thủ tục mua bán nhà đất ( P1)

THỦ TỤC MUA BÁN NHÀ, ĐẤT

Mục bao gồm các trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất. Giá trị pháp lý của các trường hợp chuyển nhượng không tuân theo quy định của pháp luật.

Điều kiện để một dự án chung cư được mở bán là gì?

05/12/2014 08:10

Hỏi: Chào luật sư, tôi mong luật sư tư vấn giúp tôi những câu hỏi sau: Phải đáp ứng những yêu cầu nào theo quy định của pháp luật thì một dự án chung cư được mở bán?

Khái niệm "rao bán" và "mở bán" về mặt pháp lý khác nhau như thế nào?

Cảm ơn luật sư tư vấn.

namtranbc@...

Dự án chung cư chỉ được mở bán khi đáp ứng đủ các điều kiện của pháp luật (Ảnh minh họa, nguồn: Báo Xây dựng)

Trả lời:

Chủ đầu tư có quyền huy động vốn từ tiền mua nhà ứng trước trong quá trình thực hiện dự án nhà ở chung cư từ các đối tượng được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở. Việc huy động vốn này thông qua hình thức ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai căn cứ vào quy định tại Đểm đ, Khoản 1, Điều 9, Nghị định 71/2010/NĐ - CP hướng dẫn thực hiện Luật nhà ở.

Chủ đầu tư phải đáp ứng điều kiện quy định tại Điểm đ, Khoản 2, Điều 9 để được huy động vốn theo phương thức này, cụ thể như sau:

“Chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng mua bán nhà ở sau khi đã có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt, đã xây dựng xong phần móng của nhà ở, đã hoàn thành thủ tục mua bán qua sàn giao dịch bất động sản theo đúng quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản và đã thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở theo quy định tại điểm e khoản này.

Việc xây dựng xong phần móng của nhà ở (kể cả công trình nhà ở có mục đích sử dụng hỗn hợp) quy định tại điểm này được xác định là giai đoạn đã thi công xong phần đài giằng móng (bao gồm cả phần xử lý nền nếu có) hoặc tới độ cao mặt bằng sàn của tầng thấp nhất của công trình nhà ở đó và được nghiệm thu kỹ thuật theo quy định của pháp luật về xây dựng.”

Hiện nay, khái niệm “rao bán” và “mở bán” không được quy định cụ thể trong luật. Thực tế, có thể hiểu “mở bán” là lần đầu tiên thực hiện giao dịch mua bán, còn “rao bán” là những giao dịch mua bán được thực hiện sau khi đã mở bán.

Trân trọng.

Công ty Luật Thiên Thanh

Không cần công chứng khi chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà

17/11/2014 08:19

Bộ Xây dựng gần đây đã có văn bản về dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi. Theo đó, đối với giao dịch chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở và giao dịch góp vốn bằng nhà ở nếu có một bên là tổ chức thì không cần phải công chứng, chứng thực.

Cụ thể, giao dịch chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở được hiểu không phải là mua bán nhà ở mà là chuyển nhượng các quyền và nghĩa vụ của người mua nhà theo hợp đồng mua bán nhà ở. Loại giao dịch này có ba bên tham gia, bao gồm: Chủ đầu tư: là nơi có trách nhiệm xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng để kết thúc giao dịch với bên mua nhà ở lần đầu và thực hiện giao dịch với bên nhận chuyển nhượng hợp đồng; người mua nhà của chủ đầu tư và bên nhận chuyển nhượng hợp đồng.

Đối với giao dịch chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở và giao dịch góp vốn bằng nhà ở nếu

có một bên là tổ chức thì không cần phải công chứng

Được coi là một chủ đầu tư theo pháp lý thì chủ đầu tư phải là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, có con dấu để thực hiện các giao dịch trên và có tư cách pháp nhân. Vì thế, thay vì phải công chứng, giao dịch này chỉ cần có xác nhận của chủ đầu tư. Việc làm này vẫn đảm bảo về mặt pháp lý, tuy nhiên sẽ thuận lợi hơn cho người tham gia giao dịch đồng thời giảm bớt các thủ tục hành chính.

Ngoài ra, Bộ Xây dựng cho rằng đối với giao dịch góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức - có tư cách pháp nhân, có con dấu, hoạt động theo quy định của pháp luật thì cũng không cần công chứng. Khi tham gia giao dịch này, bên góp vốn vẫn tiếp tục tham gia thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình trong toàn bộ quá trình hợp tác nên trường hợp này cũng không nên bắt buộc phải có công chứng hoặc chứng thực.

Trong tháng 10/2014, khi góp ý về dự thảo trên, Bộ Tư pháp đề nghị: Cần phải công chứng hoặc chứng thự đối với các giao dịch chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở và giao dịch góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức. Việc làm này nhằm bảo đảm an toàn pháp lý, các bên tham gia giao dịch được bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp.

Tuy nhiên, đề xuất này không được Bộ Xây dựng đồng tình, được lý giải với những phân tích như trên.

Bộ Tư pháp cũng đề nghị về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở đối với các hợp đồng phải công chứng, chứng thực. Theo đó, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực.

Bộ Xây dựng cũng phân tích, để chặt chẽ và đảm bảo quyền lợi của các bên, thời điểm có hiệu lực của loại hợp đồng phải công chứng, chứng thực do các bên thỏa thuận nhưng phải sau khi hợp đồng được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật. Trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực.

(Theo Pháp luật Tp.HCM Online) 

Tăng cường cải cách thủ tục hành chính liên quan đến đất đai

10/11/2014 09:39

Nhằm đẩy mạnh cắt giảm thủ tục hành chính về đất đai, Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo, tất cả các tỉnh, thành trên cả nước sẽ tổ chức lại Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất thành Văn phòng Đăng ký đất đai (ĐKĐĐ) một cấp vào ngày 1/1/2015. Tuy nhiên, do thiếu thông tư hướng dẫn cụ thể nên vẫn còn nhiều địa phương lúng túng trong triển khai.

Hà Nội thành lập Văn phòng ĐKĐĐ trong năm 2014

Ông Nguyễn Mạnh Hiển, Thứ trưởng Bộ TN&MT cho biết, hiện cả nước mới có 2 địa phương hoàn thành mô hình Văn phòng ĐKĐĐ một cấp và có chi nhánh tại tất cả các quận, huyện là Đà Nẵng và Đồng Nai. Mô hình này cũng đã và đang được triển khai, nhân rộng tại một số tỉnh, TP khác.

Tại Đà Nẵng, khi làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận lần đầu, thời gian giải quyết hồ sơ đã được rút ngắn xuống còn không quá 25 ngày, giảm 5 ngày so với quy định tại Nghị định 43. UBND các quận, huyện ở Đà Nẵng cũng đã thống nhất việc tổ chức tiếp nhận và trả kết quả tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả thuộc Văn phòng UBND quận đối với các phường thuộc quận, huyện.

Tại Hà Nội, vừa qua, ông Vũ Hồng Khanh, Phó Chủ tịch Thường trực UBND TP đã có buổi làm việc với các sở, ngành về đề án thành lập Văn phòng ĐKĐĐ thuộc Sở TN&MT (một cấp). Theo đó, Văn phòng ĐKĐĐ một cấp phải được thành lập ngay trong năm 2014 và hoạt động trên toàn địa bàn TP từ ngày 1/1/2015. UBND TP. Hà Nội yêu cầu Sở TN&MT phải bám sát các nghị định, thông tư hướng dẫn để thành lập Văn phòng. Đồng thời, Sở TN&MT phải phối hợp với các quận, huyện trong việc xây dựng quy chế hoạt động của cơ quan này.

Người dân tiến hành làm thủ tục hành chính tại Văn phòng ĐKĐĐ Hà Nội. Ảnh: Đức San

Ngoài ra, từ tháng 8, UBND TP cũng cho phép Văn phòng ĐKĐĐ bắt đầu tiếp nhận, thẩm định hồ sơ và làm thủ tục trình Sở TN&MT ký cấp sổ đỏ cho người mua nhà tại các dự án phát triển nhà ở. Từ đó, quy trình cấp sổ đỏ, sổ hồng cho nhà dự án trên địa bàn TP sẽ được đẩy nhanh. Hà Nội đang lên kế hoạch xây dựng quy trình, giảm thời gian cấp sổ đỏ xuống còn 20 ngày, đồng thời bố trí điểm nộp thuế, lệ phí phù hợp để tạo điều kiện thuận lợi cho người dân và doanh nghiệp.  

Trao đổi với phóng viên, ông Đặng Ngọc Quang, Phó Giám đốc Văn phòng ĐKĐĐ Hà Nội cho biết, trong năm 2014, Hà Nội phải cấp 40.000 sổ đỏ cho người mua nhà dự án. Đến nay, toàn TP đã cấp được 70% lượng sổ đỏ trên, dự kiến phải hoàn thành chỉ tiêu này ngay trong năm nay.

Cải cách thủ tục hành chính: Sắp có thông tư hướng dẫn

Nhiều địa phương gặp khó khăn khi triển khai thành lập Văn phòng ĐKĐĐ một cấp do thiếu thông tư hướng dẫn. Các vướng mắc các địa phương gặp phải gồm: Chậm trễ trong xây dựng văn phòng, chuẩn hóa cơ sở dữ liệu địa chính, chưa tích cực nâng cao hiệu quả hoạt động mô hình, ....

Ngoài ra, cơ cấu tài chính và biên chế nhân sự cũng gặp nhiều khó khăn. Hiện nay, cơ chế tài chính đối với nhân sự hoạt động tại văn phòng này vẫn chưa rõ ràng nên kinh phí để trả lương và chế độ cho nhân viên hợp đồng gặp nhiều hạn chế. Chưa kể tới việc thiếu trang thiết bị gây ảnh hưởng không nhỏ tới việc cập nhật hồ sơ đăng ký vào dữ liệu.

Thứ trưởng Nguyễn Mạnh Hiển cho biết, Bộ TN&MT đang phối hợp với Bộ Tài chính và Bộ Nội vụ xây dựng thông tư liên tịch hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu tổ chức và hoạt động của Văn phòng ĐKĐĐ. Dự kiến thông tư này sẽ được ba Bộ ký trong tháng 11 này. Luật Đất đai và nghị định 43 quy định, cả nước phải hoàn thành việc tổ chức Văn phòng ĐKĐĐ trước ngày 31/12/2015. Tuy nhiên, Thủ tướng Chính phủ cũng chỉ đạo, công việc này phải được thực hiện sớm vào 1/1/2015.

Sau khi hệ thống Văn phòng ĐKĐĐ một cấp được triển khai và đưa vào hoạt động, số lượng thủ tục hành chính liên quan đến đất đai sẽ chỉ còn 41 thủ tục, giảm 30 thủ tục so với trước. Ngoài ra, việc trả kết quả thông qua bộ phận một cửa sẽ không quá 3 ngày làm việc kể từ ngày có kết quả giải quyết. Tổng thời gian giải quyết đối với từng thủ tục hành chính cũng giảm so với trước đây.

(Theo Kinh tế & Đô thị Online) 

Khi ông bà bán nhà, con cháu có phải ký tên?

28/10/2014 11:23

Hỏi: Tôi muốn biết con cháu có phải ký tên khi ông bà bán nhà không? Cụ thể, hiện căn nhà tôi đang ở là do ông nội đứng tên và ông đã 90 tuổi.

Tôi được biết người trên 68 tuổi muốn bán nhà phải có con cái ký tên. Trong trường hợp bên mua giao dịch riêng với ông nội tôi, thì tôi có bị ảnh hưởng gì không ?

Trân trọng cảm ơn Luật sư!

shin.lau93@...

Pháp luật quy định bên bán phải là chủ sở hữu nhà ở hoặc là người đại diện hợp pháp. (Ảnh minh họa, nguồn: internet)

Trả lời:

Điều 92, Luật Nhà ở 2005 quy định bên bán phải là chủ sở hữu nhà ở hoặc là người đại diện hợp pháp. Vì thế, bạn cần xác định như sau:

Trường hợp thứ nhất, nếu nhà ở thuộc quyền sở hữu riêng của ông nội thì ông bạn có quyền thực hiện giao dịch bán nhà mà không cần con cháu ký tên. Ngoại trừ, ông nội bạn bị tâm thần hoặc các bệnh khác không có khả năng nhận thức, làm chủ hành vì thì theo yêu cầu của người có quyền lợi, nghĩa cụ liên quan, Tòa án sẽ tuyên bố ông bạn mất năng lực hành vi dân sự dựa trên cơ sở của kết luận giám định. Lúc này, việc ký hợp đồng mua bán nhà ở sẽ do người đại diện theo pháp luật của ông bạn thực hiện (quy định cụ thể tại Điều 22, 62 Bộ Luật Dân sự năm 2005).

Trường hợp thứ hai, nếu ông nội bạn là người đại diện hộ gia đình đứng tên quyền sở hữu nhà ở thì khi ký hợp đồng bán nhải có chữ ký con cháu và người sở hữu chung khác nữa.

Trường hợp thứ ba, nếu quyền sở hữu thuộc về vợ chồng ông bà bạn mà bà bạn đã mất, chưa phân chia quyền sở hữu nhà thì nay ông bạn muốn bán nhà cũng sẽ phải có chữ ký của con cái và những người thừa kế di sản của bà nội bạn.

Trương Thị Hồng Châu

(Chuyên viên tư vấn pháp lý Công ty Luật TNHH Đất Luật)

Lãnh đạo Sở TN&MT Tp.HCM trả lời thắc mắc của dân về thủ tục nhà đất

10/10/2014 08:13

Trong buổi giao lưu trực tuyến có sự tham gia của đại diện các ban, ngành của Sở TN&MT Tp.HCM, các lãnh đạo đã trả lời hàng trăm thắc mắc của người dân liên quan đến thủ tục nhà đất.

Cấp sổ đỏ cho nhà đất khi chủ cũ không hợp tác

Một người dân ngụ tại quận 12, Tp.HCM hỏi về việc trước đây có mua nhà đất bằng giấy tay, nay muốn làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng chủ đất không chịu cấp bản chính giấy chứng nhận. Trường hợp này giải quyết ra sao?

Trả lời cho câu hỏi trên, ông Phạm Ngọc Liên, Giám đốc Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất Tp.HCM (VPĐKQSDĐ) cho biết, nếu không có lý do chính đáng mà chủ đất không chịu hợp tác thì theo quy định tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP, VPĐKQSDĐ nơi có khu đất sẽ thông báo bằng văn bản cho bên chuyển nhượng và niêm yết tại trụ sở UBND cấp xã nơi có đất về việc làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sẳ dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng.

Chủ cũ không chịu hợp tác, người mua nhà đất vẫn hoàn toàn có thể được cấp giấy chứng nhận. Ảnh: HTD

Nếu bên chuyển nhượng không có địa chỉ cụ thể hoặc không biết chính xác địa chỉ của họ thì sẽ tiến hành thông báo trên các phương tiện thông tin đại chúng của địa phương trong 3 số liên tiếp (chi phí này do bên đề nghị cấp giấy chứng nhận trả).

Sau 30 ngày kể từ ngày đăng thông báo đầu tiên mà không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì VPĐKQSDĐ lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền quyết định hủy giấy chứng nhận đã cấp đối với bên chuyển nhượng và cấp giấy chứng nhận mới cho bên nhận chuyển nhượng. Nếu bên chuyển nhượng vẫn còn phần đất dư lại thì sẽ được cấp giấy riêng và sau này trao lại cho họ.

Được ưu đãi nếu trả nợ tiền sử dụng đất trước hạn

Ông Phan Thanh Tú ngụ tại quận Gò Vấp, Tp.HCM cho biết, vào tháng 9/2011, gia đình ông đã được cấp giấy hồng và ghi nợ tiền sử dụng đất. Hiện nay gia đình ông muốn thanh toán số tiền này. Ông hỏi nếu ông thanh toán trước thời hạn thì có được ưu đãi gì không.

Ông Nguyễn Văn Hồng, Phó Giám đốc Sở TN&MT cho biết, theo quy định tại Nghị định 120/2010/NĐ-CP, khi thanh toán tiền sử dụng đất còn nợ, người sử dụng đất phải nộp theo giá đất tại thời điểm cấp giấy chứng nhận và được trả nợ dần trong thời hạn tối đa là năm năm.

Khi hết thời hạn 5 năm này, người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo gia đất tại thời điểm trả nợ.

Ngoài ra, theo quy định tại Nghị định 45/2014/NĐ-CP, nếu hộ gia đình, cá nhân thanh toán nợ trước thời hạn thì sẽ được ưu đãi, cụ thể là sẽ được giảm trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp theo mức hỗ trợ 2%/năm của thời hạn trả nợ trước hạn. Số tiền này được tính trên số tiền sử dụng đất trả nợ trước hạn.

Chung cư không vi phạm được cấp giấy chứng nhận

Bà Phạm Thị Ái Thủy, sống tại phường 3, quận Gò Vấp, Tp.HCM hỏi: Gia đình bà và hơn 200 họ dân tại chung cư Bộ đội biên phòng chưa được cấp giấy hồng do chủ đầu tư có vi phạm khi xây dựng. Vừa qua UBND TP đã có chủ trương cấp giấy cho các hộ thuộc diện vi phạm. Vậy hồ sơ nộ ở đâu, thủ tục tiến hành như thế nào.

Trả lời cho câu hỏi của bà Ái Thủy, ông Nguyễn Văn Hồng, Phó Giám đốc Sở TN&MT cho biết, các trường hợp nêu trên được áp dụng theo Điều 72 Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Cụ thể: Chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở có trách nhiệm nộp hồ sơ để Sở TN&MT tiến hành kiểm tra hiện trạng sử dụng đất, công trình đã xây dựng.

Sau khi Sở có văn bản trả lời, chủ đầu tư sẽ phải nộp hồ sơ đăng ký cấp giấy chứng nhận cho người nhận chuyển nhượng hoặc cung cấp hồ sơ cho bên mua để tự đi đăng ký.

Nhà đất đã có quyết định thu hồi đất thì sẽ không được cấp giấy chứng nhận

Một bạn đọc tên V. ở xã An Phú Tây, huyện Bình Chánh) đặt câu hỏi: Gia đình bà đã mua một lô đất ở quốc lộ 1A từ năm 1989. Bằng khoán cấp cho chủ cũ từ năm 1959. Gia đình bà xây nhà từ năm 1990, đến năm 1999, bà làm đơn xin cấp giấy chứng nhận nhưng không được giải quyết do nằm trong quy hoạch khu đô thị Nam TP. Bà V. cho biết đã tìm hiểm và biết Nghị định 43 vẫn cho phép cấy giấy chủ quyền cho nhà đất nằm trong quy hoạch nhưng có trước thời điểm công bố quy hoạch. Vậy bà V. có được cấp giấy chủ quyền hay không?

Ông Phạm Ngọc Liên, Giám đốc VPĐKQSDĐ trả lời: Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định, đối với các trường hợp nhà, đất nằm trong quy hoạch nhưng có trước thời điểm công bố quy hoạch và không tranh chấp thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ xem xét và cấp giấy chứng nhận. Bà V. nhận chuyển nhượng bằng giấy tay của chủ cũ đã có bằng khoán thì bằng khoán đó được xem là một trong các loại giấy tờ để xem xét cấp giấy chứng nhận.

Gia đình bà thuộc trường hợp sử dụng đất ổn định từ trước 1/7/2004, được địa phương xác nhận không có tranh chấp, đã sử dụng trước thời điểm phê duyệt quy hoạch thì được cấp giấy và thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định (nếu có). Tuy nhiên, đất của gia đình bà V. thuộc quy hoạch Khu đô thị Nam TP. Hiện đất thuộc quy hoạch dự án này đã có quyết định thu hồi đất nên sẽ khong được xem xét cấp giấy chủ quyền.

(Theo Báo Pháp luật & Xã hội) 

Giảm nhiêu khê trong thủ tục đất đai

13/09/2014 07:18

Nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho nhân dân, doanh nghiệp thực hiện và giám sát việc thực hiện của cơ quan hành chính, Bộ thủ tục hành chính (TTHC) đất đai vừa được Bộ Tài nguyên và Môi trường (TNMT) công bố mới đây được thiết kế theo hướng rút ngắn thời gian thực hiện cũng như bãi bỏ một số TTHC không cần thiết.

Trên cơ sở các TTHC đã được công bố, Bộ TNMT đã chủ trì, phối hợp với các Bộ, ngành liên quan rà soát đánh giá quy trình tổng thể các công việc cần triển khai trong quá trình giải quyết thủ tục; các cơ quan tham gia vào giải quyết trong từng công đoạn, phát hiện những điểm bất hợp lý và công đoạn chưa phù hợp trong quy trình có thể đơn giản hóa trên cơ sở áp dụng những biện pháp như: Thụ lý kết hợp, giải quyết song song, phân tích sự cần thiết của từng công đoạn, phân tích đầu mối tiếp xúc (số cửa, số dấu mà người thực hiện thủ tục phải thực hiện), thời gian thực hiện từng công đoạn của thủ tục.

Theo đó, Bộ đã công bố 71 thủ tục liên quan đến đất đai (giảm 14 thủ tục) theo hướng bảo đảm sự thống nhất, đồng bộ, đơn giản, công khai, minh bạch từng bước tạo sự thuận lợi cho cá nhân, tổ chức và doanh nghiệp trong tiếp cận và thực hiện thủ tục; tạo điều kiện cho nhân dân giám sát việc thực hiện thủ tục tại các cơ quan hành chính.

Đất đai là tài nguyên, tài sản quan trọng của quốc gia, tham gia vào hầu hết các hoạt động sản xuất, kinh doanh. Các quy định về TTHC trong lĩnh vực đất đai có tác động trực tiếp hoặc liên quan rất nhiều đến các quan hệ về kinh tế, xã hội, tác động đến hầu hết người dân và doanh nghiệp.

Do vậy, việc cải cách TTHC trong lĩnh vực đất đai là cần thiết và được Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, Bộ TNMT, các Bộ, ngành hết sức quan tâm ngay từ quá trình xây dựng văn bản.

Để bảo đảm thuận lợi cho công tác cải cách TTHC về đất đai, Luật Đất đai năm 2013 chỉ quy định nguyên tắc chung về các loại TTHC về đất đai, nội dung và hình thức công khai TTHC về đất đai. Còn các thủ tục cụ thể giao Chính phủ, các Bộ, ngành quy định, phù hợp với điều kiện cụ thể của từng giai đoạn.

Thủ tục đất đai đã có nhiều cải tiến nhằm giảm nhiêu khê

Các văn bản dưới Luật đã quy định cải cách một bước TTHC về đất đai theo hướng loại bỏ các thủ tục không cần thiết, lồng ghép các TTHC về đầu tư, xây dựng, tài chính. Đơn giản hóa thành phần hồ sơ, quy định cụ thể việc cung cấp thông tin và luân chuyển hồ sơ giữa các cơ quan nhà nước trong quá trình thực hiện thủ tục, rút ngắn thời gian thực hiện thủ tục.

Giảm thời gian thực hiện tất cả các TTHC

Thời gian thực hiện thủ tục giảm so với quy định trước đây đối với tất cả các thủ tục.

Trong đó, đáng chú ý, đối với thủ tục thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, cho phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền được thực hiện thu hồi đất trước khi hết thời hạn thông báo thu hồi đất (trước 90 ngày đối với đất nông nghiệp và 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp) nếu người sử dụng đất trong khu vực thu hồi đất đồng ý.

Bổ sung quy định cưỡng chế kiểm đếm bắt buộc trong trường hợp người sử dụng đất không hợp tác để đảm bảo thời gian kiểm đếm. Bỏ quy định về xây dựng và phê duyệt phương án tổng thể bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Cho phép ủy quyền thu hồi. Quyết định thu hồi đất và phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được thực hiện trong cùng một ngày.

Bổ sung mới quy định thời gian chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ cho người có đất thu hồi (30 ngày kể từ ngày quyết định thu hồi đất). Thủ tục đăng ký, cấp GCN giảm thời gian thực hiện 5 - 25 ngày so với trước đây.

Ở một số địa phương, thí điểm mô hình đăng ký quyền sử dụng đất thời gian thực hiện thủ tục đăng ký, cấp GCN giảm 1/3 đến 1/2 thời gian so với trước đây.

Gỡ nhiều ách tắc trong thủ tục cấp Giấy chứng nhận

Theo đó, về số lượng thủ tục, tổng số TTHC về đất đai là 41 thủ tục đối với nơi đã thành lập Văn phòng đăng ký đất đai một cấp (giảm 30 thủ tục so với bộ thủ tục đã công bố trước đây); 62 thủ tục đối với nơi chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai một cấp (giảm 9 thủ tục so với bộ thủ tục đã công bố trước đây).

Đã rà soát, bãi bỏ một số thủ tục hoặc công việc không cần thiết trong giao đất, cho thuê đất và đăng ký, cấp giấy chứng nhận (GCN) theo hướng bãi bỏ một số công việc thuộc thẩm quyền của cấp xã trước đây như xác nhận tình trạng tranh chấp đối với trường hợp đăng ký, cấp GCN mà người sử dụng có giấy tờ về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (đây là nội dung gây nhiều ách tắc nhất trong quá trình cấp GCN trước đây); lập phương án giao đất ở, lập Hội đồng tư vấn giao đất của xã trong trường hợp giao đất cho hộ gia đình, cá nhân tại nông thôn.

Về nơi nộp hồ sơ và trả kết quả, đã quy định cụ thể nơi nộp hồ sơ và trả kết quả thực hiện TTHC về đất đai đối với từng loại thủ tục.

Thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả thông qua bộ phận một cửa theo quy định; việc trả kết quả giải quyết TTHC không quá 3 ngày làm việc kể từ ngày có kết quả giải quyết, trừ thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Đối với địa phương đã thành lập Văn phòng đăng ký đất đai một cấp, các tổ chức sử dụng đất được nộp hồ sơ tại các chi nhánh nơi gần nhất (địa phương chưa có Văn phòng đăng ký một cấp, tổ chức phải nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường). Quy định này giúp tiết kiệm chi phí đi lại trong quá trình thực hiện thủ tục.

Cải cách thủ tục để góp phần cải thiện môi trường đầu tư

Để tiếp tục cải cách TTHC theo chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, Bộ TNMT sẽ phối hợp với các Bộ, ngành, địa phương triển khai các nhiệm vụ, giải pháp sau đây:

Triển khai quyết liệt các nhiệm vụ giải pháp về cải cách TTHC theo chỉ đạo tại Nghị quyết số 19/NQ-CP của Chính phủ về những nhiệm vụ và giải pháp chủ yếu cải thiện môi trường kinh doanh, nâng cao năng lực cạnh tranh quốc gia và Nghị quyết số 43/NQ-CP về một số nhiệm vụ trọng tâm cải cách hành chính trong hình thành và thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất nhằm bảo đảm tăng cường khả năng tiếp cận, giảm thiểu tối đa chi phí cho các nhà đầu tư trong việc tuân thủ TTHC.

Bộ sẽ tiếp tục rà soát hoàn thiện thể chế, chính sách trong lĩnh vực quản lý đất đai theo hướng cải cách, đơn giản hóa các TTHC, liên thông trong quá trình thực hiện, bảo đảm tạo điều kiện thuận lợi cho người dân và doanh nghiệp.

Đồng thời, tăng cường thanh tra, kiểm tra, giám sát việc thực thi các quy định về TTHC về đất đai tại các địa phương; xử lý nghiêm và kịp thời các cơ quan, tổ chức quy định thêm thủ tục, hồ sơ, không thực hiện nghiêm túc việc công khai, minh bạch thủ tục hành chính.

Thiết lập hệ thống tiếp nhận đánh giá của nhân dân và doanh nghiệp đối với đội ngũ cán bộ thực hiện thủ tục. Tăng cường, nâng cao kỷ luật, kỷ cương hành chính của cán bộ, công chức, viên chức, người lao động thuộc ngành tài nguyên và môi trường.

Tập trung và đẩy nhanh việc xây dựng hệ thống thông tin đất đai, cơ sở dữ liệu đất đai phục vụ đa mục tiêu, tạo điều kiện để thực hiện giao dịch điện tử và tin học hóa trong việc thực hiện TTHC về đất đai.

Các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương tập trung nguồn lực, đẩy nhanh tiến độ phấn đấu hoàn thành việc kiện toàn và tổ chức lại Văn phòng đăng ký đất đai và Tổ chức phát triển quỹ đất một cấp trước ngày 1/1/2015.

Xây dựng, ban hành văn bản về quy trình liên thông giải quyết các TTHC trong hình thành và thực hiện các dự án đầu tư có sử dụng đất theo hướng thực hiện tối đa cơ chế một cửa liên thông, giảm bớt thời gian thực hiện cho nhà đầu tư; thực hiện việc kế thừa kết quả giải quyết TTHC.

Cải cách TTHC trong lĩnh vực đất đai là nhiệm vụ quan trọng, có tác động trực tiếp đến cải thiện môi trường đầu tư, nâng cao năng lực cạnh tranh quốc gia; đồng thời phục vụ tốt yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai cũng như yêu cầu của người dân và doanh nghiệp; ngăn ngừa kẽ hở, tiêu cực trong quản lý, sử dụng đất đai.

Bổ sung quy định giao dịch điện tử, đăng ký điện tử

Về hồ sơ thực hiện thủ tục, quy định giảm số bộ hồ sơ phải nộp, bỏ một số loại giấy tờ phải nộp trong thành phần các loại hồ sơ, bổ sung quy định về hồ sơ thủ tục đăng ký lập dạng số đối với địa phương đã triển khai thực hiện đăng ký điện tử.

Bổ sung quy định giao dịch điện tử, đăng ký điện tử để làm cơ sở pháp lý cho việc thực hiện trong điều kiện công nghệ thông tin đang ngày càng phát triển; quy định cụ thể việc cung cấp thông tin, luân chuyển hồ sơ giữa Văn phòng đăng ký đất đai, cơ quan thuế và Kho bạc trong việc thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.

Mặt khác, nhằm bảo đảm thuận lợi cho nhà đầu tư tiếp cận đối với đất đai, rút ngắn thời gian thực hiện dự án đầu tư, Luật Đất đai lần này quy định theo hướng chủ yếu thực hiện cơ chế nhà nước chủ động tạo quỹ đất sạch; quy hoạch phát triển các khu công nghiệp, khu kinh tế để nhà đầu tư tham gia đấu giá quyền sử dụng đất.

Bộ TNMT đã công bố bộ TTHC trong lĩnh vực đất đai (Quyết định số 1839/QĐ-BTNMT ngày 27/8/2014), các địa phương trên cơ sở đó phải khẩn trương rà soát và công bố trong tháng 9 các TTHC thực hiện trên địa bàn theo đúng chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ.

Nguyễn Mạnh Hiển, Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường

(Theo Chính phủ) 

Thủ tục nhà đất vẫn "hành khổ" dân

18/08/2014 08:07

Kết quả khảo sát chỉ số hài lòng của tổ chức và công dân về dịch vụ công trong hai năm 2012 - 2013 mà UBND Tp.HCM vừa công bố cho thấy tỷ lệ không hài lòng cao nhất là đối với dịch vụ chủ quyền nhà đất.

Viện Nghiên cứu phát triển Tp.HCM đã thực hiện cuộc khảo sát (bằng phiếu thăm dò đối với 1.500 hộ dân và 500 doanh nghiệp) nhằm mục đích đánh giá kết quả công tác cải cách hành chính thông qua việc cung ứng dịch vụ công của các đơn vị trên địa bàn TP. Mặc dù chất lượng một số dịch vụ công trong hai năm 2012 - 2013 có cải thiện so với thời điểm khảo sát lần đầu vào năm 2008, nhưng người dân và doanh nghiệp (DN) vẫn than khổ khi làm thủ tục về nhà đất.

Thủ tục nhà đất: “Phải thuê dịch vụ mới nhanh”

Để tránh tình trạng nhũng nhiễu, gây phiền hà cho người dân và DN, việc công khai, niêm yết bộ thủ tục hành chính với đầy đủ thành phần hồ sơ tại trụ sở các đơn vị là một yêu cầu bắt buộc. Sau khi “một cửa liên thông” của các đơn vị đã chính thức tiếp nhận hồ sơ hành chính, thì cán bộ giải quyết hồ sơ không được yêu cầu bổ túc hồ sơ nhiều lần. Tuy nhiên, tình trạng “đòi” bổ túc hồ sơ vẫn còn chiếm tỷ lệ khá cao.

Người dân đến giải quyết hồ sơ nhà, đất tại UBND Q.Phú Nhuận

Cụ thể, với dịch vụ cấp phép xây dựng, tỷ lệ hộ có bổ túc hồ sơ là 40%, trong đó chiếm tỷ lệ cao là những hồ sơ nộp tại UBND phường, xã, thị trấn (chiếm đến 74,2% hộ dân). Số lần bổ túc bình quân là 1,5 lần. Vẫn còn 54,5% số hộ dân bị yêu cầu bổ túc hồ sơ bằng miệng (không có văn bản). Bình quân thời gian chuẩn bị bổ túc hồ sơ và nộp lại kéo dài từ 15 - 20 ngày. Tình trạng này cũng lặp lại tương tự đối với DN. Có 77,7% DN cho biết họ phải bổ túc hồ sơ (bình quân 2 lần) sau khi nộp, trong đó cán bộ giải quyết yêu cầu bổ túc hồ sơ bằng miệng chiếm tỷ lệ 41,5%. Một số DN còn than phiền về kết quả cấp phép còn tùy thuộc vào cán bộ thụ lý hồ sơ hoặc “phải thuê dịch vụ mới nhanh”.

Đối với dịch vụ cấp giấy chủ quyền nhà đất, người dân vẫn còn mất rất nhiều thời gian. Trung bình một bộ hồ sơ phải chuẩn bị gần 65 ngày, và từ lúc nộp đến khi nhận kết quả lên đến 170 ngày (quy định chung chỉ có 33 ngày). Trong khi đó, có đến 91,9% DN gặp khó khăn khi lập thủ tục cấp giấy chứng nhận nhà đất.

Theo kết quả khảo sát, phần lớn người dân và DN cho biết họ am hiểu rõ về thủ tục nhưng lại chọn cách thuê dịch vụ bên ngoài. TS Võ Trí Hảo, Khoa Luật, Trường ĐH Kinh tế Tp.HCM, cho rằng đây là vấn đề rất đáng quan ngại đối với sự minh bạch trong dịch vụ công, hiệu quả của công tác cải cách hành chính. “Vì sao đã am hiểu thủ tục nhưng phải đi thuê dịch vụ bên ngoài? Đó phải chăng vẫn còn phổ biến tình trạng “cò” trong dịch vụ công. Vấn đề này gây ra nhiều tốn kém cho người dân và DN, vì mỗi hồ sơ như vậy phải mất bình quân từ 20 - 50 triệu đồng”, TS Hảo nói.

Giải quyết hồ sơ nhà đất: Phải rút ngắn thời gian

Theo đánh giá của Ban Pháp chế HĐND Tp.HCM, thời gian qua chính quyền TP đã có nhiều quan tâm đối với bộ phận tiếp nhận và trả kết quả hồ sơ. Tuy nhiên, có những trường hợp bộ phận tiếp nhận, xử lý yêu cầu bổ túc hồ sơ không theo quy định thời gian, thậm chí đến ngày nhận kết quả, người dân lại nhận phiếu trả hồ sơ hướng dẫn bổ túc làm lại từ đầu, gây bức xúc. Công tác tiếp nhận và trả kết quả hồ sơ ở lĩnh vực nhà đất ở xã, phường bị trễ hạn nhiều.

Nguyên nhân, cũng theo đánh giá của Ban Pháp chế, là do các đơn vị chưa thường xuyên kiểm tra đột xuất và định kỳ để chấn chỉnh việc niêm yết thủ tục hành chính không theo quy định, tính minh bạch thủ tục hành chính có nơi còn hình thức đã gây nhiều khó khăn cho người dân.

Chất lượng dịch vụ ở mức độ “bình thường” chiếm tỷ lệ cao Kết quả số hộ dân đánh giá chất lượng dịch vụ công ở mức độ “bình thường” chiếm tỷ lệ cao trong đợt khảo sát lần này, cao nhất là dịch vụ kê khai thuế thu nhập (chiếm đến 68,3%), dịch vụ vận tải hành khách công cộng chiếm 65,6%. Tỷ lệ hài lòng đối với dịch vụ chủ quyền nhà đất chỉ chiếm 44,7%, không hài lòng chiếm 11,9% (cao nhất trong các loại dịch vụ được khảo sát), bình thường chiếm 43,3%. Tính riêng về chỉ số hài lòng (thang đo là +1), thì dịch vụ cấp giấy chủ quyền nhà đất chỉ đạt +0,33; cấp phép xây dựng +0,59; thuế thu nhập cá nhân +0,21; vận tải hành khách bằng xe buýt +0,26; dịch vụ y tế +0,46; cấp nước +0,68; dịch vụ gom rác +0,61; giáo dục mầm non +0,77. 36% DN được khảo sát cho rằng quy trình kê khai các loại thuế rườm rà, mất thời gian; 28% DN gặp khó khăn vì mạng điện tử của Cục Thuế TP thường bị lỗi... Trong 210 DN (trả lời khảo sát) trực tiếp đi làm thủ tục đăng ký kinh doanh, thì có đến 59% DN cho biết gặp rất nhiều khó khăn về khâu nộp hồ sơ và nhận giấy đăng ký kinh doanh do biểu mẫu phức tạp và khó hiểu; mất thời gian do xin ý kiến nhiều nơi; ngành nghề kinh doanh không có trong mã ngành theo quy định...

(Theo Thanh niên) 

Cách nào để bán nhà tiết kiệm tiền thuế?

31/07/2014 07:42

Hỏi: Mẹ tôi có 1 sổ đỏ gộp 2 căn hộ (1 căn 16.8m2 và 1 căn 17m2 thuộc 2 dãy nhà tập thể 4 tầng khác nhau), nay mẹ tôi tách sổ đỏ sang tên cho anh trai 1 căn và 1 căn muốn bán để mua nhà rộng hơn.

Nếu tách sổ mới đứng tên mẹ tôi 1 căn rồi bán căn đó thì mẹ tôi có phải đóng thuế thu nhập?

Trường hợp mẹ tôi vừa tách sổ cho anh trai vừa sang tên sổ mới (căn còn lại) cho người mua nhà thì có phải đóng thuế thu nhập vì có 2 căn hộ không? Mẹ tôi nên làm theo cách nào để đỡ tốn thời gian và công sức và tiền bạc hơn?

(thuy... @... )

Trả lời

Về thuế thu nhập cá nhân, căn cứ điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân, khi cá nhân chỉ có một căn nhà duy nhất, nếu chuyển nhượng sẽ không phải đóng thuế thu nhập cá nhân đối với phần thu nhập có được từ việc bán nhà.

Theo thư trình bày, mẹ ông/bà chỉ có một căn nhà duy nhất, khi thực hiện thủ tục tặng cho một phần căn nhà cho con trai và một phần còn lại cho người khác, lúc đó mẹ của ông/bà không còn sở hữu căn nhà nào. Vì vậy, trường hợp này không thuộc diện tích phải chịu thuế thu nhập cá nhân.

Trân trọng.

LS Nguyễn Thị Kim Thư

(Công ty Luật TNHH Sách vàng VN)

Cần Thơ: Thủ tục đất đai vẫn ách tắc trước mô hình "một cửa liên thông"

30/05/2014 08:38

Hiệp hội Bất động sản TP Cần Thơ đã tổ chức tọa đàm về mô hình một cửa liên thông ở TP Cần Thơ vào hôm qua, 29-5.

Bà Nguyễn Hồng Phượng, Chánh Văn phòng hiệp hội Bất động sản TP Cần Thơ cho biết, cơ chế một cửa liên thông trong việc giải quyết các thủ tục đầu tư (bao gồm đầu tư - xây dựng - đất đai) tại TP Cần Thơ triển khai đã gần một năm nhưng cán bộ chưa có nhiều kinh nghiệm. Một số thủ tục chưa nhất quán, hồ sơ bị thiếu hay sai chỗ nào đó phải trả lại nhưng không kèm hướng dẫn nên chủ đầu tư mất nhiều thời gian đi lại, chỉnh sửa.

“Một cửa liên thông mới làm nhiệm vụ trung chuyển. Các doanh nghiệp bất động sản góp ý với chúng tôi là bộ phận này nên có cán bộ chuyên môn, am tường thủ tục và quy trình một cửa để tiếp nhận hồ sơ, tránh làm mất thời gian của doanh nghiệp, chủ đầu tư” - bà Phượng nói.

Ngoài ra, ông Nguyễn Phương Lam - Phó Giám đốc Phòng Thương mại và Công nghiệp (VCCI) Cần Thơ cũng cho rằng TP đầu tư cho cơ chế một cửa liên thông chưa nhiều, quy trình chưa đưa ra được mốc thời gian giải quyết cụ thể một hồ sơ khi nào được trả...

(Theo PLTP)