Quyền thừa kế

Tặng cho quyền sử dụng đất nông nghiệp cần điều kiện gì?

25/02/2015 14:12

Hỏi: Bà của ông Lê Đình Nghĩa (Vĩnh Phúc) năm 1980 đã nhận chuyển nhượng 3 sào đất nông nghiệp để tiến hành canh tác.

Hiện nay, những người con của bà ông đã thoát ly, không làm nông nghiệp nữa. Những người con này có đủ điều kiện để được nhận tặng, cho hoặc sau này hưởng thừa kế quyền sử dụng diện tích đất nông nghiệp đó không?

Người sử dụng đất nông nghiệp phải đáp ứng các điều kiện pháp luật quy định mới được tặng cho quyền sử dụng đất này (ảnh minh họa, nguồn: Người lao động Online)

Trả lời:

Khoản 1, Điều 188 Luật Đất đai quy định, người sử dụng đất phải có các điều kiện sau đây mới được thực hiện các quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê lại, cho thuê, tặng cho, thế chấp, thừa kế quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất:

- Mảnh đất không có tranh chấp.

- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quy định ở Khoản 3, Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định ở Khoản 1, Điều 168 của Luật Đất đai.

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án.

- Đang trong thời hạn sử dụng đất.

Bên cạnh các điều kiện quy định nêu trên, người sử dụng đất khi sử dụng các quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê lại, cho thuê, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất, thế chấp quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định ở các Điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật Đất đai.

Việc chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê lại, cho thuê,  tặng cho, thừa kế, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, thế chấp quyền sử dụng đất phải đăng ký ở cơ quan đăng ký đất đai, đồng thời có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký trong Sổ địa chính.

Ngoài ra, trường hợp sử dụng đất nông nghiệp, đất trồng lúa trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, trong khu vực rừng phòng hộ thì còn phải đáp ứng các điều kiện theo quy định tại Khoản 3, Khoản 4, Điều 191 của Luật này.

Những người đủ điều kiện sở hữu đất nông nghiệp theo Luật Đất đai sẽ được nhận tặng, cho hoặc hưởng thừa kế quyền sử dụng đất này.

Bộ Tài nguyên và Môi trường

Có được tự ý chia đất thừa kế?

29/01/2015 14:17

Hỏi: Bố chồng tôi mất sớm và có để lại 1 mảnh đất ở quê nhà rộng hơn 400m2. Gia đình tôi có 5 anh chị em (3 trai, 2 gái) đều đã lập gia đình. Tôi là vợ của người con trai thứ 3 và hiện giờ đang sống cùng mẹ chồng.

Nay mẹ chồng tôi muốn dùng 100m2 đất nhà thờ và chuyển nhượng cho con trai trưởng. Nhưng do không có tiền xây nên bà đã bán một phần mảnh đất cho tôi. Phần còn lại bà để bán mà không chia cho các con trong nhà. Mẹ chồng tôi làm như vậy có đúng không ? Nếu mua bán thì phải làm những thủ tục pháp lý gì?

(oc……..phuong@gmail.com)

Ảnh minh họa. Nguồn: Vnxpress

Trả lời:

Khoản 1 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định: “1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.” – Như vậy, chỉ những người sử dụng đất hợp pháp, được pháp luật công nhận và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới được phép tiến hành chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.

Trong trường hợp này, cần xác định đây là tài sản chung của cha và mẹ của bạn. Khi cha của bạn mất, ½ khối tài sản nêu trên được xác định là di sản thừa kế do cha của bạn để lại. Mẹ bạn là người quản lý di sản theo Khoản 1 Điều 66 Luật Hôn nhân và gia đình 2014: “1. Khi một bên vợ, chồng chết hoặc bị Tòa án tuyên bố là đã chết thì bên còn sống quản lý tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp trong di chúc có chỉ định người khác quản lý di sản hoặc những người thừa kế thỏa thuận cử người khác quản lý di sản.”

Do đó, trước khi tiến hành các giao dịch đối với thửa đất trên, những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất của cha bạn bao gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết phải tiến hành thỏa thuận phân chia di sản thừa kế tại tổ chức công chứng theo Điều 49 Luật Công chứng. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.

Mẹ của bạn chỉ có định đoạt ½ tài sản thuộc quyền sở hữu của bà và phần tài sản thừa kế mà bà được hưởng sau khi tiến hành thủ tục phân chia di sản thừa kế nêu trên.

Bước 1: Lập hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại Điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013:

“Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này”.

Bước 2: Tiến hành khai thuế và lệ phí trước bạ

Trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất giữa “vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau” thì được miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ.

Trường hợp này, khi khai thuế và lệ phí trước bạ, người nhận tài sản phải xuất trình cho cơ quan thuế các giấy tờ hợp pháp chứng minh mối quan hệ với cho, tặng hoặc xác nhận của uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi người cho hoặc nhận tài sản thường trú về mối quan hệ trên (khoản 10 Điều 4 Nghị định 45/2011/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung bằng nghị định 23/2013/NĐ-CP)

Bước 3: Đăng ký biến động quyền sử dụng đất theo quy định tại Điểm a, b Khoản 2 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT

Luật sư Phạm Thị Bích Hảo

Công ty Luật TNHH Đức An, Thanh Xuân, Hà Nội

(Theo Lao động)

Đất chưa có sổ đỏ có được khai nhận thừa kế?

19/08/2014 07:36

Hỏi: Trước đây mẹ tôi mua 1 mảnh đất 36m2 bằng giấy tay. Toàn bộ giấy tờ do mẹ tôi đứng tên mua. Sau đó mẹ tôi xây nhà và sinh sống tại ngôi nhà trên cùng tôi và hai con tôi.

Năm 2011 mẹ tôi mất do bệnh không để lại di chúc. Gia đình tôi chỉ có mẹ tôi và tôi. Ba tôi mất tích trước giải phóng. Hiện tại địa phương đang có đợt cấp sổ hồng cho những hộ chưa có sổ. Vậy tôi có thể làm thủ tục đứng tên trên giấy tờ nhà đất được không?

Tôi là người duy nhất thuộc hàng thừa kế duy nhất, việc nhận thừa kế có liên quan đến chồng tôi không?

(ntlhuyen2707@.....)

Đất chưa có sổ đỏ nếu sở hữu hợp pháp vẫn được thừa kế. Ảnh minh họa

Trả lời:

Theo quy định Luật đất đai 2013 có hiệu lực từ ngày 1/7/2014, trường hợp người sử dụng đất có giấy tờ mua bán (chuyển nhượng) quyền sử dụng đất viết tay được xác lập trước ngày 15/10/1993 được UBND cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15/10/1993; hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại điều 100 Luật đất đai 2013 nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 1/7/2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai.

Nay được UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Như vậy, đối với nhà đất mà bạn đề cập cần xác định thời điểm xác lập quyền sử dụng trên cơ sở các giấy tờ viết tay mà mẹ bạn mua.

Nếu thuộc trường hợp được nhà nước công nhận quyền sử dụng, sở hữu nhà đất theo quy định của pháp luật thì khi mẹ bạn chết, tài sản đó trở thành di sản thừa kế thuộc quyền sử dụng, sở hữu của người thừa kế hợp pháp.

Do bạn là người thừa kế duy nhất thuộc hàng thừa kế thứ nhất, mẹ bạn chết không để lại di chúc nên việc thừa kế được thực hiện theo pháp luật, chỉ có một người duy nhất là bạn ở hàng thừa kế thứ nhất, nên bạn có quyền tiến hành các thủ tục khai nhận di sản thừa kế tại tổ chức hành nghề công chứng và đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật.

Chồng bạn không được hưởng thừa kế nên không phải là đồng sở hữu, sử dụng tài sản nhà đất nói trên.

Luật sư Lê Cao 

(www.fdvn.vn)

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài có được nhận thừa kế nhà?

07/07/2014 13:27

Hỏi: Tôi được thừa kế một căn nhà ở Việt Nam, có công chứng hợp pháp nhưng lúc đó tôi chưa đủ tuổi để nhận theo điều kiện của bà nội.

Sau này, tôi định cư ở nước ngoài và muốn nhận lại tài sản này. Xin luật sư cho biết thủ tục để nhận tài sản và tôi có thể làm ủy quyền cho người thân ở Việt Nam được không nếu chưa có thời gian để về?

Marie Gaslonde Phạm (CH Pháp)

Trả lời:

Giả sử trường hợp bạn hỏi là đã thôi quốc tịch Việt Nam và thường trú liên tục ở nước ngoài thì theo Điều 126 Luật Nhà ở năm 2005 và Điều 121 Luật Đất đai năm 2003 quy định những đối tượng sở hữu nhà tại Việt Nam, bao gồm: Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư lâu dài tại Việt Nam; người có công đóng góp với đất nước; nhà hoạt động văn hóa; nhà khoa học có nhu cầu về hoạt động thường xuyên tại Việt Nam nhằm phục vụ sự nghiệp xây dựng đất nước; người được phép về sống ổn định tại Việt Nam và các đối tượng khác do Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định.

Ảnh minh họa

Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc các đối tượng nêu trên đã về Việt Nam cư trú với thời hạn được phép từ 6 tháng trở lên được sở hữu một nhà ở riêng lẻ hoặc một căn hộ.

Thực tế cho thấy, việc khai nhận di sản thừa kế là theo pháp luật hay theo di chúc thì đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài hay gọi là Việt Kiều khá phức tạp, tiềm ẩn nhiều rủi ro cho các bên dẫn đến tranh chấp. Trong khi đó, pháp luật quy định Việt Kiều không được sở hữu quyền sử dụng đất nên không được nhận thừa kế với đối tượng là quyền sử dụng đất mà phải chuyển nhượng lại cho tổ chức, cá nhân khác. Nói chính xác là không được đứng tên quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà gắn liền với đất.

Pháp luật Việt Nam không hạn chế quyền ủy quyền cho người khác thực hiện việc khai nhận di sản thừa kế và các quyền liên quan. Tuy nhiên bạn cần phải dự liệu các rủi ro có thể phát sinh từ việc ủy quyền này.

Hình thức văn bản ủy quyền phải bao gồm các nội dung: Thông tin người ủy quyền, người nhận ủy quyền, căn cứ, nội dung, phạm vi, thời hạn ủy quyền và phải được chứng thực bởi cơ quan đại diện ngoại giao của Việt Nam tại quốc gia nơi bạn đang cư trú.

Bạn lưu ý, trường hợp chưa tiến hành các thủ tục nêu trên thì kể từ ngày 1/7/2014 trở đi (ngày Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực) trường hợp của bạn, có thể tham khảo thêm Điều 186 Luật Đất đại năm 2013 quy định quyền và nghĩa vụ về sử dụng đất ở của người Việt Nam định cư của nước ngoài được sử dụng nhà ở tại Việt Nam; người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

 Luật sư Nguyễn Phú Thắng

 (Đoàn Luật sư TP Hà Nội)

Chia nhà đất thừa kế khi có tranh chấp

14/05/2014 14:53

Hỏi: Ông bà nội tôi có 7 người con, ba tôi thứ 6 và có một miếng đất thổ cư ngang 27m - dài 60m. Năm 1990 ông bà nội tôi cho bác thứ 4 phần đất chiều ngang 9m - dài 60m, bác tôi sử dụng ổn định và đã được cấp sổ đỏ.

Còn lại chiều ngang 18m - dài 60m (đến nay chưa có sổ đỏ), ông nội cho cha tôi 9m - dài 60m, phần giữa chiều ngang 9m - 60m làm phủ thờ dự định cho chú út ở chung với ông bà nội. Nhưng sau đó chú út tôi bỏ nhà đi nên cha mẹ tôi mới ở chung phụng dưỡng ông bà nội từ năm 1990 đến lúc ông bà nội tôi mất (ông nội mất năm 1995, bà nội mất năm 2008).

Năm 1992, chú út tôi quay về cất nhà ở trên phần đất ông nội cho cha tôi đến nay (ngang 6m - dài 20m). Nay chú út khởi kiện cha tôi yêu cầu chia hai phần đất chưa có sổ đỏ (ngang 18m - dài 60m). Cha tôi không đồng ý, chỉ cho ông phần diện tích đang ở chiều ngang 6m - dài 20m, vì phần đất còn lại cha tôi đã ở chung với ông bà nội, sử dụng ổn định cất nhà trồng cây và đào ao nuôi cá từ năm 1990 đến nay.

Theo tôi được biết, nếu đất sử dụng ổn định lâu dài từ trước ngày 15-10-1993 thì được công nhận quyền sử dụng đất. Xin hỏi, trong trường hợp này cha tôi có được công nhận quyền sử dụng hết phần đất trên (trừ phần chú út đang ở)? Nếu không thì có phải chia thừa kế không, nếu có thì cách chia như thế nào?

Xin nói thêm, các chú bác khác không tranh chấp vì đã có tài sản khác do ông bà nội chia trước đây.

(dangkhoa2099@... )

Trả lời

Về việc chia thừa kế, đối với vụ kiện chia thừa kế, Tòa án thụ lý vụ kiện sẽ xác định di sản thừa kế của người chết để lại bao gồm những loại tài sản nào.

Đối với di sản là nhà đất, ngoài việc xem xét chứng cứ do các bên liên quan đưa ra, Tòa án sẽ yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền căn cứ trên các hồ sơ, kê khai của chủ sở hữu và chủ sử dụng đất để xác định ông/bà nội của ông/bà có quyền sử dụng bao nhiêu m2 đất và bao nhiêu căn nhà.

Khi đã xác định được di sản của người qua đời, Tòa án sẽ chia đều di sản thừa kế mà ông/bà nội của ông/bà đã tạo lập được khi còn sống để chia đều cho các con (không phân biệt những người con khác đã được cho nhà đất trước đó).

Trong trường hợp cha, mẹ của ông/bà có đóng góp tạo dựng nhà - đất vào phần di sản của ông/bà nội, thì cha mẹ của ông/bà có nghĩa vụ phải chứng minh, và cung cấp các chứng cứ, tài liệu đó, cùng đơn yêu cầu cho Tòa án. Nếu các anh chị em hay Tòa án đồng ý, thì khi chia di sản thừa kế, Tòa án sẽ trừ đi phần tài sản mà cha mẹ của ông/bà đã đóng góp.

Trân trọng,

Luật sư Nguyễn Thị Kim Thư

(Công ty Luật TNHH Sách Vàng Việt Nam)

Nhà là tài sản thừa kế chung với các con, mẹ có được tự ý bán?

03/04/2014 11:36

Hỏi: Tôi có một việc liên quan đến vấn đề giao dịch bất động sản nhưng không nắm rõ về luật, xin tư vấn giúp tôi.

Năm 2009 mẹ tôi làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đứng tên của bà (lúc đó ba tôi còn sống). Đến năm 2011 thì ba tôi mất. Gia đình tôi có 4 người con, 2 chi gái đã tách hộ khẩu ở riêng. Bây giờ trong sổ hộ khẩu gia đình chỉ còn có tên mẹ, em trai, em dâu, các cháu, và tôi.

Hiện nay mẹ tôi muốn bán căn nhà đó nhưng tôi và 2 chị gái không đồng ý. Vì đó là nơi đang thờ ba tôi.

Xin cho tôi  hỏi: mẹ tôi có quyền tự ý bán ngôi nhà đó không?

Xin cám ơn !

vothuyhangh@..

Trả lời:

Tài sản bạn nhắc đến ở trên là tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân của ba và mẹ bạn. Ba bạn chết đi không để lại di chúc, phần di sản của ba bạn được xác định là giá trị bằng ½ quyền sử dụng đất nói trên sẽ được chia theo pháp luật.

Căn cứ Điều 676 Bộ luật dân sự năm 2005 quy định về người thừa kế theo pháp luật:

Điều 676. Người thừa kế theo pháp luật

1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột, chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.

3. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.

Theo đó, di sản của ba bạn sẽ được chia đều cho những người ở hàng thừa kế thứ nhất đó là mẹ bạn, các con ruột, các con nuôi của ba bạn (nếu có) và ông, bà nội bạn (nếu ông, bà nội bạn còn sống).

Việc mẹ bạn tự ý định đoạt quyền sử dụng đất mà không được sự đồng ý của hai chị gái bạn là không có căn cứ.

Trân trọng!

Luật sư Nguyễn Thế Truyền 

Công ty Luật Hợp danh Thiên Thanh

Nhà đứng tên chị, em có được hưởng thừa kế không?

19/03/2014 15:16

Gia đình tôi có 4 anh chị em. Tôi là con gái út trong nhà. Ba anh chị lớn của tôi đều đã lập gia đình còn tôi thì chưa và hiện vẫn sống cùng bố mẹ. Trong đó, 2 anh trai của tôi đã lấy vợ và ra ở riêng. Cả hai anh đều được bố mẹ tôi xây dựng nhà cửa cho đàng hoàng.

Về phần chị gái tôi, sau khi lấy chồng thì được đứng tên ngôi nhà mà gia đình tôi đang ở. Trong khi đó, tôi chưa lập gia đình. Vậy xin hỏi luật sư: trong trường hợp này tôi có được quyền thừa kế một phần ngôi nhà mà chúng tôi đang ở không?

ducnguyen.expo@...

Trả lời:

Theo như thông tin bạn trình bày, thì chị bạn đang đứng tên ngôi nhà mà gia đình bố mẹ và bạn đang ở. Theo quy định tại Điều 21 Luật Nhà ở thì chủ sở hữu nhà ở có quyền: Chiếm hữu đối với nhà ở. Sử dụng nhà ở. Bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi, để thừa kế, cho mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý, thế chấp nhà ở thuộc sở hữu của mình theo quy định của pháp luật. Ngoài các quyền vừa nêu thì chủ sở hữu nhà ở còn có các quyền sau: Khiếu nại, tố cáo những hành vi vi phạm quyền sở hữu nhà ở hợp pháp của mình.

Như vậy, chị gái bạn có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hợp pháp thì chị bạn có toàn quyền sử dụng, định đoạt như: Để thừa kế, tặng cho, cho thuê, bán căn nhà nêu trên.

Bạn không được thừa kế một phần ngôi nhà do chị gái bạn đứng tên. Vì khi được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà mang tên chị bạn tức là chị bạn đã được nhà nước công nhận quyền sở hữu hợp pháp, thì bố mẹ bạn không có quyền định đoạt tài sản, và nếu sau này bố mẹ bạn mất thì ngôi nhà trên cũng không được xác định là di sản do đó bạn không có quyền thừa kế đối với ngôi nhà mà chị gái bạn đã được đứng tên.

Tuy nhiên, do nguồn gốc căn nhà là của bố mẹ bạn, thì bố mẹ bạn phải có căn cứ chứng minh chị bạn là người được ủy quyền đứng tên trên mảnh đất đó. Khi đó, bố mẹ bạn tiến hành lại các thủ tục để đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Quyền thừa kế chỉ phát sinh khi bố mẹ bạn để lại di chúc theo đúng quy định pháp luật cho bạn và các anh, chị em trong gia đình.

Luật sư Phạm Thị Bích Hảo (Công ty luật TNHH Đức An)

Điều kiện hợp thức hóa đất thừa kế

31/12/2013 08:27

Hỏi: Gia đình tôi có thừa kế một phần đất gần 2.000m2 do ông cố để lại. Tới nay, đã hơn 10 năm vẫn chưa thể đăng ký chủ quyền sử dụng đất.

Khi nộp hồ sơ lên xã thì bị từ chối với lý do đất nghĩa trang gia tộc, mặc dù đã hơn 20 năm nay khu đất trên hoàn toàn không sử dụng để mai táng, chỉ sản xuất nông nghiệp. Theo bản đồ kỹ thuật của thành phố, khu đất trên là đất vườn. Ông nội tôi còn sống. Gia đình tôi vẫn còn lưu bằng khoán gốc từ ông nội để lại. Xin hỏi, gia đình tôi phải làm gì để được cấp sổ đỏ?

Lê Hữu Trí  (huyện Hóc Môn, Tp.HCM)

Trả lời

Qua thư trình bày, chúng tôi hiểu rằng hộ gia đình ông đang sử dụng một phần thửa đất này và xin cấp sổ đỏ. Theo Khoản 4, Điều 50 Luật Đất đai và Khoản 1, Điều 3 Nghị định 84 ngày 25/5/2007 của Chính phủ, nếu hộ gia đình ông đang sử dụng phần đất này trước ngày 15/10/1993, không có tranh chấp về quyền sử dụng đất và việc sử dụng đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ).

Theo quy định tại Nghị định 84 nói trên, để được cấp sổ đỏ hộ gia đình ông phải được UBND xã xác nhận là đất không có tranh chấp. Nếu UBND xã không xác nhận việc này, ông có quyền nộp đơn khiếu nại đến UBND xã trong thời hạn không quá 90 ngày kể từ ngày có văn bản trả lời từ chối. Sau khi có quyết định giải quyết của Chủ tịch UBND xã đối với khiếu nại của ông, nếu không đồng ý với quyết định này ông có thể khởi kiện ra Tòa án nhân dân huyện nơi có đất hoặc khiếu nại đến UBND huyện trong thời hạn không quá 45 ngày kể từ ngày nhận được quyết định giải quyết.

Luật gia Nguyễn Văn Khôi

Làm giấy chứng nhận nhà đất thuộc di sản thừa kế

25/12/2013 16:44

Hỏi: Mẹ tôi đang sống trong một căn phòng ở tầng 2 của một khu nhà do ông nội tôi mua từ thời Pháp, nhưng người đứng tên chủ sở hữu là anh trai cùng cha khác mẹ với bố tôi. Hiện bác tôi đã mất và giấy tờ sở hữu nhà bác đã chuyển cho vợ mình (hai bác sống ở Tp.HCM).

Giấy tờ sở hữu căn nhà đó bao gồm cả khu nhà rộng khoảng 450m2 và căn phòng gia đình tôi đang sinh sống nằm trên tầng 2 diện tích 24m2. Gia đình tôi vẫn sống ở căn phòng đó từ năm 1960 đến nay.

Sau khi giải phóng, Nhà nước đã thu lại một số phòng ở tầng 1 của khu nhà đó và phân cho một số hộ gia đình vào ở. Các hộ được Nhà nước phân nhà ở đó vẫn làm được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Xin hỏi, giờ nếu gia đình tôi muốn làm giấy tờ sở hữu nhà riêng cho căn phòng mà gia đình đang sử dụng thì có được không?

Phan Thi Quyen (quyen.pt@...)

Trả lời

Như thông tin bạn cung cấp thì trên giấy tờ nhà người đứng tên sở hữu là bác bạn và giấy tờ đó hiện đang do bác gái của bạn giữ. Tôi không rõ bác bạn mất có để lại di chúc hay không. Nếu bác bạn có để lại di chúc thì có để lại di chúc đối với căn hộ đó hay không. Và nếu có thì để lại di chúc cho ai. Người được thừa kế theo di chúc đã làm thủ tục đăng ký thừa kế và sang tên hay chưa?

Nếu bác bạn không để lại di chúc thì theo quy định tại khoản 1, điều 675 Bộ luật dân sự 2005, đây là trường hợp thừa kế theo pháp luật. Theo đó, hàng thừa kế thứ nhất bao gồm vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết.

Như vậy, trong trường hợp này, về nguyên tắc, những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất như nêu trên là những người có quyền được thừa kế căn hộ mà gia đình bạn đang ở.

Trong cả hai trường hợp, người thừa kế theo di chúc hoặc thừa kế theo pháp luật mới là người thừa kế hợp pháp. Tuy nhiên, theo thông tin bạn cung cấp, tôi hiểu gia đình bạn đã ở tại căn hộ đó từ năm 1960 và đến nay hai bên cũng không có tranh chấp gì.

Vì thế cách tốt nhất, bạn hãy thương lượng với gia đình nhà bác bạn để họ làm thủ tục thừa kế đối với căn hộ và sau đó sẽ làm hợp đồng tặng cho lại căn hộ đó cho gia đình nhà bạn. Khi đó, gia đình nhà bạn mới làm thủ tục sang tên để được đứng tên sở hữu căn hộ.

Tóm lại, do thông tin bạn cung cấp chưa đầy đủ nên có thể xảy ra nhiều trường hợp khác nhau nên bạn phải xem xét lại xem trường hợp của mình rơi vào tình huống cụ thể nào mà có hướng giải quyết thích hợp.

Trân trọng.

Luật sư Lê Thị Hoài Giang (VPLS Lê Nguyễn)

Hợp thức hóa nhà thừa kế thì có đóng tiền sử dụng đất?

13/12/2013 07:50

Hỏi: Mẹ tôi được thừa kế căn nhà diện tích 33m2, 1 trệt, 1 gác (nhà cấp 4) tại quận 3 (Tp.HCM). Nhà có trước năm 1975 do ông ngoại tôi để lại và sử dụng cho tới giờ nhưng chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Hiện gia đình tôi muốn hợp thức hóa nhà nhưng chưa biết làm thế nào. Trong trường hợp này, nếu làm đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì có phải đóng tiền sử dụng đất không? Mong được Tư vấn nhà đất chỉ dẫn. Cảm ơn.

Lê Minh Hải (Q.3, Tp.HCM)

Trả lời

Theo quy định tại điểm a, khoản 2, mục III Thông tư số 117/2004.TT-BTC ngày 7/12/2004 hướng dẫn thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 về thu tiền sử dụng đất, trường hợp của bạn thuộc đối tượng không phải nộp tiền sử dụng đất.

Cụ thể như sau:

“Đất đang sử dụng ổn định được UBND xã, phường, thị trấn xác nhận không có tranh chấp thuộc một trong các trường hợp quy định tại khoản 1, 2, 3 và 4 điều 50 của Luật đất đai năm 2003;

Trong trường hợp đất đã được sử dụng ổn định trước ngày 15/10/1993 không có tranh chấp thì không phân biệt người người xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là người đã sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 hoặc là người sử dụng đất sau ngày 15/10/1993 (do nhận chuyển nhượng, thừa kế, hiến, tặng...) khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đều không phải nộp tiền sử dụng đất”.

Như vậy, mẹ bạn chỉ cần làm thủ tục đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất theo đúng thủ tục kèm theo các giấy tờ chứng minh mà không cần phải đóng tiền thuế sử dụng đất.

Trân trọng.

Luật sư Lê Thị Hoài Giang (VPLS Lê Nguyễn)

Chia thừa kế trên đất hương hỏa

16/10/2012 10:57

Hỏi: Ông bà ngoại tôi đã mất từ lâu, ông có 6 người con trong đó mẹ tôi là con cả. Năm nay mẹ tôi 74 tuổi, các cậu mợ, gì, chú vẫn còn sống. Trên miếng đất hương hỏa của ông bà ngoại tôi chỉ có mình cậu mợ trưởng đang sử dụng.

Cậu mợ tôi có 5 người con, 3 trai, 2 gái, đầu năm nay cậu mợ chia cho 2 cô con gái 2 miếng đất. Từ đó mọi sự bình yên của gia đình tôi bị phá vỡ. Bố mẹ tôi, các cậu mợ, gì, chú đều thống nhất đòi 1 phần trên miếng đất hương hỏa đó. Rất mong chuyên mục giải đáp về mặt pháp lý giúp tôi

Trả lời

Ảnh minh họa

Theo như bạn trình bày thì khi ông bà ngoại bạn chết đi không để lại di chúc, do đó số di sản mà ông bà bạn để lại sẽ được chia theo pháp luật. Theo quy định tại Điều 675 Bộ luật dân sự 2005 thì những người thừa kế theo pháp luật sẽ là:

Điều 676. Người thừa kế theo pháp luật

1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột, chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.

3. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.

Như vậy những người thừa kế theo pháp luật của ông bà ngoại bạn là mẹ bạn và các cậu, các dì của bạn. Số di sản mà ông bà bạn để lại sẽ được chia đều cho 6 người con, do đó cậu bạn tự để lại 2 miếng đất cho con gái mà không có sự đồng ý của những người đồng thừa kế khác là không có căn cứ.

(Theo Địa ốc)

Có được quyền hưởng thừa kế không?

23/04/2012 09:00

Hỏi: Bố mẹ tôi có 2 con, tài sản bố mẹ tôi để lại là một căn nhà 3 tầng. Hai anh em tôi muốn bán nhà đất để sang nước ngoài định cư.

Nhưng khi bố mẹ tôi mất không để lại di chúc, vậy chúng tôi có được quyền bán căn nhà đó không? (Nguyễn Văn Bách; Email: bacVbich@gmail.com).

Trả lời

Theo dữ liệu mà bạn cung cấp thì hàng thừa kế theo pháp luật của bố mẹ bạn là anh em bạn.

Để bán được nhà đất – di sản của bố mẹ bạn để lại thì các bạn phải liên hệ phòng công chứng nơi có di sản để tiến hành thủ tục kê khai di sản thừa kế. Tại Điều 49 Luật Công chứng (LCC) năm 2006 quy định: “1. Những người thừa kế theo pháp luật hoặc theo di chúc mà trong di chúc không xác định rõ phần di sản được hưởng của từng người thì họ có quyền yêu cầu công chứng văn bản thoả thuận phân chia di sản.

Trong văn bản thoả thuận phân chia di sản, người được hưởng di sản có thể tặng cho toàn bộ hoặc một phần quyền hưởng di sản của mình cho người thừa kế khác.

…

Tại Điều 50 Luật Công chứng 2006 (LCC) quy định:  “1.Người duy nhất được hưởng di sản theo pháp luật hoặc những người cùng được hưởng di sản theo pháp luật nhưng thỏa thuận không phân chia di sản đó có quyền yêu cầu công chứng văn bản khai nhận di sản.

2. Việc công chứng văn bản khai nhận di sản được thực hiện theo quy định tại các khoản 2, 3 và 4 Điều 49 của Luật này”.

Khoản 2 Điều 49 quy LCC quy định: “Trong trường hợp di sản là quyền sử dụng đất hoặc tài sản pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu thì người yêu cầu công chứng phải xuất trình giấy tờ để chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản của người để lại di sản đó.

Trong trường hợp thừa kế theo pháp luật, người yêu cầu công chứng còn phải xuất trình giấy tờ chứng minh quan hệ giữa người để lại di sản và người được hưởng di sản theo quy định của pháp luật về thừa kế”.

Như vậy, để bán nhà đất – di sản thừa kế của bố mẹ  bạn thì các bạn phải tiến hành thủ tục khai nhận di sản tại Phòng công chứng có thẩm quyền. Các bạn phải xuất trình những giấy tờ sau: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở; Giấy chứng tử của bố mẹ các bạn và của ông bà nội, ngoại của các bạn; Giấy khai sinh; Chứng minh thư nhân dân, hộ khẩu của các bạn. Sau khi nhận đầy đủ những giấy tờ trên, văn phòng công chứng sẽ soạn văn bản khai nhận thừa kế để các thừa kế yêu cầu Ủy ban nhân dân cấp xã, phường tiến hành niêm yết tại trụ sở Ủy ban, trong thời hạn 30 ngày làm việc nếu không có tranh chấp gì về hàng thừa kế thì các bạn có quyền ký hợp đồng công chứng chuyển nhượng nhà đất cho người khác.

Luật sư Vũ Thị Hiên

(Theo Dân trí)

Ở nước ngoài có được hưởng thừa kế?

23/04/2012 08:41

Hỏi: Vợ chồng tôi có hai căn nhà tại quận 1, Tp.HCM. Nay chúng tôi muốn lập di chúc chia đều hai căn nhà cho hai con, trong đó có một người con ở nước ngoài. Vậy người con ở nước ngoài có được hưởng thừa kế căn nhà mà vợ chồng tôi để lại hay không?

Trường hợp người con của chúng tôi ở Việt Nam vẫn còn khó khăn nên nếu chúng tôi lập di chúc để thừa kế lại toàn bộ tài sản cho người con ở Việt Nam thì có được không? Trong trường hợp này người con ở nước ngoài có được hưởng thừa kế tài sản của vợ chồng tôi hay không? Xin cám ơn. (Nguyễn Thị Phương Khanh, phường 26, quận Bình Thạnh, Tp.HCM)

Trả lời:

Xin trả lời bạn như sau, vợ chồng bạn có quyền lập di chúc để lại tài sản cho các con của bạn. Tuy nhiên pháp luật cũng có những quy định về những trường hợp không được quyền hưởng di sản, cụ thể là: người bị kết án về hành vi cố ý xâm phạm tính mạng, sức khoẻ hoặc về hành vi ngược đãi nghiêm trọng, hành hạ người để lại di sản, xâm phạm nghiêm trọng danh dự, nhân phẩm của người đó; người vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ nuôi dưỡng người để lại di sản; người bị kết án về hành vi cố ý xâm phạm tính mạng người thừa kế khác nhằm hưởng một phần hoặc toàn bộ phần di sản mà người thừa kế đó có quyền hưởng; người có hành vi lừa dối, cưỡng ép hoặc ngăn cản người để lại di sản trong việc lập di chúc; giả mạo di chúc, sửa chữa di chúc, huỷ di chúc nhằm hưởng một phần hoặc toàn bộ di sản trái với ý chí của người để lại di sản, ngoại trừ người để lại di sản đã biết hành vi của những người đó như quy định trên, nhưng vẫn cho họ hưởng di sản theo di chúc, thì họ vẫn được hưởng di sản.

Ảnh minh họa

Về quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì pháp luật hiện hành có quy định, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cho phép cư trú tại Việt Nam từ ba tháng trở lên thì có quyền sở hữu nhà ở để bản thân và các thành viên trong gia đình sinh sống tại Việt Nam khi thuộc các đối tượng như: người có quốc tịch Việt Nam; người gốc Việt Nam thuộc diện người về đầu tư trực tiếp tại Việt Nam theo pháp luật về đầu tư; người có công đóng góp cho đất nước; nhà khoa học, nhà văn hoá, người có kỹ năng đặc biệt mà cơ quan, tổ chức của Việt Nam có nhu cầu và đang làm việc tại Việt Nam; người có vợ hoặc chồng là công dân Việt Nam sinh sống ở trong nước. Trường hợp người gốc Việt Nam không thuộc các đối tượng như đã nêu nhưng được cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp Giấy miễn thị thực và được phép cư trú tại Việt Nam từ ba tháng trở lên thì có quyền sở hữu một nhà ở riêng lẻ hoặc một căn hộ chung cư tại Việt Nam để bản thân và các thành viên trong gia đình sinh sống tại Việt Nam.

Như vậy, người con ở nước ngoài của vợ chồng bạn khi nhận thừa kế là căn nhà mà vợ chồng bạn để lại, sẽ chỉ được đứng tên sở hữu nhà khi thuộc những trường hợp nêu trên. Nếu con bạn không thuộc những trường hợp được đứng tên sở hữu thì chỉ được hưởng giá trị của căn nhà.

Theo quy định pháp luật Dân sự, di chúc là sự thể hiện ý chí của cá nhân nhằm chuyển tài sản của mình cho người khác sau khi chết. Người lập di chúc có các quyền như: chỉ định người thừa kế; truất quyền hưởng di sản của người thừa kế; phân định phần di sản cho từng người thừa kế; dành một phần tài sản trong khối di sản để di tặng, thờ cúng; giao nghĩa vụ cho người thừa kế; chỉ định người giữ di chúc, người quản lý di sản, người phân chia di sản.

Như vậy, vợ chồng bạn có quyền lập di chúc để lại tài sản của mình cho bất kỳ người nào mà pháp luật không có quyền can thiệp. Tuy nhiên, pháp luật quy định có những trường hợp vẫn được hưởng phần di sản không phụ thuộc vào nội dung di chúc như là con chưa thành niên, cha, mẹ, vợ, chồng hoặc con đã thành niên mà không có khả năng lao động. Những người này vẫn được hưởng phần di sản bằng hai phần ba suất của một người thừa kế theo pháp luật, nếu di sản được chia theo pháp luật, trừ khi họ là những người từ chối nhận di sản hoặc họ là những người không có quyền hưởng di sản.

 LS Nguyễn Văn Hậu

(Theo SGTT)

Những thủ tục để truất quyền hưởng di sản thừa kế?

16/04/2012 10:02

Hỏi: Tôi có 3 người con, chúng đã lập gia đình. Vợ chồng tôi cho các cháu nhà đất ra ở riêng. Tuy nhiên, đứa con trai út thường xuyên đánh đập, chửi bới tôi.

Nay vợ chồng tôi không muốn cho người con này hưởng số tài sản đã chia trước đây có được không? (Nguyễn Văn Hòa; Phú Thượng, Tây Hồ, Hà Nội; Email: hongnhung@yahoo.com).

Trả lời

Theo quy định tại Điều631 Bộ luật dân sự năm 2005 (BLDS) quy định: “Cá nhân có quyền lập di chúc để định đoạt tài sản của mình; để lại tài sản của mình cho người thừa kế theo pháp luật; hưởng di sản theo di chúc hoặc theo pháp luật”. Theo quy định nêu trên thì vợ chồng bác có quyền định đoạt để di chúc phần tài sản của mình theo ý nguyện của các bác. Mặt khác, tại Điều 648 BLDS quy định: “Người lập di chúc có các quyền sau đây:

1. Chỉ định người thừa kế; truất quyền hưởng di sản của người thừa kế; 2. Phân định phần di sản cho từng người thừa kế; 3. Dành một phần tài sản trong khối di sản để di tặng, thờ cúng; 4. Giao nghĩa vụ cho người thừa kế; 5. Chỉ định người giữ di chúc, người quản lý di sản, người phân chia di sản”.  Theo bác trình bày thì con trai bác có hành vi đánh đập và chửi bới bác do vậy bác có quyền truất quyền hưởng di sản của con trai bác.

Đồng thời, con trai bác cũng không thuộc đối tượng theo quy định tại Điều 669 BLDS “ Những người sau đây vẫn được hưởng phần di sản bằng hai phần ba suất của một người thừa kế theo pháp luật, nếu di sản được chia theo pháp luật, trong trường hợp họ không được người lập di chúc cho hưởng di sản hoặc chỉ cho hưởng phần di sản ít hơn hai phần ba suất đó, trừ khi họ là những người từ chối nhận di sản theo quy định tại Điều 642 hoặc họ là những người không có quyền hưởng di sản theo quy định tại khoản 1 Điều 643 của Bộ luật này: 1. Con chưa thành niên, cha, mẹ, vợ, chồng; 2. Con đã thành niên mà không có khả năng lao động”. Do vậy, hai bác có toàn quyền định đoạt không để lại di chúc cho con trai út được hưởng di sản mà hai bác để lại.

Luật sư Vũ Thị Hiên

(Theo Dân trí)