các giấy tờ nhà đất chủ nhà đưa tôi xem có hợp pháp không?

Xin hỏi làm sao để biết các giấy tờ đó là hợp pháp? Căn nhà tôi định mua có nằm trong quy hoạch? Tôi nên xác minh những thông tin liên quan ở đâu? Với diện tích trên có gặp phải khó khăn gì cho việc mua bán? Cần lưu ý điều gì khi mua?

Mong được chuyên mục tư vấn. Cảm ơn.

 Thiệp Nguyễn (nguyenthiep_47@... )

Trả lời

Việc xác minh tính xác thực của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và sở hữu tài sản nhà ở (giấy hồng), cũng như các thông tin về quy hoạch tại vị trí thửa đất trong sổ hồng ông nên mang bản sao đến phòng quản lý đô thị và văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất quận/huyện nơi có đất để xin biết thông tin chính xác.

Trường hợp của ông thì ông liên hệ với Phòng quản lý đô thị và Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Hóc Môn (Tp.HCM) để được biết các thông tin mà ông quan tâm.

Đối với nhà đã được cấp sổ hồng nói chung (không phụ thuộc diện tích) nếu không bị hạn chế quyền dân sự (do thế chấp, bảo lãnh hoặc tranh chấp) thì về nguyên tắc chủ sở hữu có quyền mua bán theo quy định của pháp luật.

Việc mua bán nhà theo pháp luật phải được công chứng chứng nhận trên hợp đồng. Thông thường, công chứng viên có trách nhiệm kiểm tra tính xác thực của giấy chứng nhận và các nội dung khác của hợp đồng. Do vậy, ông nên đề nghị cơ quan công chứng chứng nhận vào giao dịch mua bán của ông.

Trong quá trình làm thủ tục sang tên trên giấy chứng nhận, ông nên trực tiếp đi nộp hồ sơ và nhận lại bản chính khi cơ quan nhà nước sang tên xong. Quá trình này nếu là giấy tờ không xác thực sẽ bị phát hiện và xử lý.

Thân ái!

Luật sư Huỳnh Văn Nông

(Theo TTO)

Rắc rối mua đất của cơ quan thi hành án

14/11/2012 08:32

Hỏi: Tháng 5/2011, tôi trúng đấu giá một phần thửa đất của cơ quan thi hành án huyện Vạn Ninh, Khánh Hòa bán, khi đi làm sổ đổ thì được yêu cầu phải có thủ tục trích đo và có tờ khai thuế thu nhập cá nhân, giấy xác nhận hoàn thành thuế...

Khi đến Phòng tài nguyên - môi trường thì tôi không làm hồ sơ được, yêu cầu bên thi hành án làm hồ sơ tách thửa và bên thi hành án đưa phiếu biên nhận yêu cầu tôi phải trả số tiền đó.

Trong khi đó, hợp đồng mua bán có ghi rõ "người bán đấu giá có trách nhiệm phối hợp với người có tài sản bán đấu giá tổ chức bàn giao tài sản và toàn bộ hồ sơ pháp lý đúng thời hạn quy định của pháp luật hoặc theo thỏa thuận".

Xin hỏi cơ quan thi hành án huyện Vạn Ninh làm vậy là đúng hay sai, nếu sai tôi phải làm gì để đòi quyền lợi của mình.

Bui Anh Tai (vong1983@...)

Trả lời

Căn cứ các quy định pháp luật hiện hành: Cơ quan thi hành án và các cơ quan nhà nước phải có trách nhiệm làm thủ tục đăng ký, chuyển quyền sở hữu, sử dụng cho người mua, người nhận tài sản để trừ vào số tiền được thi hành án.

Cơ quan thi hành án dân sự có trách nhiệm cung cấp đầy đủ những văn bản, giấy tờ quy định tại khoản 3 điều 106 Luật thi hành án dân sự có hiệu lực 2009 cho người mua tài sản thi hành án, người nhận tài sản để trừ vào số tiền được thi hành án.

Hồ sơ đăng ký chuyển quyền sở hữu, sử dụng gồm có:

a) Văn bản đề nghị của cơ quan thi hành án dân sự;
b) Bản sao bản án, quyết định;
c) Quyết định thi hành án, quyết định kê biên tài sản;
d) Văn bản bán đấu giá thành hoặc biên bản giao nhận tài sản để thi hành án;
đ) Giấy tờ khác có liên quan đến tài sản, nếu có.

Người phải thi hành án phải chịu mọi chi phí thi hành án (kê biên, đấu giá, thuế thu nhập cá nhân…) liên quan đến tài sản thi hành án (điều 73 Luật thi hành án dân sự 2009).

Về nguyên tắc, bất cứ cá nhân nào chuyển nhượng quyền sử dụng đất đều phải kê khai thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên, “trường hợp bất động sản do cá nhân chuyển nhượng cho tổ chức, cá nhân khác theo quyết định thi hành án của tòa án thì cá nhân chuyển nhượng phải kê khai, nộp thuế hoặc tổ chức, cá nhân tổ chức bán đấu giá phải kê khai, nộp thuế thu nhập cá nhân thay cho bên chuyển nhượng” (điều 3 thông tư 161/2009/TT-BTC của Bộ Tài chính).

Người mua được tài sản bán đấu giá có “quyền và nghĩa vụ được xác định trong hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá; được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản bán đấu giá” (khoản 2 điều 36 nghị định 17/2010/NĐ-CP về bán đấu giá tài sản).

Bạn là người mua được tài sản bán đấu giá thông qua cơ quan thi hành án huyện Vạn Ninh. Do đó, bạn yêu cầu cơ quan thi hành án huyện Vạn Ninh thực hiện nghĩa vụ cung cấp toàn bộ hồ sơ theo yêu cầu của Phòng tài nguyên - môi trường. Nếu cơ quan thi hành án không thực hiện thì bạn phải khiếu nại hành chính đối với hành vi này.

Trân trọng,

Luật sư Phan Phước Thuận

(Theo TTO)